房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的探討范本(參考版)
2025-05-01 08:49本頁面
【正文】 。如果當事人在訴訟的一審過程中補辦了建筑物所有權(quán)的有關(guān)手續(xù)，他就有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋，可以認定買賣合同有效。筆者認為，在上述前一種情況下，違章建筑的建造者因不具有土地使用權(quán)，屬于在他人土地上建造房屋，因而不能通過補辦有關(guān)建筑許可手續(xù)而取得建筑物的所有權(quán)，其行為不僅違反了國家有關(guān)建筑的行政法規(guī)，也侵害了他人的土地使用權(quán)和所有權(quán)，因此，對此類房屋買賣合同糾紛應認定無效，按無效合同的法律后果處理。違章建筑通常有兩種情況：一是建造人未取得土地使用權(quán)，即在他人有合法使用權(quán)的土地或在國家、集體所有的土地上建造建筑物；另一種是在自己已取得土地使用權(quán)的土地上建造建筑物，即在原土地使用范圍內(nèi)建造或改建、重建房屋，但未取得建筑許可證就擅自施工建設(shè)。我們認為，此類房屋買賣合同糾紛，一般應認定合同有效，判決繼續(xù)履行合同，并限定雙方在一定期間內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)變更登記。大家知道，前幾年，特別是在海南省，由于房地產(chǎn)開發(fā)行為過度超前，法律法規(guī)相對滯后，加之公民和法人的法律意識較為淡薄，一些政府職能部門還存在執(zhí)法監(jiān)督不嚴的問題，從而導致很多民事主體在房地產(chǎn)交易中，行為不規(guī)范，未辦理所有權(quán)登記，便進行交易，甚至有些進行數(shù)次轉(zhuǎn)讓，也未辦理所有權(quán)變更登記。這與本文前述案例中，陸某與重慶Ａ公司、海南Ｂ公司房屋買賣合同糾紛一案情況相似。但如何確認合同的效力，審判實踐中也有不同的意見。如甲將其所有的座落某市大同路３０號房屋一間轉(zhuǎn)讓給乙，乙又將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，丙再將該房屋轉(zhuǎn)讓給丁。同時解除李某與張某簽訂的《房屋買賣合同》，判決李某將購房款及定金退還給張某，并對自己的行為對張某承擔違約責任。但房屋買賣合同標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須辦理變更登記。李某與張某未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋買賣合同所有權(quán)變更登記，應確認合同無效，李某收取張某的購房款及定金應予退還，并賠償張某因此而造成的利息損失。第一種意見認為，李某與張某所簽訂的《房屋買賣合同》未違反法律規(guī)定，合同內(nèi)容又未欠缺無效條款，導致房屋雙重買賣是李某見錢眼紅，違背誠實信用原則，在將房屋出賣給張某后又將房屋出賣給趙某，其行為是屬于欺詐行為，按照《民法通則》第五十八條第一款第（三）項規(guī)定，應確認李某與趙某的《房屋買賣合同》無效，建議房地產(chǎn)管理部門撤銷其登記，確認李某與張某的《房屋買賣合同》有效，責令李某與張某到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)變更登記。本案在審理中有如下三種意見：１９９９年１０月５日李某看到
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