探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-預(yù)覽頁
【正文】 時(shí)，債權(quán)人能夠?qū)⒌盅旱呢?cái)物折價(jià)或者以拍賣、變賣，對該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。1 、拆遷補(bǔ)償問題。首先，《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。而且，由于農(nóng)村個人住房買賣須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并輸相關(guān)的法定手續(xù)，安置房沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，買賣后無法辦理過戶手續(xù)。對照該兩條規(guī)定，我們認(rèn)定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的?！倍鴩鴦?wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》以及國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》不是法律，因此不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)?！ 〗鼇硭痉▽?shí)踐顯示，法院越來越趨向于維護(hù)農(nóng)村私有房屋買賣合同中買受人的利益，其中以北京市高級人民法院2007年發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》對土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。作為購買者的老年人尚未取得完全產(chǎn)權(quán)，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈人的權(quán)利會覆蓋到多大范圍呢?買賣雙方認(rèn)定為所有權(quán)轉(zhuǎn)移交易，但從現(xiàn)階段的實(shí)然法的角度來看，購買者購買的是對房屋的占有權(quán)，占有作為一種事實(shí)狀態(tài)為物權(quán)法所保護(hù)，但在未出臺新的法律時(shí)，對安置房的占有還不能轉(zhuǎn)化為法律所承認(rèn)的所有權(quán)，那么繼承人或是受遺贈人的權(quán)利不能優(yōu)于被繼承人、遺贈人。我們根據(jù)安置房產(chǎn)生的原因，結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)國情，總結(jié)出解決這一問題的幾項(xiàng)原則。平等因此成為法的價(jià)值之一?！睆倪@些規(guī)定，我們可以看出，在市場經(jīng)濟(jì)中，從事任何民事活動都應(yīng)該遵循平等的原則。所以，要從根本上解決安置房問題，必須遵循平等原則，以這一原則為根本出發(fā)點(diǎn)。穩(wěn)定的社會環(huán)境是實(shí)現(xiàn)社會和諧的前提，要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，就要不斷地發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，使廣大群眾安居樂業(yè)。但是，目前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，在城市中有許多中低收入者以及進(jìn)城務(wù)工人員承受不起如此高價(jià)的房屋。所以，面對安置房買賣的問題，我們應(yīng)該遵循保持社會穩(wěn)定的原則。對于已經(jīng)存在很長時(shí)間，遍及范圍比較廣的安置房，我們采取的措施也應(yīng)該是循序漸進(jìn)的，不能太急進(jìn)，不要想一下子從根本上就解決問題。我們要根據(jù)目前安置房買賣存在的情況、不同的類型，具體問題具體分析，找尋不同的解決途徑。第三類是與城鎮(zhèn)居民之間的安置房買賣合同糾紛。因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國家相關(guān)政策也認(rèn)可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審理此類案件不能憑主觀認(rèn)識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定這類農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨(dú)就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認(rèn)定。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售安置房，國務(wù)院辦公廳在1999年就在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第二款就作出了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定。只要合同雙方當(dāng)事人具有完全民事行為能力，合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定，該合同就應(yīng)該是有效合同。作為一種絕對權(quán)，所有權(quán)具有直接支配物并排除他人干涉的權(quán)利。公民出售自己合法所有的房屋是不動產(chǎn)所有權(quán)人依法處分自己私有財(cái)
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