【正文】 賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！踞屃x】此條是指如果消費(fèi)者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來(lái)越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買賣合同？就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。【釋義】此條是共同保護(hù)開發(fā)商、消費(fèi)者的，因?yàn)橹挥性谔幚磴y行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機(jī)會(huì)并不是很多，希望各位要珍惜。第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費(fèi)者與開發(fā)商之間的爭(zhēng)議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì)來(lái)管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告?！踞屃x】此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔(dān)保法的高深之處，中國(guó)的土地法律很難，預(yù)售法律更難，預(yù)售房的擔(dān)保法律極難，但最難的是中國(guó)預(yù)售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說(shuō)普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說(shuō)自己全懂了得；本來(lái)律師不想加入到這個(gè)市場(chǎng)里，但是沒有辦法，黨和國(guó)家非讓律師掙錢不可，除了專業(yè)律師誰(shuí)還搞得懂這些東西啊。此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商參加，潛臺(tái)詞是：如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實(shí)質(zhì)是通過(guò)訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華帝國(guó)的銀行。第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外?！踞屃x】此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對(duì)開發(fā)商網(wǎng)開一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當(dāng)然開發(fā)商提供了保證的除外。第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答〉》?！踞屃x】此條可謂是全文的畫龍點(diǎn)眼之作，過(guò)去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅(jiān)決拖到2003年兒童節(jié)以后再開庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為準(zhǔn)確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！踞屃x】本條對(duì)商品房買賣合同的概念進(jìn)行了定義，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買賣是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國(guó)家政策調(diào)整的因素比較高，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度不同；個(gè)人私房交易中，交易各方都不是開發(fā)商，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通俗講，是一手房與二手房的區(qū)別。另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念好像有些模糊，因此有人認(rèn)為為了避免歧義，應(yīng)改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！踞屃x】《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！保撘?guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可。在以前的司法實(shí)踐中這一點(diǎn)也是確定的，本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買賣合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無(wú)效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟主張權(quán)利。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！踞屃x】根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！钡墙ㄔO(shè)部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“假如廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。本條司法解釋對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益較為有利，但是如果站在開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，在發(fā)布廣告和宣傳資料時(shí)則應(yīng)該特別引起注重。另外，本條中關(guān)于“說(shuō)明和允諾具體確定買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”并沒有作出更為具體的解釋，應(yīng)該說(shuō)給法官留下了自由裁量的空間。第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。【釋義】實(shí)踐中，雙方就合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是屬于“因當(dāng)事人一方原因”還是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購(gòu)房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢(shì)地位。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！踞屃x】本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即“（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；（二）商品房的基本情況；（三）商品房的銷售方式；（四）房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；（五）交付使用的條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方法；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！?；第二，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無(wú)法解除購(gòu)房合同。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，哀求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！踞屃x】本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。同時(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！踞屃x】本條規(guī)定了拆遷人將補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 ”以及“對(duì)商品房房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！踞屃x】本條是關(guān)于購(gòu)房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。以上三款情形都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，但就如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，在訴訟中做起來(lái)比較難。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！踞屃x】本條規(guī)定購(gòu)房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效：開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，購(gòu)房人無(wú)法取得房屋。第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。【釋義】本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。另外，值得一提的是第三款中“無(wú)正當(dāng)理由”其實(shí)也是較難界定的，因此最好在商品房買賣合同中將交房條件約定清晰，否則輕易產(chǎn)生糾紛。第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！踞屃x】此條是強(qiáng)調(diào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！踞屃x】本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購(gòu)房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。但對(duì)于什么