【正文】 除外。為什么實用面積這么簡單的內(nèi)容推廣不開，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責(zé)任；所以說中國的房地產(chǎn)市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點小動作，而且往往從面積開始。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；消法強調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事?。ㄒ唬?商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。當(dāng)然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好，否則大家可以想一想：如果開發(fā)商給消費者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時，此時房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。釋義：中國目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費者一切苦難行為的源泉。釋義：定金合同是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。釋義：這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)可以適用消費者權(quán)益保護法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；”各位看官注意，此條強調(diào)是由購買人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開發(fā)商的義務(wù)。第二十一條釋義：此條是共同保護開發(fā)商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。第 14 頁 共 14 頁。釋義：此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。第二十三條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十九條 秦兵還處于弱智狀態(tài)，無法理解最高人民法官的精深博大之思想；我對消費者有一個建議：當(dāng)你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現(xiàn)另外一種風(fēng)險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。第十四條釋義：此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽到隔壁臥室動靜。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第六條第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房