【導(dǎo)讀】通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。若干問題的解釋》中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付。使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，成“正當(dāng)理由”。依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行。求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。身傷害和精神損害提供補救。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的。侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

　　

【正文】 取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行拆遷補償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，原告為被告 提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價款每平方米人民幣 1450 元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場價格結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補償費。協(xié)議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在 2021 年 1 月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕支付差價款。經(jīng)房屋拆遷主管部門確認，被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房 屋差價款的支付發(fā)生爭議，經(jīng)雙方協(xié)商未能解決，特訴請人民法院處理。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在人住補償用房之日起 3 個月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價款，現(xiàn)規(guī)定的期限已過，被告至今仍然拒絕繳納，請求人民法院判決被告支付房屋差價款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定，因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價款。一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的拆遷補償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定，因此雙方均應(yīng)當(dāng)按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務(wù)，被告拒絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價款沒有依據(jù)，人民法 院不予支持。據(jù)此依據(jù)《民法通則》第 111 條的規(guī)定，判決被告應(yīng)當(dāng)在判決書生效之日起 1個月內(nèi)向原告支付房屋差價款。一審判決送達后，被告不服提起上訴。二審人民法院以原判理由判決駁回上訴，維持原判。 【評析】 本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中拒絕支付差價款而引起的訴訟糾紛。拆遷補償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過程中，拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價款，而被拆遷人往往要求分期付清差價款，這樣就因付款方式發(fā)生爭議。此外，從實踐中來看，被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其對拆遷產(chǎn) 權(quán)調(diào)換需要付差價款的準(zhǔn)備不足，因此拆遷實踐中因產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款的付款方式發(fā)生爭議的比比皆是。 從法律上講，拆遷人和被拆遷人協(xié)商進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其協(xié)商行為是民事行為，根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分期付款的方式進行差價款結(jié)算。如果被拆遷人不能一次性付清差價款的，房屋拆遷主管部門可以根據(jù)實際情況裁決被拆遷人在一定期限內(nèi)付清差價款。本案中原告與被告在房屋拆遷補償方式上經(jīng)協(xié)商達成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行拆遷補償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價款的數(shù)額和方式，雙方訂立的拆遷 協(xié)議符合法律規(guī)定，協(xié)議一經(jīng)訂立便對雙方都產(chǎn)生約束力，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。被告無故拒絕給付差價款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民法院的處理是正確的。 【律師提醒】 開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)前，往往會碰到拆遷的問題，而當(dāng)拆遷的對象是自然人時，相關(guān)的工作更是難以開展。正因如此，開發(fā)商與拆遷對象達成的任何協(xié)議都必須書面化，同時，在簽訂協(xié)議時一定不能違背相關(guān)的法律規(guī)定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一樣，在維權(quán)的過程中立于不敗之地。 3一般的房屋均可以自由買賣，但下列房屋是不能買賣的 一、 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不能買賣： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時不符合該法第三十八條，該第三十八條規(guī) 定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。 二、根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 因此，在轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房屋時，抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，未履行這一手續(xù)的，該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 三、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定出賣租賃房屋時，未在合理期限內(nèi)通知承租人的。 四、土地所有權(quán) 五、法律限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 六 、應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)的買賣未經(jīng)批準(zhǔn)的情形 劃撥國有土地使用權(quán)上的房屋及其附屬物 集體建設(shè)用地上的房屋及其附屬物 軍產(chǎn)房屋 宗教房屋 代管房屋 七、其他 二手房買賣的相關(guān)問題 （一）當(dāng)事人買二手房需事前核實和注意的問題 了解想買的二手房的基本情況 一定要親自考察房屋的坐落位置、戶型、樓層、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。 查看房屋所有權(quán)證 確認產(chǎn)權(quán)證號，確認房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)（公房、私房、經(jīng)濟適用房）及用途（住宅、商用、商?。Ｆ?通住宅（ %）和商用或商住兩用（ 3%）所需繳納的契稅不同。 確認房屋產(chǎn)權(quán)有無瑕疵（糾紛、抵押、查封） 確認房屋的建筑年限 根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為 70 年。 房屋的質(zhì)量、裝修狀況 房屋價格及付款方式、時間；房屋交付使用的時間 物業(yè)管理水平、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和和物業(yè)交割時間及費用的承擔(dān) 住宅小區(qū)的現(xiàn)代化程度（電話、寬帶、有線電視、燃氣、熱水等） 房屋公共維修基金的歸 屬 房屋過戶 過戶是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，買賣雙方到房產(chǎn)部門辦理過戶交易手續(xù)之后，您才真正擁有房屋所有權(quán)。 （二）私房（二手房）買賣中的法律程序 城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，按我國法律規(guī)定，國家機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位一般不允許購買私有房屋，如果有特殊情況必須購買時，也要經(jīng)過縣以上人民政府批準(zhǔn)，才可購買。 私有房屋買賣應(yīng)按以下程序辦理： (l)訂立買賣契約。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責(zé)任等 等，該契約應(yīng)以書面形式成立； (2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價； (3)立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章； (4)繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅； (5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙 方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。 4陽臺是否算作建筑面積、怎樣計算？ 關(guān)于陽臺是否算作建筑面積及怎樣計算，有下列規(guī)定： 封閉式的陽臺 ，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； 挑陽臺（底陽臺） 按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 凹陽臺 按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積； 半挑半凹陽臺 ，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 由此可以看出，購房合同中的陽臺面積與產(chǎn)權(quán)證上的陽臺面積是按不同的標(biāo)準(zhǔn)計算出來的。房屋的實際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)，應(yīng)該以此確定購房的價款。 4簽訂租房合同時應(yīng)注意哪些法律問題？ 在房屋正式交割前，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當(dāng)時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾，出現(xiàn)矛盾時也有據(jù)可查，避免出現(xiàn)大的麻煩。 房屋租賃合同屬于不動產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條： 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時，《合同法》第二百二十四條 ：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。 根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的 質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。 這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責(zé)任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。 如果出租人交付的房屋狀況與約定不符 ,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如 果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費。 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費用，二者不是一個法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費。 4律師提示：從四個方面認定房屋租賃合同是否有效 答：出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力， 主要從下面四個方面進行審查。 (一 )合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件 。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。 (二 )房屋是否為法律法規(guī)禁止出租 。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的； (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權(quán)屬有爭議的； (5)屬于違法建筑 的； (6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； (7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； (9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 (三 )房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法 。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日 2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。 (四 )是 否進行過登記備案 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。