【正文】 ?住宅質(zhì)量保證書?作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質(zhì)量保證書?承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購置的商品房為非商品住宅的雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞出賣人不承擔(dān)責(zé)任但可協(xié)助維修維修費用由購置人承擔(dān)。釋義】本條是標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修限的約定。詳細的保修責(zé)任以?住宅質(zhì)量保證書?〉的內(nèi)容為準(zhǔn)。?住宅質(zhì)量保證書?規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；他部位、部件的保修限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。常見問題】商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部開發(fā)商售后效勞意識淡薄。對策】目前有些開發(fā)商本著對客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度也為了樹立良好的企業(yè)形象非常重視商品房交付后的保修、維護工作并且成立了專門負(fù)責(zé)該項工作的“售后效勞〞部門。這些都是非常有益的嘗試。第十七條雙方可以就以下事項約定：1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) 2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) 3．該商品房所在樓宇的命名權(quán) 4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) 釋義】標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原?商品房銷售合同范本?GF951701〕中沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會的開展商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外又被賦予了假設(shè)干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱親相聯(lián)因此在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。常見問題】絕大多數(shù)購房者尤其是個人不理解本條確實切含義。因此開發(fā)商一般都毫不模糊的將本條的幾項權(quán)利“約定〞為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。對策】首先作為一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)將該條確實切含義以及可能設(shè)計的經(jīng)濟利益向客戶解釋清楚。其次該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)〞由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃由開發(fā)商保存該權(quán)利比較合理。但是標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買方開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人〞有違公平原那么。而“樓宇屋面〞就是俗稱的房頂假設(shè)標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層這條根本無需約定假設(shè)在頂層也應(yīng)歸買方所有否那么買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話〕。當(dāng)然買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限并要遵守規(guī)劃理。第十八條買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用買受人使用間不得擅自改變該商品房的建筑主體構(gòu)造、承重構(gòu)造和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外買受人在使用間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。釋義】本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時的權(quán)利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等應(yīng)當(dāng)與主部門批準(zhǔn)的用途一致。買受人不得擅自進展可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑平安的作業(yè)。另一方面是有關(guān)買受人對建筑物公用部所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要表達為合理使用和排除別人阻礙義務(wù)只要表達為分擔(dān)物業(yè)理等方面的費用。常見問題及對策】本條第二方面的規(guī)定隱約表達了民法中建筑物區(qū)分所有權(quán)的理。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定?物權(quán)法?草稿中雖然已經(jīng)彌補了這一缺陷但在物權(quán)法出臺之前現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權(quán)的部內(nèi)容做出規(guī)定雖然在理上不甚合理但有助于解決現(xiàn)實問題。第十九條 爭議解決方式：因履行本合同發(fā)生的一切爭議由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決協(xié)商調(diào)解不成從以下兩種方式中選擇一種在所選項下打?如選擇仲裁方式請注明詳細仲裁會〕：　 　　仲裁會仲裁?！?〕?！?〕釋義】：爭議解決途徑。對于起訴絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不理解。仲裁之于訴訟有以下幾個特點：當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭議的仲裁機構(gòu)和仲裁員；仲裁實行一裁終制；仲裁一般不公開進展。方便、快捷。仲裁機構(gòu)本身沒有強迫執(zhí)行機構(gòu)當(dāng)事人不自動履行裁決的由強迫執(zhí)行。常見問題】當(dāng)事人選擇仲裁時經(jīng)常出現(xiàn)不的約定。對策】 選擇仲裁處理必須明確、寫明所選仲裁機構(gòu)的名稱。第二十條 本合同未盡事項可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：第二十一條 合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?？崭癫刻顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。第二十二條 本合同連同附件共　　　頁雙方各執(zhí) 份。送 份具有同等法律效力。釋義】 第二條至第二十三條是合同附件和補充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備三項。補充合同的內(nèi)容雙方可根據(jù)標(biāo)的房產(chǎn)的詳細情況做出約定。常見問題】 補充合同內(nèi)容與范本約定不一致附件制作不。對策】 補充合同的內(nèi)容與范本不一致的假設(shè)補充合同違犯了法律、行政法規(guī)強迫性規(guī)定該補充條款無效；假設(shè)補充合同有效也應(yīng)當(dāng)將合同范本的二十一條刪除并注明以補充合同為準(zhǔn)。附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式平面圖一般采取粘貼方式〕無采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。第二十四條 商品房預(yù)售的自本合同生效之日起30天內(nèi)由出賣人向 申請登記備案。釋義】：合同的生效及備案。商品房買賣合同理上屬于諾成性合同。向主部門備案不是合同生效的要件只是行政理的一種措施。常見問題】 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前將購置的房屋轉(zhuǎn)讓給別人。并要求開發(fā)商“改合同〞即把原合同銷毀改由新的買受人與開發(fā)商直接簽訂合同房產(chǎn)證直接辦到新買受人的名下。對策】 雖然?城房地產(chǎn)理法?第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的商品房預(yù)購人將購置的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題由規(guī)定。但至今未對該問題做出規(guī)定。理中房產(chǎn)理部門不允許所謂的“改合同〞。因為這種做法將上的兩次交易開發(fā)商賣給原買受人、原買受人賣給新買受人〕假裝成一次交易開發(fā)商賣給新買受人〕躲避了稅費是行為。因此建議開發(fā)商回絕客戶“改合同〞的要求。完〕補充：1. loft實際使用面積2. 贈送面積3. 公攤面積計算4. 預(yù)裝門型5. 物業(yè)費及計算6. 水電煤氣價格7. 暖氣價格與價格8. 封閉中空玻璃9. 銷售人員代理簽字權(quán)10. 內(nèi)容總結(jié)11. （1）商品房買賣合同（2）第七條 買受人逾付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款按以下第 種方式處理：1．按逾時間分別處理不作累加〕1〕逾在 日之內(nèi)自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 的違約金合同繼續(xù)履行