【正文】 明文件。 ”各位看官注意，此條強調(diào)是由購買人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開發(fā)商的義務(wù)。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個新概念： “ 包銷人 ” ，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風(fēng)險。 第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包 銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。 第二十二條 對于買受人因 商品房買賣合同 與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為 第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務(wù)必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致 商品房買賣合同 不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致 商品房買賣合同 不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來越多了，因為 “ 假貸 ” 越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權(quán)解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。 第二十四條 因 商品房買賣合同 被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 【釋義】此條是共同保護開發(fā)商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。 第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理 ；未提出訴訟請求的，僅處理 商品房買賣合同 糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與 商品房買賣合同 糾紛合并審理。 【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《 商品房買賣合同 》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審 理。 商品房買賣合同 被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。 另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣 的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔(dān)保合同里，開發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分 商品房買賣合同 項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告 。 【釋義】此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔(dān)保法的高深之處，中國的土地法律很難，預(yù)售法律更難，預(yù)售房的擔(dān)保法律極難，但最難的是中國預(yù)售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說自己全懂了得；本來律師不想加入到這個市場里，但是沒有辦法，黨和國家非讓律師掙錢不可，除了專業(yè)律師誰還搞得懂這些東西啊。 此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官 司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質(zhì)是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。 第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。 【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發(fā)商網(wǎng)開一面，平時都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當(dāng)然開發(fā)商提供了保證的除外 。 第二十八條 本解釋自2021年６月１日起施行。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的 商品房買賣合同 發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的 商品房買賣合同 發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解 釋。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。 【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到 2021 年兒童節(jié)以后再開庭