北京高級(jí)人民法院有關(guān)審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行-wenkub
2023-05-09 22:17:47 本頁(yè)面
【正文】 因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此所受到的信賴?yán)鎿p失。北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》的通知（2010年12月21日 京高法發(fā)[2010]458號(hào)）為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律法規(guī)及最高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市民事審判實(shí)踐，制訂本意見。 第一條 本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的“二手房”買賣。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。 第三條 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)?！ 〉谖鍡l 出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。第八條 房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力?！ 〕鲑u人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房屋采取了查封等強(qiáng)制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。 第十一條 出賣人因婚前購(gòu)買、拆遷安置等原因單獨(dú)享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實(shí)，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持?！ 〉谑龡l 出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人： ?。?）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的； ?。?）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的； ?。?）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定?！ 〉谑鍡l 當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，
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