【正文】 據(jù)。要充分考慮矛盾糾紛的復(fù)雜性、特殊性，避免機(jī)械適用法律，以矯正法律適用中可能帶來的利益失衡問題，達(dá)到法律效果與社會(huì)效果的高度統(tǒng)一。充分考量合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的影響，全面理清買賣雙方各自的責(zé)任大小，權(quán)衡出賣人因土地房屋升值、拆遷補(bǔ)償?shù)人@取的利益與買受人因房屋現(xiàn)值和房屋原值之間的差額損失，另外，對(duì)于買受人已對(duì)房屋進(jìn)行裝修、擴(kuò)建、翻建的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償?！?1．統(tǒng)籌公法強(qiáng)制和私法自治?！?（二）新農(nóng)村建設(shè)政策及農(nóng)村房屋買賣市場(chǎng)管理不完善、農(nóng)村集體組織渙散、當(dāng)事人操作不規(guī)范、政府監(jiān)管缺位是農(nóng)村房屋買賣糾紛增多的制度誘因。連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同實(shí)踐中主要存在如下問題：（1）連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同是否一律無效，是否存在例外情形；（2）原出賣人能否直接向原買受人、后手買受人請(qǐng)求返還房屋或者同時(shí)請(qǐng)求返還；（3）后手買受人能否直接向原出賣人主張賠償損失。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)裝飾裝修費(fèi)用的損害依據(jù)合同效力采取了不同的計(jì)算方法—即分別以歷史成本法和重置成本法計(jì)取。北京市高級(jí)人民法院出臺(tái)的《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》有類似觀點(diǎn)：“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效……要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益……要全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價(jià)的差異造成的損失……對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋Z的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。原告因無權(quán)占有和受益買賣價(jià)款2萬元，應(yīng)予返還并應(yīng)以國(guó)家規(guī)定的借款利率計(jì)算該款的利息。何為信賴?yán)妫覈?guó)學(xué)界與實(shí)務(wù)界始終缺乏統(tǒng)一見解，只是明確信賴?yán)娣秶坏贸^合同的履行利益。《指導(dǎo)意見》未明確適用法律條文，從條文分析上看應(yīng)當(dāng)是似乎是適用《合同法》第42條界定責(zé)任性質(zhì)，適用《合同法》第58條確定責(zé)任分擔(dān)。”《合同法》第58條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。對(duì)此，學(xué)界提出新觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)通過擴(kuò)張解釋的方法來拓展“沒有必要返還”，從而更好地維護(hù)誠(chéng)信原則，維護(hù)交易安全。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?（九）農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效后的處理　 我們發(fā)現(xiàn)，人民法院審理的農(nóng)村房屋買賣合同大多宣告無效。應(yīng)當(dāng)看到，這些法院的作法是有一定合理性的。因國(guó)家對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的政策尚不具體完善，如果冒然受理并作出裁判，甚至可能引起更大的糾紛。因此，由基層人民政府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”已經(jīng)很少見了。原、被告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且雙方在交易前亦未依法辦理拆遷安置房上市交易審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費(fèi)，屬于不得上市交易的情形，故原被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效。類似案件還有很多。　 （三）共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形　 近年來，安徽省出現(xiàn)數(shù)起共有人一方未經(jīng)他方同意擅自出售農(nóng)村房屋買賣合同的案件。14．非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。如安徽?。?011）涇民一初字第00414號(hào)判決指出“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條的規(guī)定，“一戶一宅”原則是指農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，如果將原有宅基地上住宅房屋出賣或者出租后，不能再行申請(qǐng)另處宅基地。原告王朝現(xiàn)不具備分戶條件。實(shí)踐中，對(duì)違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，部分判決認(rèn)定合同無效。為實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，避免法律判決與社會(huì)倡導(dǎo)的誠(chéng)信價(jià)值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當(dāng)事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動(dòng)之以理，甚至動(dòng)員當(dāng)事人的親屬、居委會(huì)成員等共同勸導(dǎo)當(dāng)事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分布相對(duì)集中，主要集中在向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外出售房屋的情形中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣相對(duì)較少。然而，近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)不斷推進(jìn)和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開，涉及農(nóng)村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現(xiàn)，需要我們對(duì)已有的審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的審理?！娟P(guān)鍵詞】農(nóng)村；房屋買賣；法律適用　農(nóng)村集體土地是最基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活資料，妥善處理農(nóng)村房屋買賣糾紛對(duì)保障農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展具有非常重要的意義。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用安徽省高級(jí)人民法院民四庭【摘要】隨著農(nóng)村改革的深入推進(jìn)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，涉及農(nóng)村房屋買賣的案件逐漸增多。從民事審判實(shí)際出發(fā)，本文認(rèn)為對(duì)向不特定多數(shù)人出售的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴(yán)重違法的農(nóng)村房屋買賣合同，人民法院應(yīng)當(dāng)審慎受理。為規(guī)范農(nóng)村房屋買賣合同案件的審理，保障和促進(jìn)農(nóng)村房屋健康有序流轉(zhuǎn)，安徽省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“安徽高院”）2012年曾出臺(tái)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見》”），對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同審理作出原則性規(guī)定?！?（一）以買受人身份為標(biāo)準(zhǔn)，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣；二是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村居民房屋?！?（三）正是因?yàn)槿嗣穹ㄔ菏芾淼霓r(nóng)村房屋買賣合同糾紛相當(dāng)一部分起因于一方主動(dòng)違約訴請(qǐng)，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據(jù)，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊?！眱H從字面上來看，一戶村民如果擁有兩處以上宅基地當(dāng)然違反法律規(guī)定，也即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有住宅又購(gòu)買其他住戶住宅的，房屋買賣合同無效?！保?010）汝民初字第761號(hào)判決亦指出“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！?當(dāng)然也有法院認(rèn)為《土地管理法》第62條1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同并不當(dāng)然無效。農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。然而，隨著審判實(shí)踐的不斷發(fā)展，《指導(dǎo)意見》需要以發(fā)展的眼光重新審視?！币虼?，宣城中院認(rèn)定合同無效。安徽省寧國(guó)市法院（2011）寧民一初字第01673號(hào)判決認(rèn)為“原告與被告所交易的寧國(guó)市河瀝溪辦事處畈村村燕子山農(nóng)民公寓樓4幢103室房屋性質(zhì)是拆遷安置房，至法庭辯論終結(jié)前，訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)仍為集體土地，且尚未取得房屋所有權(quán)證