【正文】 告孟新正買賣農(nóng)村宅基地的行為違反了農(nóng)村一戶一宅的規(guī)定，被告孟新正將自己的宅院一處轉(zhuǎn)讓給王朝的口頭合同為無效合同”。（2013）甬慈逍民初字第131號民事判決指出“對農(nóng)村宅基地使用權(quán)我國土地法有特別規(guī)定，每戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。因此，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的情況中，案涉農(nóng)村房屋買賣合同被認定無效的比例較高?！?（二）以農(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生原因為標準，農(nóng)村房屋買賣糾紛產(chǎn)生相當一部分原因系拆遷導致房屋利益上漲，原出賣人不愿意繼續(xù)履行合同或者要求返還已交付的農(nóng)村房屋?！?一、近年來農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的基本情況　 近年來，安徽省受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件總量較小，其數(shù)量并未隨著近年來民事案件數(shù)量大幅增加呈快速上升趨勢，在部分年份甚至有所回落。黨的十八屆三中全會明確提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點。由于涉農(nóng)的法律規(guī)范過于抽象、原則，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的疑難法律問題多。本文針對近年來農(nóng)村房屋買賣糾紛中的疑難法律問題，闡述了違反“一戶一宅”、非同一集體經(jīng)濟組織之間的、未經(jīng)共有人同意以及農(nóng)村拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等房屋買賣合同的效力，重點論述了農(nóng)村房屋買賣合同在宣告無效之后，當事人之間民事責任的劃分及依據(jù)，并結(jié)合民法理論對農(nóng)村房屋買賣合同無效之后的處理提出了建設(shè)性意見。2015年中央一號文件要求“改革農(nóng)民住宅用地取得方式，探索農(nóng)民住房保障的新機制”，而同期國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》仍對農(nóng)村房屋的受讓主體作出限制性規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的受讓方原則上沒有資格限制（外資企業(yè)和境外投資者按照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行），但農(nóng)戶宅基地使用權(quán)、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)、農(nóng)戶持有的集體資產(chǎn)股權(quán)除外。這與農(nóng)村居民傳統(tǒng)上比較厭訴和各級法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛審慎受理是分不開的。由于法律對農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動性訴請導致社會存在嚴重的“誠信危機”?！?二、當前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中的主要疑難問題　 （一）違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同的效力　 我國《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。本案中，被告已合法擁有一處宅基地，且被告也沒有證據(jù)證明其符合擁有兩處或兩處以上宅基地使用權(quán)的條件，因此，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而歸于無效，不受法律的保護。顯然，上述兩判決均將《土地管理法》第62條的規(guī)定定性為“效力性強制性規(guī)定”。”　 （二）非同一集體經(jīng)濟組織成員間農(nóng)村房屋買賣合同效力　 《指導意見》對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛規(guī)定如下：“、法人或者其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條和《土地管理法》第43條的規(guī)定，認定為無效?！薄吨笇б庖姟穼嵤┮詠?，對明確農(nóng)村房屋買賣合同案件審理思路、統(tǒng)一裁判標準起到了重要的作用。案涉房屋系趙某婚前財產(chǎn)，其并未授權(quán)張某售房，也未對張某的售房進行追認?！?（四）農(nóng)村拆遷安置房買賣合同糾紛　 近年來，隨著農(nóng)村集鎮(zhèn)化建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標聯(lián)動以及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村出現(xiàn)拆遷安置房并出現(xiàn)相應(yīng)買賣合同糾紛。從字面及社會公眾討論的主要內(nèi)容來看，小產(chǎn)權(quán)房系在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的所有人擁有一定產(chǎn)權(quán)的房屋（在較早時期存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)土地證的情形），所以實際生活中所稱的小產(chǎn)權(quán)應(yīng)當是在集體建設(shè)用地上建設(shè)的有一定合法審批手續(xù)的房屋。　 （六）新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買賣引發(fā)的糾紛　 新農(nóng)村建設(shè)政策不完善、缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，但受利益驅(qū)動，利用新農(nóng)村建設(shè)政策開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)象迅速增長，由此產(chǎn)生的房屋買賣合同案件也迅速增加，且表現(xiàn)形式多樣化。實踐中，法院對此類案件一般不予受理，目的是防止集體財產(chǎn)流失。其次，農(nóng)村房屋買賣合同常常被認定為無效，裁判的實體結(jié)果容易使違約者一方受益，違背了民法的誠實信用原則?！?1．應(yīng)否雙方返還?！?現(xiàn)有的立法和司法實踐沒有明確返還例外的適用情形?！逗贤ā穼ι婕盁o效合同的處理集中在第42條和第58條相關(guān)規(guī)定中?！备鞯胤ㄔ涸谶m用法律依據(jù)上存在分歧。合同認定無效之后，我國學界與實務(wù)界對賠償范圍界定為信賴利益，并無實質(zhì)性分歧，只是學界與實務(wù)界均拓展了傳統(tǒng)意義上的信賴利益的范圍。合同宣告無效之后，房屋升值利益能否作為損失范圍存在不同認識?！薄?從現(xiàn)有的大多數(shù)審判實踐來看，房屋在合同簽訂時與合同宣告無效時之間的差價是人民法院酌定賠償?shù)淖钪匾蛩?。?第二，裝飾裝修費用。抑或是裝飾裝修費用應(yīng)納入房屋升值利益一體計量中，即實質(zhì)上農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效后，計算損失原則以重置成本法計量。具體操作層面上依賴于效力層次較低的部門規(guī)章及各級地方政府的相關(guān)規(guī)定，這些效力層次較低的規(guī)章及規(guī)范性文件甚至存在利益矛盾和價值沖突。　 （三）農(nóng)村土地、房屋迅速升值，較高的房屋拆遷補償費，商品房和小產(chǎn)權(quán)房之間的巨大價值差異等利益因素驅(qū)動是引起農(nóng)村房屋買賣案件經(jīng)濟原因，面臨著經(jīng)濟利益沖突，人民法院價值抉擇難。當前，我國城鄉(xiāng)二元體制尚未完全打破，現(xiàn)行法律、政策仍然限制集體土地、農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)，對違法開發(fā)建設(shè)所引起的農(nóng)村房屋買賣糾紛，應(yīng)當否認其合同效力；而對符合新農(nóng)村整體建設(shè)規(guī)劃，未根本觸犯國家土地政策類糾紛，應(yīng)當適度考慮個體利益，以妥善平衡個體利益和公共利益?！?3．注重法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一?！?（二）農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的裁判建議　 1．關(guān)于違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買賣合同效力　 由于對《土地管理法》第62條“一戶一宅”的規(guī)定性質(zhì)認識有差異，各地法院判決缺乏統(tǒng)一性。現(xiàn)行的《房屋登記辦法》對集體土地范圍內(nèi)房屋登記轉(zhuǎn)移登記做如下規(guī)定：“申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。學界和少數(shù)實務(wù)界人士認為，目前沒有效力性強制性規(guī)定禁止非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣行為，應(yīng)當尊重當事人的意思自治，且農(nóng)村房屋及所占有的宅基地均未流出農(nóng)村集體，雙方之間簽訂的合同應(yīng)當認定有效。且認定房屋買賣合同有效不損害集體經(jīng)濟組織以及該組織內(nèi)其他成員的利益。方案之二，適當放寬認定合同效力比例，通過技術(shù)化手段限制違背誠信的當事人主張返還財