【正文】 這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現(xiàn)、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發(fā)商不及時辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題 (墻壁開裂、材料使用、管線安裝等 )、房屋產(chǎn)權(quán)縮水、開發(fā)商延遲交房、小區(qū)規(guī)劃的變更等。 法官點評法官稱，因房屋存在質(zhì)量問題需要修復(fù)的， 購房者可以請求開發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費等必要費用。 判決市五中院認(rèn)為，秦遠(yuǎn)所購買房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)了墻體裂紋等質(zhì)量問題，蒙泰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。 2021 年 12 月，秦對房屋裝修入住后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)墻體出現(xiàn)縱向和斜向裂紋、結(jié)構(gòu)梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。 法官點評開發(fā)商違約提高容積率， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預(yù)期的相關(guān)公共設(shè)施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。陳奇遂以開發(fā)商增加容積率起訴至法院。同時提醒購房者，為避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同中 或者簽訂補充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。 判決鵬程公司應(yīng)遵守誠實信用原則兌現(xiàn)其承諾，應(yīng)向張亞南支付已經(jīng)交納的購房契稅。張認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但鵬程公司拒絕。同年 8 月 4 日，該公司刊登售房廣告時承諾“ 8 月 1 日至 31日，購房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。 優(yōu)惠沒 兌現(xiàn)可起訴索賠 2021 年 8 月 2 日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為 2021 年 8 月 31 日。 法官點評法律強制規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗收合格。傅遂起訴。 2021 年 9 月 30 日，房屋才竣工驗收合 格。合同約定 2021 年 12 月 31 日前交房，如逾期交房應(yīng)支付違約金。開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購房 者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。 判決房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規(guī)范，存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。2021 年 12 月 28 日，李收到接房通知驗房時，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權(quán)拒絕接房，但經(jīng)過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。 判決雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，故本案責(zé)任應(yīng)由林小藝自行承擔(dān)。 林要求秋韻公司承擔(dān) 2021 年 7 月21 日至 2021 年 4 月 15 日期間的逾期交房違約金，被拒絕。 2021 年 2 月 16 日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。 逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。 法官點評在設(shè)計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業(yè)安裝人員可對安裝位置予以調(diào)整。所以，天然氣管道的改變并不 構(gòu)成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。 判決天然氣管道安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。他遂以房屋結(jié)構(gòu)變更為由提出退房。 天然氣改動不算結(jié)構(gòu)改變 2021 年 1 月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。 判決該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請求。同年 4 月 19 日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認(rèn)為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。 定購協(xié)議書簽字要謹(jǐn)慎 2021 年 4 月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》 ，約定陳定購一套商品房，并支付定金 1 萬元。 市五中院昨日公布了該院 2021 年以來審理的八大房產(chǎn)消費維權(quán)案例。 （六）設(shè) 計變更糾紛 （七）房屋質(zhì)量糾紛 （八）延期辦證糾紛 （九）補充條款引發(fā)糾紛 （十）“一房二賣”糾紛 商品房認(rèn)購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是 2021 年商品房買賣合同糾紛的熱點。 商品房規(guī)劃不得隨意更改 開發(fā)商要調(diào)整已經(jīng)審查過的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積等，必須要提供規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件，以及審查機構(gòu)的審查變更說明和重新測繪的房屋測繪技術(shù)報告書。 北京市 2021 年 出臺的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售方案和房屋測繪技術(shù)報告書等有關(guān)問題的通知》， 開發(fā)商取得預(yù)售許可后，房屋測繪技術(shù)報告書和面積分?jǐn)偳闆r將在北京市房屋土地測繪信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括：被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名 稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟墓灿貌课弧? 相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實在是無奈之舉，不僅要耗費大量的時間和人力，各種費用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權(quán)辦法中成本最高的。 三種維權(quán)辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業(yè)主聯(lián)合起來，要求開發(fā)商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監(jiān)督解決糾紛，但很多不良開發(fā)商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。這樣就悄悄地把責(zé)任規(guī)避，而轉(zhuǎn)嫁到購房人的頭上了。顯然，只要是合法樓盤，預(yù)售時的預(yù)測公攤和辦理房產(chǎn)證時的實測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。”這位工作人員稱，這個變化都是經(jīng)過規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，等到項目建設(shè)完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項目現(xiàn)場進(jìn)行實地測繪，出具《測 繪報告》，作為辦理房產(chǎn)證的依據(jù)和要件之一。預(yù)測繪報告是根據(jù)規(guī)劃部門審批圖紙，還有開發(fā)企業(yè)提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規(guī)范預(yù)測出的有關(guān)面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內(nèi)面積、建筑面積。 這些不服輸?shù)臉I(yè)主又向省檢察院提出抗訴 ，目前檢察院已受理，此案還未審結(jié)。 9 個月以后，歷下法院宣判 37 戶居民敗訴。據(jù)悉，小區(qū)內(nèi)總共有 400多戶居民，每戶都面臨這種情況。以小區(qū)內(nèi) 2 號樓為例，分?jǐn)傁禂?shù)由 ％增加到了 ％，每戶增加 2平方米以上。 案例， 2021 年， 濟南某 小區(qū)的居民 ,以每平方米 8000多元的價格，購買了自己的房子。房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi) (含 3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。(二 )面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。 目前，商品房面積誤差糾紛的處理原則是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約 定面積不符，合同有約定的，按照約定處理 。 “ 縮水 ” 侵 犯了買房人權(quán)益是無疑的， “ 漲水 ” 對買房人來說未必占了便宜，因為買房人不僅要承擔(dān)超出部分的房價，還得多支 付 物業(yè)管理 費 、供暖費等等。在同等單價的前提下，套內(nèi)建筑面積越大，購房者越合算，反之就吃虧了。然而，作為消費者來說，實際購買的卻只是房屋的套內(nèi)建筑面積。 （五）房屋面積糾紛 在中國，商品房買賣，都是以建筑面積作為銷售的單位。 法院一般認(rèn)為：開發(fā)商雖在未取得該房屋 “ 新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 ” 的情況下向業(yè)主交付房屋，但業(yè)主實際入住，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商和業(yè)主對交付房屋條件的事實變更。 ” 加入了準(zhǔn)入證的約定，那么在案件審判過程中，就要看使用的是哪個版本的合同，由于牽涉到延期交房違約的訴訟，合同簽約日期都在兩三年前，指期房， 如果是使用的最新版本，那就毫無異議的支持業(yè)主的訴訟請求，因為不論是法定交房條件還是約定交房條件，《準(zhǔn)入證》都是必需的，所以我認(rèn)為再過一兩年這類糾紛應(yīng)該比較容易掌控了。 我也同時咨詢了二中院、紅橋法院、河?xùn)|法院、北辰法院等法院關(guān)于此類糾紛的觀點，總體上和塘沽法院的看法趨同，但是有一點需要注意的是， 《天津市商品房買賣合同》