【正文】 用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。 【 理解與適用 】 適用本條文時應多注意但書條款。 房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規(guī)劃要求。 【 理解與適用 】 對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。 第十條 【 合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾裝修物的處理 】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。 【 理解與適用 】 關于 “ 未形成附合 ”“ 形成附合 ” 的理解 按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。 【 理解與適用 】 綜合 《 合同法 》 的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下： （ 1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（ 《 合同法 》 第 94條第（一）項） （ 2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（ 《 合同法 》 第 216條） （ 3）因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（ 《 合同法 》第 231條） （ 4）不定期租賃，承租人有權隨時解除合同；（ 《 合同法 》 第 232條） （ 5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同；（ 《 合同法 》 第 233條） （ 6）司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；（本司法解釋第 8條第一種情形） （ 7）租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的；（本司法解釋第 8條第二種情形） （ 8）不符合 《 建筑法 》 、 《 消防法 》 等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的；（本司法解釋第 8條第三種情形） （ 9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。 第七條 【 出租人的合同解除權 】 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。 (1)房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還 參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 （ 2）參照本司法解釋的糾紛案件 鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛 ,可以參照本解釋處理。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。 第二條 【 違法建筑物租賃合同無效 】 出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。 【 理解與適用 】 關于 “ 臨時建筑 ” 的理解 所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。 關于第 2款的理解 若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。 由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋第九條、第十三條、第十四條都有明確規(guī)定。（ 《 合同法 》 第 232條） 出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。 關于 “ 查封 ” 的理解 司法機關對房屋的查封，實務中有 “ 活封 ” 和 “ 死封 ” 之分，其中 “ 死封 ” 是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義 務；而 “ 活封 ” 則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。 適用本條的注意事項： （ 1）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件； （ 2）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務 ,不得對房屋造成毀損 ,否則應恢復原狀或賠償損失； （ 3）當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。 （ 2）因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。 【 理解與適用 】 本條文之前的四個條文，即第 1 12條分別規(guī)范了承租人在經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝飾裝修的護理方式。 本條所規(guī)定的 “ 過錯 ” 僅指導致 “ 未辦理合法建設手續(xù) ” 的過錯。 ” 再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。 承租人未經(jīng)出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當?shù)美? 次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利 ,一是對于承租人的追償權 ,二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。 認定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件（共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔風險、共享收益），并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙（ 《 民通意見 》 第 50條）。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的 ,人民法院不予支持。 要正確理解本條最后一句話，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的雖得不到人民法院的支持，但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不是說當然就是合法有效，合同的效力還要依照 《 合同法 》 有關合同效力問題的規(guī)定處理。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權