房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的問(wèn)題范本(參考版)
2025-05-30 18:36本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)然，C為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但是，C不能通過(guò)與B簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶?！ 」P者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這種看法是錯(cuò)誤的?！庇纱藦腁公司與B簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，B事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶的形式要件?！彪m然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，B與C簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性
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