【正文】 買賣合同。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，釋義：中國的預(yù)售制度由來已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個規(guī)范性文件進行調(diào)整，但是兩個文件對這項人類歷史上最復(fù)雜的行為的描述加起來總共只有17條，如果除去重復(fù)和無用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。另外，本人在此做一點常識性解釋，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，我國的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規(guī)章。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第14頁 共14頁《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義2003版 2003511 9:13:39作者：秦律師　摘自：　編輯：秦律師文字顯示大小選擇：【 大 中 小 】 釋義：本條說明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。本來《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費者去了現(xiàn)場雙方?jīng)]有就合同的條款達成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時是哪一方的原因呢？我想司法解釋是對現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進行排除，將條件與結(jié)果進行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點，它不能解決目前大量存在的定金合同爭議，也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。釋義：本為這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪?！贬屃x：第八條強調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強調(diào)的實際上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對消費者就產(chǎn)生了一個有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。釋義：象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產(chǎn)市場中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔(dān)心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動產(chǎn)又不象動產(chǎn)一樣可以移動，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。釋義：此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當(dāng)理由”？為什么不強調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調(diào)消費者的單方責(zé)任，而不強調(diào)開發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！釋義：這里面就幾個內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強調(diào)質(zhì)量問題的，如果出現(xiàn)了這種問題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質(zhì)量問題，但是又無法說清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門了，質(zhì)量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；釋義：中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。第十五條”但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個： 法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字； 第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當(dāng)合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。第二十二條第二十六條《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解