【正文】 適用 】 適用本條的前提條件有三： （ 1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附； （ 2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列； （ 3）裝飾裝修未形成附合。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則： （ 1）因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。 第十二條 【 租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理 】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 【 理解與適用 】 有關 “ 擴建 ”“ 合法建設手續(xù) ” 的理解 所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目。因此，本條文規(guī)定的 “ 合法建設手續(xù) ” ，應是指取得建設工程規(guī)劃許可證。 第十五條 【 超過承租人剩余租賃期限的轉租期間效力 】 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。等等諸如此類，均應視為本條所稱的 “ 出租人與承租人另有約定。 【 理解與適用 】 “ 6個月 ” 期限的性質 《 合同法 》 第 224條規(guī)定： “ 承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，本條依照 《 民事訴訟法 》 第 56條的規(guī)定，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人，具體情形可由受訴法院根據(jù)案情確定。但轉租合同無效的除外。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權。 第十九條 【 房屋租賃合同的概括繼受 】 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。 有關 “ 個人合伙 ” 的認定。 【 理解與適用 】 《 合同法 》 第 229條規(guī)定： “ 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力 ” 。 第二十一條 【 承租人優(yōu)先購買權受到侵害時的救濟措施 】 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形 ,承租人請求出租人承擔賠償責任的 ,人民法院應予支持。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效 ” ，但該條目前已被廢止。 承租人行使優(yōu)先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后 ,取得房屋所有權 ,由此將導致出租人無法向第三人繼續(xù)履行合同 ,第三人可以主張出租人承擔違約責任。 【 理解與適用 】 抵押權的實現(xiàn)時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權。 第二十三條 【 租賃房屋拍賣時，優(yōu)先購買權的保護 】 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣 5日前通知承租人。 在拍賣負擔有優(yōu)先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序： （ 1）拍賣通知 ,出租人在拍賣 5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式 ,通知優(yōu)先購買權人于拍賣日到場。 【 理解與適用 】 房屋共有人的優(yōu)先購買權產(chǎn)生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優(yōu)先購買權基于租賃關 系，本質上仍屬債權性質，按照物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。 “ 舉重以明輕 ” ，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權。 本次講座到此結束！ 謝謝大家！ 二零一零年五月六日 。 第二十五條 【 本司法解釋的溯及力 】 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后 15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權，這里強調 “ 明確表示 ” 。 （ 3）舉牌應價，若承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。 【 理解與適用 】 拍賣的 “ 價高者得 ” 特質導致其與承租人的優(yōu)先購買權存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權屬 “ 準物權 ” ，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外，具體可見下述條文： 《 最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定 》 第 16條規(guī)定 ,“拍賣過程中 ,有最高價時 ,優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受 ,如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人；如有更高應價 ,而優(yōu)先購買權人不作表示的 ,則拍歸該應價最高的競買人。 “ 同等條件 ” 的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示，房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。 第二十二條 【 租賃房屋抵押權人實現(xiàn)抵押權時，承租人優(yōu)先購買權的保護 】 出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。 次承租人是否享有優(yōu)先購買權？ 在房屋轉租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權的主體應為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購買權的主體應為租賃合同關系中的出租人的對方當事人，租賃合同和轉租合同雖是兩個緊密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當事人，其地位不是出租人的承租人。 【 理解與適用 】 房屋承租人優(yōu)先購買權適用的法律關系情形 房屋承租人優(yōu)先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律 法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權的損害賠償請求權。 房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的。 第二十條 【 “買賣不破租賃 ” 及適用的例外情形 】 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。 ” 本條司法解釋將前述規(guī)定中的 “ 共同居住 ” 擴大為“ 共同經(jīng)營 ” ，包括個體工商戶和個人合伙。 第十八條 【 次承租人逾期騰房的處理 】 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除 ,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。