【正文】 一種是合同繼續(xù)履行由出賣人支付違約金違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)收取的房?jī)r(jià)款并按已經(jīng)收取的房?jī)r(jià)款的一定比例支付違約金。當(dāng)然買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行由出賣人支付違約金。免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實(shí)延等內(nèi)容屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由是指當(dāng)事人對(duì)其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。不可抗力是法定免責(zé)事由意指不能預(yù)見、不能防止并不能抑制的客觀情況一般包括自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、洪水〕、行為征收、征用〕、社會(huì)異常等。為明確起見對(duì)行為、社會(huì)異常等是否為免責(zé)事由雙方可以約定。當(dāng)事人認(rèn)為需要約定為免責(zé)事由的其他情況也可以約定。十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)以后因發(fā)生新的情況為公共利益需要等確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕徟?。按?行政容許法?等法律法規(guī)的規(guī)定假設(shè)涉及別人重大利益關(guān)系的行政在作出變更前應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知、聽證等程序。 買受人的權(quán)利。經(jīng)行政審批后的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案出現(xiàn)約定情況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)買受人買受人有權(quán)作出是否退房的。這些約定的情況一般為對(duì)買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的由雙方詳細(xì)約定。十五、第十二條中交付時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序 交付時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。出賣人買受人交付手續(xù)應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已到達(dá)交付使用條件的證明主要有：①合同第九條規(guī)定的建立工程開工驗(yàn)收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或準(zhǔn)許使用假設(shè)相關(guān)內(nèi)容已包含在開工驗(yàn)收備案證明中可以免除〕；③由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記審核的測(cè)繪成果表。當(dāng)交付的商品房為住宅時(shí)出賣人還應(yīng)當(dāng)提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。交付程序。一般包括：第一。出賣人認(rèn)為商品房到達(dá)交付條件后應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面書。第二查驗(yàn)。買受人在接收前有權(quán)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)展查驗(yàn)假設(shè)發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議出賣人認(rèn)為異議成立的應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。假設(shè)買賣雙方對(duì)所交付的商品房是否符合合同約定有不同的可協(xié)商解決協(xié)商不成的按照合同約定的方式向人民起訴或向仲裁申請(qǐng)仲裁。第三簽署交接單。假設(shè)買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。 ?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。建立部于1998年下發(fā)了?商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?規(guī)定自1998年9月起開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。?住宅質(zhì)量保證書?的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)視部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；②地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修；④用戶保修的、答復(fù)、處理時(shí)限等。?住宅使用說明書?內(nèi)容一般包括：①開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理名稱；②構(gòu)造類型；③裝修、裝飾本卷須知；④上下水、電、燃?xì)?、通信、消防等配置說明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝本卷須知；⑥門窗類型及使用本卷須知；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、臺(tái)等部位本卷須知的說明；⑨其他需要說明的事項(xiàng)等。十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。根據(jù)?物權(quán)法?第一百八十條的規(guī)定建立用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此商品房預(yù)售時(shí)土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。買受人在簽訂商品房買賣合同前應(yīng)當(dāng)理解所購(gòu)的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知有關(guān)內(nèi)容。為此文本第十三條第一款提供了空行供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。十七、第十五條中的根底設(shè)施、公共配套建筑相關(guān)根底設(shè)施、公共配套建筑。相關(guān)根底設(shè)施一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)?、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、效勞、理用房等建筑。根底設(shè)施、公共配套建筑的詳細(xì)工程及到達(dá)使用條件的時(shí)間由合同雙方根據(jù)實(shí)際情況約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向買受人介紹相關(guān)的根底設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建立的有關(guān)情況。在規(guī)定日內(nèi)未到達(dá)使用條件的處理方式。供水、供電、道路等未在規(guī)定日內(nèi)到達(dá)使用條件影響商品房正常使用的已經(jīng)列為第九條交付條件假設(shè)違約應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔(dān)逾交房的違約責(zé)任；除此之外的一些工程未在規(guī)定日內(nèi)到達(dá)使用條件但不影響商品房正常使用的可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)?房屋登記?建立部68發(fā)布,2008年7月1日起施行〕第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定商品房開工后先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、明、建立用地使用權(quán)證明、建立工程符合規(guī)劃的證明、房屋已開工的證明、房屋測(cè)繪及其他必要材料。符合條件的房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿并根據(jù)房屋登記簿的記載繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。初始登記完成后買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。出賣人不能按獲得權(quán)屬證書的處理。從買受人申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看出賣人及時(shí)申請(qǐng)房屋初始登記、獲得房屋所有權(quán)證并交付給買受人是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。文本第十六條第二款由當(dāng)事人約定出賣人獲得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時(shí)間。出賣人不能在約定時(shí)間內(nèi)獲得權(quán)屬證書、交付給買受人的出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)方式由雙方約定。十九、第十七條中的法定退房情形 ?浙江施行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房理的法律、法規(guī)。經(jīng)營(yíng)者有以下行為之一的應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房并承擔(dān)其他民事責(zé)任：一〕未獲得預(yù)售容許證預(yù)售商品房的；二〕將未經(jīng)開工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付使用的；三〕商品房建筑面積、使用面積、構(gòu)造、朝向、樓層、交付時(shí)間等違犯合同約定的；四〕未在約定時(shí)間內(nèi)提供契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料或者未在委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦妥上述證件的；五〕小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告〕不相符的但因建立需要致使規(guī)劃改變的除外。前款第三〕項(xiàng)、第五〕項(xiàng)所列事項(xiàng)可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍并在商品房銷售合同中標(biāo)明。商品房面積超過合同約定允許誤差上限消費(fèi)者未要求退房的經(jīng)營(yíng)者不得要求消費(fèi)者支付超過部面積的價(jià)款；商品房面積缺乏合同約定允許誤差下限消費(fèi)者未要求退房的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退回缺乏部面積的價(jià)款并按缺乏部面積價(jià)款的一倍賠償消費(fèi)者的損失。根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的遇價(jià)格下降時(shí)按原價(jià)格退還房款；遇價(jià)格上漲時(shí)按同類地段同類商品房的新價(jià)格退還房款。二十、第十八條中的保修責(zé)任有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)商品房保修的責(zé)任及要求作了規(guī)定買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的根底上結(jié)合商品房的詳細(xì)情況約定保修事項(xiàng)載明于附件五。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：開發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第248〕第三十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)視核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修和保修等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修內(nèi)因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)展維修致使房屋原使用功能受到影響給購(gòu)置人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。浙江消法施行的相關(guān)規(guī)定。?浙江施行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第二十九條規(guī)定：商品房實(shí)行質(zhì)量保修制度。在正常使用條件下屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修不低于八年其他部位的保修限按規(guī)定執(zhí)行；保修限自商品房交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。在保修限內(nèi)發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴(yán)重質(zhì)量問題的或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求按本第二十八條第三款規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失。保修限內(nèi)的維修費(fèi)用包括公共部位的維修費(fèi)用〕由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。建立部?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?建房1998〕102〕規(guī)定了地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；在正常使用情況下屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。其他部位、部件的保修限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。二十一、第二十二條中的爭(zhēng)議解決方式 爭(zhēng)議解決的途徑。?合同法?第一百二十八條規(guī)定,當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的可以向人民起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的對(duì)方可以懇求人民執(zhí)行。 或裁或?qū)徶贫?。仲裁是指發(fā)生爭(zhēng)議的當(dāng)事人根據(jù)其在爭(zhēng)議發(fā)生前或爭(zhēng)議發(fā)生后所達(dá)成的協(xié)議自愿將該爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)裁判的爭(zhēng)議解決制度和方式。有效的仲裁協(xié)議即可排除的轄只有在沒有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的情況下才可以行使轄權(quán)。二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 ?城房地產(chǎn)理法?第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門備案。〞?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第二十七條進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地的級(jí)以上人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門和負(fù)責(zé)土地理工作的部門備案。〞實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度行政可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)展監(jiān)視也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。我部房地產(chǎn)主部門已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)方便了當(dāng)事人合同備案手續(xù)。 浙 江 建 設(shè) 浙江工商行政理二○○八年十二月內(nèi)容總結(jié)（1）出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合約定的裝飾、設(shè)備（2）承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任（3）出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)