探討農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-免費閱讀
【正文】 公民出售自己合法所有的房屋是不動產(chǎn)所有權(quán)人依法處分自己私有財產(chǎn)的行為。只要合同雙方當(dāng)事人具有完全民事行為能力，合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定，該合同就應(yīng)該是有效合同。因此，審理此類案件不能憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定這類農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認定。第三類是與城鎮(zhèn)居民之間的安置房買賣合同糾紛。對于已經(jīng)存在很長時間，遍及范圍比較廣的安置房，我們采取的措施也應(yīng)該是循序漸進的，不能太急進，不要想一下子從根本上就解決問題。但是，目前隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，在城市中有許多中低收入者以及進城務(wù)工人員承受不起如此高價的房屋。所以，要從根本上解決安置房問題，必須遵循平等原則，以這一原則為根本出發(fā)點。平等因此成為法的價值之一。作為購買者的老年人尚未取得完全產(chǎn)權(quán)，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈人的權(quán)利會覆蓋到多大范圍呢?買賣雙方認定為所有權(quán)轉(zhuǎn)移交易，但從現(xiàn)階段的實然法的角度來看，購買者購買的是對房屋的占有權(quán)，占有作為一種事實狀態(tài)為物權(quán)法所保護，但在未出臺新的法律時，對安置房的占有還不能轉(zhuǎn)化為法律所承認的所有權(quán)，那么繼承人或是受遺贈人的權(quán)利不能優(yōu)于被繼承人、遺贈人?！ 〗鼇硭痉▽嵺`顯示，法院越來越趨向于維護農(nóng)村私有房屋買賣合同中買受人的利益，其中以北京市高級人民法院2007年發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》對土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。對照該兩條規(guī)定，我們認定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。1 、拆遷補償問題。按照法律的規(guī)定，“安置房”如果是農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相關(guān)的法律獲得由基層政府頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證及房產(chǎn)證?！ ∷氖鞘巧娣€(wěn)群體性糾紛案件較多。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容。在拆遷安置的過程中，不少農(nóng)民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。市政府還先后實施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農(nóng)民土地換社?！钡却胧?，期望通過這些大膽創(chuàng)新的嘗試，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機制。在此背景下，我縣農(nóng)村房地產(chǎn)市場變得異常活躍，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。此類購買人群對是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點是購買到了這種休息居住的價值。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。 二是合同明確表明為購房人辦理國有土地使用權(quán)證。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標(biāo)的基本一致，紛紛要求開放商履約。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對象是城市居民時，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國有土地。城鎮(zhèn)居民購買安置房后，一旦國家決定對該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)，那
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