探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-資料下載頁
2025-01-18 06:20本頁面
【正文】 的安置房買賣合同糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，我們?cè)谶m用法律處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時(shí)，就必須首先對(duì)糾紛進(jìn)行歸類，再根據(jù)不同的類型，妥善處理不同的糾紛?！ Ｒ蜻@類房屋買賣購房者具有在該地申請(qǐng)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國家相關(guān)政策也認(rèn)可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審判人員在審判實(shí)踐中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間安置房買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進(jìn)行處理?！ Ｙ彿空呤欠潜炯w經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民，我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，審理此類案件不能憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定這類農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨(dú)就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認(rèn)定。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對(duì)房屋處分權(quán)的實(shí)際實(shí)現(xiàn)，更能滿足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮(zhèn)搬遷“退宅還耕”的農(nóng)民，從而維護(hù)地方穩(wěn)定和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合《合同法》關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同，適用《合同法》有效合同規(guī)定進(jìn)行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。 。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售安置房，國務(wù)院辦公廳在1999年就在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第二款就作出了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定。2004 年11 月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。但是在審理過程中也不輕易認(rèn)定此類買賣合同為無效合同。安置房買賣是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，一個(gè)合同的效力是以是否符合合同有效的要件為標(biāo)準(zhǔn)。只要合同雙方當(dāng)事人具有完全民事行為能力，合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定，該合同就應(yīng)該是有效合同。在法律沒有明確禁止安置房買賣的情況下，只要安置房買賣合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。反之，一味認(rèn)定此類合同無效，則違背了所有權(quán)理論。所有權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為一種絕對(duì)權(quán)，所有權(quán)具有直接支配物并排除他人干涉的權(quán)利。我國《憲法》第13條第2款規(guī)定：“國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！蔽覈睹穹ㄍ▌t》第75條第1款規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)?！狈课輰儆诠竦膫€(gè)人財(cái)產(chǎn)。公民出售自己合法所有的房屋是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人依法處分自己私有財(cái)產(chǎn)的行為。實(shí)施處分行為是所有權(quán)人的應(yīng)有權(quán)利。否認(rèn)安置房買賣合同的效力與所有權(quán)理論顯然是相悖的。文章來源：(免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng))11
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