【正文】 一種是合同繼續(xù)履行由出賣人支付違約金違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的出賣人應(yīng)當退還已經(jīng)收取的房價款并按已經(jīng)收取的房價款的一定比例支付違約金。當然買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行由出賣人支付違約金。免責事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實延等內(nèi)容屬于免責事由。免責事由是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。免責事由分為法定免責事由和約定免責事由。不可抗力是法定免責事由意指不能預(yù)見、不能防止并不能抑制的客觀情況一般包括自然災(zāi)害如臺風、洪水〕、行為征收、征用〕、社會異常等。為明確起見對行為、社會異常等是否為免責事由雙方可以約定。當事人認為需要約定為免責事由的其他情況也可以約定。十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計變更 規(guī)劃設(shè)計變更的程序。規(guī)劃設(shè)計方案批準以后因發(fā)生新的情況為公共利益需要等確需變更原規(guī)劃設(shè)計方案時應(yīng)當報請原審批同意。按照?行政容許法?等法律法規(guī)的規(guī)定假設(shè)涉及別人重大利益關(guān)系的行政在作出變更前應(yīng)當按照法律的規(guī)定履行告知、聽證等程序。 買受人的權(quán)利。經(jīng)行政審批后的規(guī)劃設(shè)計變更方案出現(xiàn)約定情況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)買受人買受人有權(quán)作出是否退房的。這些約定的情況一般為對買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的由雙方詳細約定。十五、第十二條中交付時應(yīng)當提交的證明和交付程序 交付時出賣人應(yīng)當提交的證明。出賣人買受人交付手續(xù)應(yīng)當事先準備商品房已到達交付使用條件的證明主要有：①合同第九條規(guī)定的建立工程開工驗收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或準許使用假設(shè)相關(guān)內(nèi)容已包含在開工驗收備案證明中可以免除〕；③由房產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪并經(jīng)當?shù)胤课輽?quán)屬登記審核的測繪成果表。當交付的商品房為住宅時出賣人還應(yīng)當提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。交付程序。一般包括：第一。出賣人認為商品房到達交付條件后應(yīng)當向買受人發(fā)出書面書。第二查驗。買受人在接收前有權(quán)按照合同約定對房屋進展查驗假設(shè)發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的應(yīng)當以書面形式向出賣人提出異議出賣人認為異議成立的應(yīng)當予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。假設(shè)買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同的可協(xié)商解決協(xié)商不成的按照合同約定的方式向人民起訴或向仲裁申請仲裁。第三簽署交接單。假設(shè)買受人確認所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務(wù)雙方應(yīng)當簽署房屋交接單。 ?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。建立部于1998年下發(fā)了?商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?規(guī)定自1998年9月起開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應(yīng)當提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。?住宅質(zhì)量保證書?的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)視部門核驗的質(zhì)量等級；②地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修；④用戶保修的、答復(fù)、處理時限等。?住宅使用說明書?內(nèi)容一般包括：①開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理名稱；②構(gòu)造類型；③裝修、裝飾本卷須知；④上下水、電、燃氣、通信、消防等配置說明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝本卷須知；⑥門窗類型及使用本卷須知；⑦配電負荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、臺等部位本卷須知的說明；⑨其他需要說明的事項等。十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔保的行為。根據(jù)?物權(quán)法?第一百八十條的規(guī)定建立用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此商品房預(yù)售時土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。買受人在簽訂商品房買賣合同前應(yīng)當理解所購的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況開發(fā)企業(yè)應(yīng)當如實告知有關(guān)內(nèi)容。為此文本第十三條第一款提供了空行供當事人記載相關(guān)情況。十七、第十五條中的根底設(shè)施、公共配套建筑相關(guān)根底設(shè)施、公共配套建筑。相關(guān)根底設(shè)施一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃氣、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、效勞、理用房等建筑。根底設(shè)施、公共配套建筑的詳細工程及到達使用條件的時間由合同雙方根據(jù)實際情況約定。出賣人應(yīng)當按照經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案向買受人介紹相關(guān)的根底設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計和建立的有關(guān)情況。在規(guī)定日內(nèi)未到達使用條件的處理方式。供水、供電、道路等未在規(guī)定日內(nèi)到達使用條件影響商品房正常使用的已經(jīng)列為第九條交付條件假設(shè)違約應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔逾交房的違約責任；除此之外的一些工程未在規(guī)定日內(nèi)到達使用條件但不影響商品房正常使用的可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)?房屋登記?建立部68發(fā)布,2008年7月1日起施行〕第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定商品房開工后先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)登記。需要提交的資料有登記申請書、明、建立用地使用權(quán)證明、建立工程符合規(guī)劃的證明、房屋已開工的證明、房屋測繪及其他必要材料。符合條件的房屋登記機構(gòu)予以登記將申請登記事項記載于房屋登記簿并根據(jù)房屋登記簿的記載繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。初始登記完成后買受人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的資料有登記申請書、明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。出賣人不能按獲得權(quán)屬證書的處理。從買受人申請房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看出賣人及時申請房屋初始登記、獲得房屋所有權(quán)證并交付給買受人是最重要的一個環(huán)節(jié)。文本第十六條第二款由當事人約定出賣人獲得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時間。出賣人不能在約定時間內(nèi)獲得權(quán)屬證書、交付給買受人的出賣人應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。詳細的責任承擔方式由雙方約定。十九、第十七條中的法定退房情形 ?浙江施行消費者權(quán)益保護法?第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下： 房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當嚴格執(zhí)行有關(guān)商品房理的法律、法規(guī)。經(jīng)營者有以下行為之一的應(yīng)當根據(jù)消費者的要求負責退房并承擔其他民事責任：一〕未獲得預(yù)售容許證預(yù)售商品房的；二〕將未經(jīng)開工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的；三〕商品房建筑面積、使用面積、構(gòu)造、朝向、樓層、交付時間等違犯合同約定的；四〕未在約定時間內(nèi)提供契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料或者未在委托協(xié)議約定的時間內(nèi)辦妥上述證件的；五〕小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告〕不相符的但因建立需要致使規(guī)劃改變的除外。前款第三〕項、第五〕項所列事項可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍并在商品房銷售合同中標明。商品房面積超過合同約定允許誤差上限消費者未要求退房的經(jīng)營者不得要求消費者支付超過部面積的價款；商品房面積缺乏合同約定允許誤差下限消費者未要求退房的經(jīng)營者應(yīng)當退回缺乏部面積的價款并按缺乏部面積價款的一倍賠償消費者的損失。根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的遇價格下降時按原價格退還房款；遇價格上漲時按同類地段同類商品房的新價格退還房款。二十、第十八條中的保修責任有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對商品房保修的責任及要求作了規(guī)定買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的根底上結(jié)合商品房的詳細情況約定保修事項載明于附件五。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第248〕第三十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時向購置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)視核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修和保修等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定承擔商品房保修責任。保修內(nèi)因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進展維修致使房屋原使用功能受到影響給購置人造成損失的應(yīng)當依法承擔賠償責任。浙江消法施行的相關(guān)規(guī)定。?浙江施行消費者權(quán)益保護法?第二十九條規(guī)定：商品房實行質(zhì)量保修制度。在正常使用條件下屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修不低于八年其他部位的保修限按規(guī)定執(zhí)行；保修限自商品房交付消費者之日起計算。在保修限內(nèi)發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴重質(zhì)量問題的或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的經(jīng)營者應(yīng)當根據(jù)消費者的要求按本第二十八條第三款規(guī)定負責退房并賠償損失。保修限內(nèi)的維修費用包括公共部位的維修費用〕由經(jīng)營者承擔不得使用物業(yè)維修專項資金。建立部?商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?建房1998〕102〕規(guī)定了地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；在正常使用情況下屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月。其他部位、部件的保修限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。二十一、第二十二條中的爭議解決方式 爭議解決的途徑。?合同法?第一百二十八條規(guī)定,當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的可以向人民起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的對方可以懇求人民執(zhí)行。 或裁或?qū)徶贫?。仲裁是指發(fā)生爭議的當事人根據(jù)其在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后所達成的協(xié)議自愿將該爭議提交仲裁機構(gòu)裁判的爭議解決制度和方式。有效的仲裁協(xié)議即可排除的轄只有在沒有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的情況下才可以行使轄權(quán)。二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 ?城房地產(chǎn)理法?第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門備案。〞?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第二十七條進一步明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地的級以上人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門和負責土地理工作的部門備案。〞實行商品房預(yù)售合同備案制度行政可以對合同內(nèi)容進展監(jiān)視也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。我部房地產(chǎn)主部門已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)方便了當事人合同備案手續(xù)。 浙 江 建 設(shè) 浙江工商行政理二○○八年十二月內(nèi)容總結(jié)（1）出賣人交付的商品房應(yīng)當符合約定的裝飾、設(shè)備（2）承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任（3）出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)