【正文】 根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應當認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。三、風險的負擔第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹保侵赋鲑u人負責辦理托運、承運人是獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。買受人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行付款義務，出賣人不認可的，買受人應當提供其他證據(jù)證明付款事實的存在。第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物，出賣人在標的物接收地沒有代理人的，買受人應當代為保管多交部分標的物。第四條 人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，亦應當遵守《電子簽名法》的相關規(guī)定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。為了進一步完善該司法解釋，使該司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，現(xiàn)通過最高人民法院網(wǎng)、中國法院網(wǎng)、人民法院報等向社會公開征求意見。司法解釋規(guī)定，如果包銷合同約定明確，應當按照約定確定雙方的權利義務；如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買。因此，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除商品房擔保貸款合同。對當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應當允許當事人解除合同，否則買房戶沒有能力支付購房款，也無法實現(xiàn)商品房買賣合同的目的。司法解釋規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應該支持。解讀六質量嚴重影響正常居住，合同可解除如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務。解讀五“交鑰匙”就算房屋交付使用房子到底什么時候算是交付使用，《解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。根據(jù)這一司法解釋，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。根據(jù)合同法第14條關于要約的規(guī)定，司法解釋明確規(guī)定應當將有關銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買房戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。解讀一銷售廣告可視為合同內(nèi)容一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假廣告吸引客戶、兜售商品房的行徑將得到有效遏制。解讀二房子“縮水”3％將難以解除合同買房者都會擔心一個問題———縮水，也都明白一個3％的界線。除此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3％，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。解讀四惡意違約欺詐代價沉重商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。司法解釋規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。解讀七支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房司法解釋規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第3人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，法院應予支持。同時，司法解釋還明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。此外，司法解釋規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買房戶。司法解釋還規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。歡迎社會各界人士踴躍提出寶貴意見，意見請發(fā)送至郵箱 civillaw9。第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。二、交付標的物和轉移所有權第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定仍不能確定的，人民法院應當按照下列原則處理：（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽收人簽收即為交付。出賣人應當負擔買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸?shù)?，承運人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風險由買受人負擔。第十六條 根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間為準。五、違約責任第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應的質量保證金的，人民法院不予支持。價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯時，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。在試用期內(nèi)，買受人就標的物為出賣、出租、設定擔保物權等試用以外的行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。當事人一方以上述數(shù)額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。權利轉讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關規(guī)定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關規(guī)定。本解釋于2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。二、標的物交付和所有權轉移第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即為交付。(合同法162條：出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。（合同法136條：出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。三、標的物風險負擔第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹?，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮诤贤闪r知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。（合同法158條：當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內(nèi)難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據(jù)合同法第九十四條第（四）項的規(guī)定，予以支持。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。）第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。六、所有權保留第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。第三十六條 買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)?，人民法院應予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。在試用期內(nèi)，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。八、其他問題第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于提出抗辯；（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。第