【正文】 【 理解與適用 】 《 合同法 》 第 227條規(guī)定： “ 承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。 理由：在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉嫵梢Ｔ?6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。 第十六條 【 出租人同意轉租的推定 】 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。 【 理解與適用 】 適用本條文時應多注意但書條款。具體包括以下四種情況： （ 1）若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔； （ 2）若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔； （ 3）若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔； （ 4）若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。 房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規(guī)劃要求。雖然本條文只原則性規(guī)定了承租人未經(jīng)出租人同意進行了裝飾裝修或者擴建的法律后果，但結合前述四條進行體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，應涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆滿等多種可能糾紛類型。 【 理解與適用 】 對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。 （ 3）因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。 第十一條 【 合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理 】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持； （二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。 第十條 【 合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾裝修物的處理 】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。 關于 “ 裝飾裝修物的現(xiàn)值損失 ” 的理解 裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。 【 理解與適用 】 關于 “ 未形成附合 ”“ 形成附合 ” 的理解 按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。 【 理解與適用 】 綜合 《 合同法 》 的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下： （ 1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（ 《 合同法 》 第 94條第（一）項） （ 2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的；（ 《 合同法 》 第 216條） （ 3）因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（ 《 合同法 》第 231條） （ 4）不定期租賃，承租人有權隨時解除合同；（ 《 合同法 》 第 232條） （ 5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同；（ 《 合同法 》 第 233條） （ 6）司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；（本司法解釋第 8條第一種情形） （ 7）租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的；（本司法解釋第 8條第二種情形） （ 8）不符合 《 建筑法 》 、 《 消防法 》 等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的；（本司法解釋第 8條第三種情形） （ 9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必須在 “ 合理期限 ” 內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。 第七條 【 出租人的合同解除權 】 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。 第六條 【 一房數(shù)租的處理原則 】 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人： （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。 (1)房屋租賃合同無效的財產返還 參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。 未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 （ 2）參照本司法解釋的糾紛案件 鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛 ,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體所有，均 適用