【正文】 賠償請(qǐng)求權(quán)。 關(guān)于 “ 合理期限 ” 的認(rèn)定 《 民通意見 》 第 118條規(guī)定， “ 出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效 ” ，但該條目前已被廢止。 最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第 3項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該 “ 15日” 的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限 ——15日，因此，出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前 15日通知承租人，即在 15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù) 。 次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對(duì)方當(dāng)事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個(gè)緊密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當(dāng)事人，其地位不是出租人的承租人。 救濟(jì)措施 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，雖要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求得不到法院支持，但仍有以下救濟(jì)途徑可供選擇： 其一，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任僅為其救濟(jì)措施之一；（本條所規(guī)定的） 其二，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，還可以可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系。 承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后 ,取得房屋所有權(quán) ,由此將導(dǎo)致出租人無(wú)法向第三人繼續(xù)履行合同 ,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 要正確理解本條最后一句話，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的雖得不到人民法院的支持，但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不是說(shuō)當(dāng)然就是合法有效，合同的效力還要依照 《 合同法 》 有關(guān)合同效力問題的規(guī)定處理。 第二十二條 【 租賃房屋抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù) 】 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 【 理解與適用 】 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 “ 同等條件 ” 的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示，房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。 承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。 第二十三條 【 租賃房屋拍賣時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù) 】 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 【 理解與適用 】 拍賣的 “ 價(jià)高者得 ” 特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬 “ 準(zhǔn)物權(quán) ” ，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外，具體可見下述條文： 《 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 》 第 16條規(guī)定 ,“拍賣過程中 ,有最高價(jià)時(shí) ,優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受 ,如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià) ,而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的 ,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。 ” 此所謂 “ 跟價(jià)法 ”。 在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序： （ 1）拍賣通知 ,出租人在拍賣 5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式 ,通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。 （ 2）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。 （ 3）舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。 第二十四條 【 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外情形 】 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后 ,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的； （四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 【 理解與適用 】 房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān) 系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后 15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào) “ 明確表示 ” 。 《 物權(quán)法 》 第 106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。 “ 舉重以明輕 ” ，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此情形下，承租人可行使 “ 承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ” 損害賠償請(qǐng)求權(quán)，或適用 “ 買賣不破租賃規(guī)則 ” 。 第二十五條 【 本司法解釋的溯及力 】 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 【 理解與適用 】 鑒于本司法解釋于 2021年 9月 1日施行，據(jù)此： 2021年 9月 1日前的行為引起的糾紛，在 2021年 9月 1日之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋； 2021年 9月 1日前提起的訴訟， 2021年 9月 1日后案件尚在訴訟中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋； 2021年 9月 1日前已經(jīng)終審的案件，但在 2021年 9月 1日前提起再審程序，且于 2021年 9月 1日仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋； 2021年 9月 1日前已經(jīng)終審， 2021年 9月 1日后當(dāng)事人才申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 本次講座到此結(jié)束！ 謝謝大家！ 二零一零年五月六日