【正文】 《 關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 司法解釋 》 的理解與適用 主講人：趙世偉 第一條 【 本司法解釋的適用范圍 】 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋 ,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。 【 理解與適用 】 關(guān)于本 司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層： （ 1） 適用本司法解釋的糾紛案件 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均 適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 “ 城中村 ” 內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。 （ 2）參照本司法解釋的糾紛案件 鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛 ,可以參照本解釋處理。 （ 3）不適用本司法解釋的糾紛案件 依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。 關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為 有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在 《 中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例 》 等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本 屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。 第二條 【 違法建筑物租賃合同無效 】 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 【 理解與適用 】 關(guān)于“違法建筑物”的 理解 所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。 租賃合同的效力的補正 否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正，此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。 第三條 【 違法臨時建筑物租賃合同無效 】 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 【 理解與適用 】 關(guān)于 “ 臨時建筑 ” 的理解 所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。 租賃合同的效力的補正（如同第二條所述） 第四條 【 登記備案與房屋租賃合同的效力 】 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 【 理解與適用 】 我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 1995年 1月 1日）第 53條： “房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng) …… ，并向房產(chǎn)管理部門登記備案 ” 。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制 性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。 關(guān)于第 2款的理解 若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。 第五條 【 無效合同的處理 】 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 【 理解與適用 】 按照 《 合同法 》 第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。 (1)房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還 參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。 (2)房屋租賃合同無效的損失賠償 合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支 出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。 由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費用上，對此，本解釋第九條、第十三條、第十四條都有明確規(guī)定。 第六條 【 一房數(shù)租的處理原則 】 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人： （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 【 理解與適用 】 本條規(guī)定了 “ 一房數(shù)租 ” 的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人： （ 1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列； （ 2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享