【導(dǎo)讀】通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。若干問(wèn)題的解釋》中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付。使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知，成“正當(dāng)理由”。依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行。求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的。侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

　　

【正文】 取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，原告為被告 提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價(jià)款每平方米人民幣 1450 元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。協(xié)議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在 2021 年 1 月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕支付差價(jià)款。經(jīng)房屋拆遷主管部門(mén)確認(rèn)，被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房 屋差價(jià)款的支付發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)雙方協(xié)商未能解決，特訴請(qǐng)人民法院處理。原告訴稱(chēng)：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在人住補(bǔ)償用房之日起 3 個(gè)月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價(jià)款，現(xiàn)規(guī)定的期限已過(guò)，被告至今仍然拒絕繳納，請(qǐng)求人民法院判決被告支付房屋差價(jià)款。被告辯稱(chēng)：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定，因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價(jià)款。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的拆遷補(bǔ)償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定，因此雙方均應(yīng)當(dāng)按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務(wù)，被告拒絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價(jià)款沒(méi)有依據(jù)，人民法 院不予支持。據(jù)此依據(jù)《民法通則》第 111 條的規(guī)定，判決被告應(yīng)當(dāng)在判決書(shū)生效之日起 1個(gè)月內(nèi)向原告支付房屋差價(jià)款。一審判決送達(dá)后，被告不服提起上訴。二審人民法院以原判理由判決駁回上訴，維持原判。 【評(píng)析】 本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中拒絕支付差價(jià)款而引起的訴訟糾紛。拆遷補(bǔ)償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過(guò)程中，拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款，而被拆遷人往往要求分期付清差價(jià)款，這樣就因付款方式發(fā)生爭(zhēng)議。此外，從實(shí)踐中來(lái)看，被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其對(duì)拆遷產(chǎn) 權(quán)調(diào)換需要付差價(jià)款的準(zhǔn)備不足，因此拆遷實(shí)踐中因產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的付款方式發(fā)生爭(zhēng)議的比比皆是。 從法律上講，拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其協(xié)商行為是民事行為，根據(jù)我國(guó)民法的有關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分期付款的方式進(jìn)行差價(jià)款結(jié)算。如果被拆遷人不能一次性付清差價(jià)款的，房屋拆遷主管部門(mén)可以根據(jù)實(shí)際情況裁決被拆遷人在一定期限內(nèi)付清差價(jià)款。本案中原告與被告在房屋拆遷補(bǔ)償方式上經(jīng)協(xié)商達(dá)成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價(jià)款的數(shù)額和方式，雙方訂立的拆遷 協(xié)議符合法律規(guī)定，協(xié)議一經(jīng)訂立便對(duì)雙方都產(chǎn)生約束力，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。被告無(wú)故拒絕給付差價(jià)款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民法院的處理是正確的。 【律師提醒】 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，往往會(huì)碰到拆遷的問(wèn)題，而當(dāng)拆遷的對(duì)象是自然人時(shí)，相關(guān)的工作更是難以開(kāi)展。正因如此，開(kāi)發(fā)商與拆遷對(duì)象達(dá)成的任何協(xié)議都必須書(shū)面化，同時(shí)，在簽訂協(xié)議時(shí)一定不能違背相關(guān)的法律規(guī)定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一樣，在維權(quán)的過(guò)程中立于不敗之地。 3一般的房屋均可以自由買(mǎi)賣(mài)，但下列房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的 一、 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不能買(mǎi)賣(mài)： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)不符合該法第三十八條，該第三十八條規(guī) 定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。 二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 因此，在轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房屋時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，未履行這一手續(xù)的，該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 三、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定出賣(mài)租賃房屋時(shí)，未在合理期限內(nèi)通知承租人的。 四、土地所有權(quán) 五、法律限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 六 、應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)的買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)批準(zhǔn)的情形 劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)上的房屋及其附屬物 集體建設(shè)用地上的房屋及其附屬物 軍產(chǎn)房屋 宗教房屋 代管房屋 七、其他 二手房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)問(wèn)題 （一）當(dāng)事人買(mǎi)二手房需事前核實(shí)和注意的問(wèn)題 了解想買(mǎi)的二手房的基本情況 一定要親自考察房屋的坐落位置、戶(hù)型、樓層、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。 查看房屋所有權(quán)證 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)（公房、私房、經(jīng)濟(jì)適用房）及用途（住宅、商用、商?。Ｆ?通住宅（ %）和商用或商住兩用（ 3%）所需繳納的契稅不同。 確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)有無(wú)瑕疵（糾紛、抵押、查封） 確認(rèn)房屋的建筑年限 根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為 70 年。 房屋的質(zhì)量、裝修狀況 房屋價(jià)格及付款方式、時(shí)間；房屋交付使用的時(shí)間 物業(yè)管理水平、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和和物業(yè)交割時(shí)間及費(fèi)用的承擔(dān) 住宅小區(qū)的現(xiàn)代化程度（電話、寬帶、有線電視、燃?xì)狻崴龋? 房屋公共維修基金的歸 屬 房屋過(guò)戶(hù) 過(guò)戶(hù)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)交易手續(xù)之后，您才真正擁有房屋所有權(quán)。 （二）私房（二手房）買(mǎi)賣(mài)中的法律程序 城市私有房屋買(mǎi)賣(mài)主要指公民個(gè)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，按我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位一般不允許購(gòu)買(mǎi)私有房屋，如果有特殊情況必須購(gòu)買(mǎi)時(shí)，也要經(jīng)過(guò)縣以上人民政府批準(zhǔn)，才可購(gòu)買(mǎi)。 私有房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)按以下程序辦理： (l)訂立買(mǎi)賣(mài)契約。買(mǎi)賣(mài)契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等 等，該契約應(yīng)以書(shū)面形式成立； (2)接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場(chǎng)作必要調(diào)查，同時(shí)由估價(jià)人員對(duì)交易的房屋進(jìn)行估價(jià)； (3)立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理立契手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)雙方在契約上簽名蓋章； (4)繳納稅費(fèi)。辦理完立契手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)繳納手續(xù)費(fèi)和契稅； (5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙 方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。 4陽(yáng)臺(tái)是否算作建筑面積、怎樣計(jì)算？ 關(guān)于陽(yáng)臺(tái)是否算作建筑面積及怎樣計(jì)算，有下列規(guī)定： 封閉式的陽(yáng)臺(tái) ，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)） 按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽(yáng)臺(tái) 按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 半挑半凹陽(yáng)臺(tái) ，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 由此可以看出，購(gòu)房合同中的陽(yáng)臺(tái)面積與產(chǎn)權(quán)證上的陽(yáng)臺(tái)面積是按不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的。房屋的實(shí)際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)，應(yīng)該以此確定購(gòu)房的價(jià)款。 4簽訂租房合同時(shí)應(yīng)注意哪些法律問(wèn)題？ 在房屋正式交割前，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂一個(gè)《租賃合同》，這對(duì)雙方都有好處。簽訂合同看起來(lái)當(dāng)時(shí)有些麻煩，但是事前有一個(gè)文字的東西，雙方都按約定來(lái)做，對(duì)雙方都有一個(gè)約束，能夠使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾，出現(xiàn)矛盾時(shí)也有據(jù)可查，避免出現(xiàn)大的麻煩。 房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條： 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)，《合同法》第二百二十四條 ：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。 根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的 質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。 這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對(duì)方的違約責(zé)任，可以采取書(shū)面形式通知對(duì)方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。 如果出租人交付的房屋狀況與約定不符 ,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)對(duì)抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如 果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià)；物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶(hù)提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對(duì)于此項(xiàng)無(wú)具體約定，則出租人無(wú)權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。 4律師提示：從四個(gè)方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效 答：出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力， 主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。 (一 )合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件 。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。 (二 )房屋是否為法律法規(guī)禁止出租 。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的； (2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (5)屬于違法建筑 的； (6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； (7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的； (9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 (三 )房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法 。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日 2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。 (四 )是 否進(jìn)行過(guò)登記備案 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。