探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-全文預(yù)覽
【正文】 租用于非農(nóng)建設(shè)”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現(xiàn)在國家對(duì)集體土地地行政管理上，旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，防止農(nóng)用地特別是耕地被違法占用，保證農(nóng)民的自下而上之本。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么從理論角度來說，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對(duì)其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。第二種意見是買賣關(guān)系有效。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！比绻仓梅抠I賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)變相用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民購買安置房后，一旦國家決定對(duì)該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外?，F(xiàn)階段，農(nóng)村房屋能否抵押的問題仍然困擾著理論界和實(shí)務(wù)界，存在著不同的觀點(diǎn)和爭(zhēng)論。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對(duì)象是城市居民時(shí)，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國有土地。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，各國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過國家法定的部門登記才能確權(quán)和生效。此類案件涉及利益主體廣泛且爭(zhēng)議的標(biāo)的基本一致，紛紛要求開放商履約。因?yàn)榘仓梅康膬r(jià)格大大低于市面上的商品房，購房者基于價(jià)格的優(yōu)勢(shì)紛紛購買安置房?！ 《呛贤鞔_表明為購房人辦理國有土地使用權(quán)證。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價(jià)值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。這類人群抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，對(duì)住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。此類購買人群對(duì)是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點(diǎn)是購買到了這種休息居住的價(jià)值。這類人群雖然清楚安置房存在的風(fēng)險(xiǎn)，但是無力購買高價(jià)的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。在此背景下，我縣農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)變得異?；钴S，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。，城鄉(xiāng)一體化已成為是我國發(fā)展新階段提出的新任務(wù)，是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求。市政府還先后實(shí)施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農(nóng)民土地?fù)Q社?！钡却胧谕ㄟ^這些大膽創(chuàng)新的嘗試，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機(jī)制。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實(shí)現(xiàn)了對(duì)普通商品房的替代作用。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實(shí)現(xiàn)投資功能。在拆遷安置的過程中，不少農(nóng)民分得面積相對(duì)較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)一般采取招標(biāo)方式選擇具有資金優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。雖然合同名稱為“某某項(xiàng)目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容。 三是此類案件矛盾尖銳。 四是是涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。 二、“安置房”涉及的法律問題 (一)物權(quán)方面的問題 。按照法律的規(guī)定，“安置房”如果是農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相關(guān)的法律獲得由基層政府頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。具體到現(xiàn)行《擔(dān)保法》第三章所提及的抵押物也應(yīng)符合上述要求，以便在債務(wù)人不履行債務(wù)
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1