房屋買賣合同糾紛-wenkub.com
2024-12-17 00:04 本頁面
【正文】 有人說被告是成年人，有民事行為能力和民事責任能力，其自己不去了解市場，就應(yīng)該自行承擔損失。被告是否可以悔約，在什么情況下應(yīng)該判決繼續(xù)履行，應(yīng)該區(qū)分不同情況。但是，卻不能強行判決其必須購買房屋。如果是私房，購房款已經(jīng)付清，房屋已經(jīng)交付，判決繼續(xù)履行也能執(zhí)行。況且最高法院于1990年2月17日在答復(fù)一起關(guān)于買賣房屋在未辦理產(chǎn)權(quán)證前反悔的請示的答復(fù)中認為，“此種情況下，房屋的買賣關(guān)系尚未成立，是可以反悔的。“悔約“就是對契約反悔了，就是堅決地不再履行合同了。甲方(注：賣方)中途悔約………將定金退還給乙方，另給付乙方相當于定金數(shù)額的違約金。令人不解的是原告卻以“其他權(quán)利及相關(guān)權(quán)益糾紛“起訴，并以此案由進行證據(jù)交換，而在開庭時，卻又變成了“房屋買賣合同糾紛“。被告可以出賣，在物權(quán)沒有變動之前也可以不賣。發(fā)生糾紛后，又欺騙法院說自己交付了10萬定金，要求法院進行訴前保全?！ ?在房屋的買賣過程中原告對被告有欺騙行為，違反了“誠實信用“原則。就是被告表示不賣房了，原告也沒有對剩余房款進行提存?！ 」P者認為，就是不考慮合同未生效、合同已經(jīng)終止等因素，而是認定合同有效的情況下，判決被告必須繼續(xù)履行合同，將房屋出賣也是錯誤的，起碼是不公平的。而原告并沒有在合同條款明確約定的這個合理期限內(nèi)提出“繼續(xù)履行合同“的請求。這一規(guī)定表明只有當合同當事人在合同中約定履行期限不明確的情況下，債權(quán)人才享有隨時要求履行的權(quán)利。首先，雖然《合同法》賦予了當事人在一方不履行非金錢債務(wù)的情形下，對方可以要求繼續(xù)履行合同，但同時《合同法》第110條對非金錢債務(wù)的違約責任也做出三種除外情形：…(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行的。原告的行為充分證明原告在合同約定的履行期限內(nèi)選擇了要求對方承擔違約金的金錢給付之訴?！ 」P者認為，即使認定合同已經(jīng)成立并生效，原告已經(jīng)以自己的行為終止了原合同，也無權(quán)要求被告繼續(xù)履行房屋買賣合同。然而，雙方還沒有沒有如此辦理，而是在只交了少部分房款僅6天的時候就反悔了。于此同時也會對交易價格進行適當審查。原告的部分交付房款，只是一種先期行為，做為被告頂多是締約過失責任。另一方面是由房屋買賣主管機關(guān)審查批準。一審法院只是籠統(tǒng)地認定了雙方簽訂的契約合法有效，但并沒有認真細致地對合同本身的內(nèi)容進行審查。主要是對本案的實體處理，特別是對判決“繼續(xù)履行“談?wù)効捶?。 關(guān)于該案的分岐主要有二個方面：一是程序方面。被告又以“顯失公平“為由向原一審法院起訴撤銷合同，審理中辦案法官多次調(diào)解，讓被告承擔部分賠償，但原告堅持原賠償要求，一審法院以所謂“不能戕害法律原則“為由又駁回被告的撤銷之訴。被告以最高法院關(guān)于“當事人撤訴或者人民法院按撤訴處理后，當事人以同一訴訟請求再起訴的，人民法院應(yīng)予受理“和“變更訴
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