【正文】 法在相關(guān)規(guī)則方面的空白和漏洞?！　≈档米⒁獾氖牵傻美鎿p失的計(jì)算和認(rèn)定，與舉證責(zé)任分配密切相關(guān)。最高法院曾于2009年發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》，該指導(dǎo)意見對(duì)可得利益損失認(rèn)定提出舉證責(zé)任的分配規(guī)則，即違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益，以及非違約方亦有過失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。為了保障可得利益損失認(rèn)定規(guī)則的實(shí)務(wù)操作性，人民法院在根據(jù)《解釋》認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述指導(dǎo)意見的規(guī)定予以正確適用?！　〉谌l合同約定減輕或者免除出賣人對(duì)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標(biāo)的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持?！　〉谌龡l買受人在締約時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時(shí)不知道該瑕疵會(huì)導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外?！　×⑺袡?quán)保留第三十四條 買賣合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不予支持。　　所有權(quán)保留制度　　　記者：所有權(quán)保留是買賣關(guān)系中非常重要的制度，但合同法對(duì)這一制度規(guī)定得非常原則。請(qǐng)問這部司法解釋對(duì)所有權(quán)保留制度作出了哪些更具操作性的解釋和規(guī)定？是怎么考慮的？　　　負(fù)責(zé)人：所有權(quán)保留是指買賣合同中買受人先占有、使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前出賣人仍保留標(biāo)的物的所有權(quán)，條件成就后標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給買受人的制度?！　『贤ǖ?34條雖然對(duì)所有權(quán)保留制度作出規(guī)定，但過于原則和簡略。該制度在實(shí)務(wù)操作中面臨著諸如適用范圍如何，當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)保護(hù)機(jī)制等亟待明確的問題。因此，《解釋》的一個(gè)主要任務(wù)和內(nèi)容就是要細(xì)化所有權(quán)保留制度，進(jìn)一步提高該制度的實(shí)務(wù)操作性。為此，《解釋》在第34條至第37條，通過4個(gè)條文、8款規(guī)定對(duì)該制度作出了頗具操作性的具體解釋?！　∥覀?cè)诮忉尯鸵?guī)定所有權(quán)保留制度相關(guān)規(guī)則時(shí)，主要考慮以下幾方面的問題：　　第一，關(guān)于所有權(quán)保留制度的適用范圍問題。由于合同法第134條未對(duì)所有權(quán)保留買賣的適用對(duì)象作出限制，導(dǎo)致學(xué)界和實(shí)務(wù)界對(duì)此存在分歧，消費(fèi)市場上也存在一些以所有權(quán)保留方式買賣房屋的行為。我們認(rèn)為，所有權(quán)保留制度不應(yīng)適用于不動(dòng)產(chǎn)。首先，由于不動(dòng)產(chǎn)買賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)即發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)雙方再通過約定進(jìn)行所有權(quán)保留，明顯違背法律規(guī)定。其次，在轉(zhuǎn)移登記的情況下雙方還采用所有權(quán)保留，出賣人的目的是為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，買受人的目的在于防止出賣人一物二賣，物權(quán)法第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度足以滿足買賣雙方所需，因此沒有必要采取所有權(quán)保留的方式。特別是，轉(zhuǎn)移登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的要件，在轉(zhuǎn)移登記完成前不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，買受人即使占有使用標(biāo)的物，只要雙方不轉(zhuǎn)移登記，出賣人仍然享有所有權(quán)，當(dāng)然也就可以保障債權(quán)，所以更無必要進(jìn)行所有權(quán)保留。最后，綜觀境外立法及司法實(shí)踐，大多認(rèn)為該制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)交易。因此，《解釋》明確規(guī)定，所有權(quán)保留制度不適用于不動(dòng)產(chǎn)。　　第二，關(guān)于出賣人權(quán)利的保護(hù)機(jī)制及其限制問題。出賣人保留所有權(quán)的主要目的就是擔(dān)保價(jià)款債權(quán)實(shí)現(xiàn)，在買受人的行為會(huì)對(duì)出賣人的債權(quán)造成損害時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許出賣人取回標(biāo)的物以防止利益受損。買受人的上述行為一般包括未按約定支付價(jià)款，或者未依約完成特定條件，或者對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行不當(dāng)處分等。出賣人取回標(biāo)的物后，在特定期間買受人如果沒有向出賣人回贖標(biāo)的物，出賣人可以將標(biāo)的物另行出賣并以出賣后的價(jià)款彌補(bǔ)債權(quán)損失；不足以彌補(bǔ)債權(quán)損失的，出賣人還可以向買受人請(qǐng)求賠償。但出賣人的取回權(quán)并非絕對(duì)，其亦應(yīng)受到限制：其一，應(yīng)受善意取得制度的限制。如果標(biāo)的物被買受人處分給第三人，該第三人又符合物權(quán)法第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定，則出賣人不得取回標(biāo)的物。其二，應(yīng)受買受人已支付價(jià)款數(shù)額的限制。如果買受人已支付的價(jià)款達(dá)到總價(jià)款的百分之七十五以上時(shí)，我們認(rèn)為出賣人的利益已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，其行使取回權(quán)會(huì)對(duì)買受人利益影響較大，此時(shí)應(yīng)兼顧買受人利益而適當(dāng)限制出賣人取回權(quán)?！　〉谌?，關(guān)于買受人的回贖權(quán)問題。買受人由于對(duì)標(biāo)的物的占有使用已與其形成了一定的利益關(guān)系，買受人對(duì)出賣人完全轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)也具有一定的期待，這種利益關(guān)系及期待應(yīng)予保護(hù)。出賣人取回標(biāo)的物后，買受人可以在特定期間通過消除相應(yīng)的取回事由而請(qǐng)求回贖標(biāo)的物，此時(shí)出賣人不得拒絕，而應(yīng)將標(biāo)的物返還給買受人。可見，買受人并不是處于完全消極的地位，只要積極恰當(dāng)?shù)芈男辛x務(wù)，買受人的利益還是能夠得到保障。（記者：張先明）不動(dòng)產(chǎn) 購房約定所有權(quán)保留無效新的司法解釋第三十四條明確規(guī)定，買賣合同當(dāng)事人主張合同法關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不予支持。（所有權(quán)保留制度是指買賣合同中買受人先占有使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前，出賣人仍然保留標(biāo)的物所有權(quán)。條件成就后，標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給買受人的一種制度。）最高人民法院民事審判第二庭庭長宋曉明昨日在最高法院舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹說，由于不動(dòng)產(chǎn)買賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，這個(gè)時(shí)候雙方當(dāng)事人再通過約定進(jìn)行所有權(quán)保留明顯違反法律規(guī)定。我國物權(quán)法規(guī)定中，通過預(yù)告登記制度來滿足買賣雙方的需要，因此沒有必要采用所有權(quán)保留方式。李小寧律師認(rèn)為，合同法第134條規(guī)定，當(dāng)事人可以在買賣合同中約定，買方未履行相關(guān)義務(wù)的，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。但該條規(guī)定并未明確排除不動(dòng)產(chǎn)，因此司法解釋此次予以明晰，也排除了與物權(quán)法相抵觸的部分。同時(shí)，如果賣方售賣后仍保留了所有權(quán)，也有可能出現(xiàn)一房二賣的情況。不過在實(shí)踐操作中，真正約定保留所有權(quán)的并不多，以購房來說，一般多是約定達(dá)到相應(yīng)的條件后，賣方方會(huì)去辦理過戶。（速解：不動(dòng)產(chǎn)的買賣，要完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，轉(zhuǎn)移登記以房地產(chǎn)管理部門手續(xù)為準(zhǔn)，因此其所有權(quán)情況相對(duì)清晰。）　　第三十五條當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對(duì)出賣人造成損害，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：　　（一）未按約定支付價(jià)款的；　?。ǘ┪窗醇s定完成特定條件的；　?。ㄈ?biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的?！　∪』氐臉?biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第三十六條 買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持?！　≡诒窘忉尩谌鍡l第一款第（三）項(xiàng)情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持?！　〉谌邨l 出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持?！　≠I受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另行出賣標(biāo)的物?！　〕鲑u人另行出賣標(biāo)的物的，出賣所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的除外?！　∑摺⑻胤N買賣　　第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。　　分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張?jiān)摷s定無效的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉谌艞l 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣人扣留的金額超過標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請(qǐng)求返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持?！　‘?dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝悩?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。　　第四十條 合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn)；外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對(duì)是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說明為準(zhǔn)?！　〉谒氖粭l 試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買，但合同另有約定的除外?！　≡谠囉闷趦?nèi)，買受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買?！　〉谒氖l 買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：　?。ㄒ唬┘s定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物；　?。ǘ┘s定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物；　?。ㄈ┘s定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物；　?。ㄋ模┘s定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。　　第四十三條 試用買賣的當(dāng)事人沒有約定使用費(fèi)或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費(fèi)的，人民法院不予支持。　　八、其他問題　　第四十四條 出賣人履行交付義務(wù)后訴請(qǐng)買受人支付價(jià)款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情況分別處理：　?。ㄒ唬┵I受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應(yīng)當(dāng)采取減少價(jià)款等補(bǔ)救措施的，屬于提出抗辯；　?。ǘ┵I受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。　　第四十五條 法律或者行政法規(guī)對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。　　權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。　　第四十六條 本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。39 /