【正文】 揭則與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時(shí)，《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第47條明確規(guī)定了依法獲準(zhǔn)尚無(wú)建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物?！吨袊?guó)物權(quán)法草案建議稿》也作了相同規(guī)定。理論界對(duì)商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)。認(rèn)為，盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買(mǎi)樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購(gòu)房人在買(mǎi)樓花時(shí)已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保?！稉?dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》。債權(quán)質(zhì)押說(shuō)。認(rèn)為，購(gòu)房人在訂立樓花按揭合同時(shí)，其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開(kāi)發(fā)商享有的債權(quán)，而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)（財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性）?！吨袊?guó)物權(quán)法草案建議稿》（王利明）讓與擔(dān)保說(shuō)。認(rèn)為，樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保；二者都是通過(guò)權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保；有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！睹穹ú莅浮返?編第26章和《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》（梁慧星）；德、日、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)判例認(rèn)可。 　　從我國(guó)司法實(shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系和香港法律原本意義上的按揭。鑒于我國(guó)內(nèi)地法律尚無(wú)按揭的名稱(chēng)，為便于同我國(guó)現(xiàn)行法律和正在制定過(guò)程中的《民法草案》統(tǒng)一，《解釋》將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱(chēng)為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分，而法律無(wú)明確規(guī)定，我們?cè)诳偨Y(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個(gè)條款對(duì)人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。 　　首先，根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，《解釋》第23條明確規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。《解釋》第24條規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因?yàn)?，結(jié)合實(shí)際情況，在買(mǎi)受人沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，或者因商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除使買(mǎi)受人的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對(duì)買(mǎi)受人或者貸款銀行都是極為不利的。 　　其次，根據(jù)《合同法》、《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，《解釋》第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問(wèn)題作了明確規(guī)定。 　　在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體是借款人（擔(dān)保人、買(mǎi)受人）、貸款人（擔(dān)保權(quán)人、銀行）、保證人（出賣(mài)人）；三個(gè)合同關(guān)系是出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、買(mǎi)受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣(mài)人與銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效成立為前提條件，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。對(duì)買(mǎi)受人與出賣(mài)人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛而請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、撤銷(xiāo)或解除時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題，有兩種觀點(diǎn)。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買(mǎi)賣(mài)合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說(shuō)，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請(qǐng)求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日、我國(guó)臺(tái)灣等民事訴訟法均有此規(guī)定。法國(guó)民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷(xiāo)本訴判決的訴權(quán)。二是銀行只可作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。理由：根據(jù)《民事訴訟法》第56條規(guī)定，“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟”。而在買(mǎi)受人與出賣(mài)人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對(duì)雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系沒(méi)有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，它只可申請(qǐng)參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟一并處理。 　　對(duì)上述觀點(diǎn)，銀行堅(jiān)決要求應(yīng)給予其有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的地位，實(shí)踐中有的法院也是以銀行享有對(duì)樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的。《解釋》暫時(shí)采納了第一種觀點(diǎn)。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時(shí)保護(hù)銀行的合法權(quán)益。 　　買(mǎi)受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)，因擔(dān)保貸款合同是買(mǎi)受人以現(xiàn)房或?qū)?lái)對(duì)期房取得享有的一種期待權(quán)作為抵押物，所以，在買(mǎi)受人未按貸款合同約定償還貸款時(shí)，銀行就可對(duì)現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過(guò)行使類(lèi)似債權(quán)人代位權(quán)的方法請(qǐng)求處分買(mǎi)受人在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。在買(mǎi)受人未取得房屋權(quán)屬證書(shū)也未與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行只能就買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中享有的期待權(quán)請(qǐng)求處分。根據(jù)《合同法》第80條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利的訴訟時(shí)，應(yīng)通知出賣(mài)人參加訴訟；如出賣(mài)人為擔(dān)保貸款合同提供保證，銀行同時(shí)起訴出賣(mài)人的，出賣(mài)人應(yīng)為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣(mài)人承擔(dān)保證責(zé)任。在買(mǎi)受人已取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不?yīng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除