房屋買賣合同糾紛(編輯修改稿)
2024-12-17 00:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定的市場(chǎng)價(jià)格收取契稅，以避免買、賣雙方串通故意壓低價(jià)格，少交契稅。如果雙方真的到房產(chǎn)交易部門，被告必然會(huì)了解到市場(chǎng)的行情。如果在了解行情的情況下還同意以低價(jià)交易，那才說明是其真實(shí)意思表示。然而，雙方還沒有沒有如此辦理，而是在只交了少部分房款僅6天的時(shí)候就反悔了。這樣，就說明雙方約定的合同生效的條件還沒有成就。合同沒有發(fā)生效力，原告即無權(quán)要求繼續(xù)履行，也無權(quán)按契約的約定要求被告承擔(dān)違約責(zé)任?！ 〉诙?、雙方的買賣契約是否已經(jīng)終止，原告是否還有繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求權(quán)?！ 」P者認(rèn)為，即使認(rèn)定合同已經(jīng)成立并生效，原告已經(jīng)以自己的行為終止了原合同，也無權(quán)要求被告繼續(xù)履行房屋買賣合同。因?yàn)?，退一步說，即使合同生效，雙方在房屋買賣合同履行過程中，被告在3月11日和3月15日收到原告15萬元房款款后的第3天即已經(jīng)正式通知不再出賣該房，實(shí)際上就是明確地做出了不賣房、終止合同的意思表示。原告在被告表示不再出賣房屋后，至契約約定的4月21日交房的時(shí)間內(nèi)可以交清購(gòu)房余款的情況下，第一沒有交清購(gòu)房余款15萬元或?qū)⒋丝钜婪ㄌ岽?。第二在合同約定的交房期限4月21之前沒有向被告主張要求繼續(xù)履行合同，交付房屋，相反是向被告要求以定金數(shù)賠償10萬元，在其主張未能奏效的情況下，仍是在合同約定的履行期限內(nèi)的4月2日向法院提出訴前保全，并于4月14日起訴要求返還房款15萬元，賠償定金10萬元。原告的行為充分證明原告在合同約定的履行期限內(nèi)選擇了要求對(duì)方承擔(dān)違約金的金錢給付之訴。而此后又要求被告承擔(dān)違約責(zé)任后又撤訴的事實(shí)進(jìn)一步證明原告已用行為表明承認(rèn)終止了房屋買賣合同。同時(shí)也因其在合理期限內(nèi)沒有主張要求繼續(xù)履行合同的事實(shí)證明其已經(jīng)喪失了要求被告繼續(xù)賣房，即要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。之所以這樣認(rèn)為，是有法律依據(jù)的。首先，雖然《合同法》賦予了當(dāng)事人在一方不履行非金錢債務(wù)的情形下，對(duì)方可以要求繼續(xù)履行合同，但同時(shí)《合同法》第110條對(duì)非金錢債務(wù)的違約責(zé)任也做出三種除外情形：…(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行的。對(duì)此，《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！暗?2條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……..(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間“。這一規(guī)定表明只有當(dāng)合同當(dāng)事人在合同中約定履行期限不明確的情況下，債權(quán)人才享有隨時(shí)要求履行的權(quán)利。而在本案的買賣合同中已非常明確地約定了履行時(shí)間是當(dāng)年的4月21日。從3月12日到4月21日有將近40天的時(shí)間。這個(gè)履行時(shí)間，就是合理履行期間。而
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