房屋買賣合同糾紛-資料下載頁(yè)
2024-12-17 00:04本頁(yè)面
【正文】 定：“乙方(注：買方)中途悔約，乙方不得向甲方索要定金。甲方(注：賣方)中途悔約………將定金退還給乙方，另給付乙方相當(dāng)于定金數(shù)額的違約金?！叭邕t延履行，“違約方每日賠償對(duì)方總價(jià)款千分之一的違約金“在這里，違約責(zé)任就是兩項(xiàng)：“悔約“的賠償定金。遲延履行的承擔(dān)千分之一違約金。被告反悔，在收取部分房款后不再出賣房屋，就是“悔約“。“悔約“就是對(duì)契約反悔了，就是堅(jiān)決地不再履行合同了。即使不談顯失公平、重大誤解、乘人之危、出賣了與前妻約定不得出賣的房屋，悔約的違約責(zé)任就是合同約定的責(zé)任。新《合同法》的一條十分重要的原則叫“意思自治“，也就是當(dāng)事人雙方的約定高于法定。既然契約約定了悔約要賠償定金，法院不應(yīng)該也不能夠自行決定適用法定的“履行為先“。況且最高法院于1990年2月17日在答復(fù)一起關(guān)于買賣房屋在未辦理產(chǎn)權(quán)證前反悔的請(qǐng)示的答復(fù)中認(rèn)為，“此種情況下，房屋的買賣關(guān)系尚未成立，是可以反悔的?！啊 ?從司法實(shí)踐看判決“繼續(xù)履行合同“有失公平。在本案中訴爭(zhēng)的是一處公 民的私有正在使用的住房，并非開(kāi)發(fā)商的商品房。如果是開(kāi)發(fā)商的房屋，又是空房，判決后能夠執(zhí)行。如果是私房，購(gòu)房款已經(jīng)付清，房屋已經(jīng)交付，判決繼續(xù)履行也能執(zhí)行。但如同本案，房款未交清，原告有條件和能力交款，也未交清房款。在這種情況下是否可以判決繼續(xù)履行呢?答案應(yīng)該是否定的。試想一下，如果反過(guò)來(lái)，原告在只交付少部分房款后堅(jiān)決不同意繼續(xù)交房款買房，法院判決其承擔(dān)違約金或判決不返還定金，應(yīng)該是合理合法的，也是能夠執(zhí)行的。但是，卻不能強(qiáng)行判決其必須購(gòu)買房屋。因?yàn)?，如果判決其必須買房屋，就必須判決其繼續(xù)交房款，如果其不愿交，或錢少不足以交清房款，又如何執(zhí)行。難道能對(duì)買房者強(qiáng)制執(zhí)行，將其原有住房拍賣，執(zhí)行賣房款嗎?顯然不能。所以，反過(guò)來(lái)判決賣房一方非賣不可，不賣就強(qiáng)行判決，即不符合法律，也不符合人之常情，更是適用法律錯(cuò)誤。被告是否可以悔約，在什么情況下應(yīng)該判決繼續(xù)履行，應(yīng)該區(qū)分不同情況。在本案中強(qiáng)行判決“繼續(xù)履行合同“，是對(duì)《合同法》的“意思自治“原則的破壞，背離了公平裁判的精神?！ ?判決“繼續(xù)履行合同“不利于社會(huì)的安定，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。被告 現(xiàn)在正以此房做教室辦英語(yǔ)補(bǔ)習(xí)班服務(wù)社會(huì)，維持生活，且為其與前妻及兒子的唯一居住之所，如果賣出將使其教學(xué)受阻，居無(wú)定所。有人說(shuō)被告是成年人，有民事行為能力和民事責(zé)任能力，其自己不去了解市場(chǎng)，就應(yīng)該自行承擔(dān)損失。如果此說(shuō)成立，《民法通則》規(guī)定了“等價(jià)有償“、“誠(chéng)實(shí)信用“等一系列原則以及撤銷權(quán)等都是給未成年人、精神病等無(wú)行為能力和限制行為能力的人規(guī)定的嗎?一個(gè)有多處房屋且財(cái)力雄厚的人要購(gòu)房就必須履行，一個(gè)勢(shì)單力薄的弱勢(shì)的人就必須出賣，我們的法律到底是在保護(hù)什么? 12 / 12
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