【正文】 法規(guī)（主要包括不符合 《 建筑法 》 、 《 消防法 》 等）關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致 “ 租賃房屋無法使用 ” 。 實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，請求解除合同（本條文所采用的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效。 【 理解與適用 】 《 合同法 》 第 219條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 (2)房屋租賃合同無效的損失賠償 合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)妗? 第五條 【 無效合同的處理 】 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。 【 理解與適用 】 我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 1995年 1月 1日）第 53條： “房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng) …… ，并向房產(chǎn)管理部門登記備案 ” 。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。 【 理解與適用 】 關(guān)于“違法建筑物”的 理解 所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。 （ 3）不適用本司法解釋的糾紛案件 依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！?關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 司法解釋 》 的理解與適用 主講人：趙世偉 第一條 【 本司法解釋的適用范圍 】 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋 ,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 【 理解與適用 】 關(guān)于本 司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層： （ 1） 適用本司法解釋的糾紛案件 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。 關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為 有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在 《 中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例 》 等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本 屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。 租賃合同的效力的補(bǔ)正 否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補(bǔ)正，此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 租賃合同的效力的補(bǔ)正（如同第二條所述） 第四條 【 登記備案與房屋租賃合同的效力 】 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制 性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。 當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支 出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。 【 理解與適用 】 本條規(guī)定了 “ 一房數(shù)租 ” 的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人： （ 1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列； （ 2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)； （ 3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。 綜合 《 合同法 》 關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下： （ 1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（ 《 合同法 》 第 94條第（一）項） （ 2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（本司法解釋第 7條） （ 3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（ 《 合同法 》 第224條、本司法解釋第 14條） （ 4）承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（ 《 合同法 》 第 227條） （ 5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（ 《 合同法 》 第219條） （ 6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。 結(jié)合第二種行使解除權(quán)的方式，具體到本條文，對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式： （ 1）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同； （ 2）出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。所謂 “ 無法使用 ” 是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。 （ 2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。 【 理解與