房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么-文庫吧資料
2025-01-22 02:59本頁面
【正文】 各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的 開發(fā)流程 、 工作流程 是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照 萬科 的業(yè)務(wù) 流程 為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與 7 萬科 不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。 第二， 萬科 的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式 鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì) 萬科 是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的 。 截至 2022 年末，萬科總資產(chǎn) 億元， 凈資產(chǎn) 億元。 樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹 6 立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了， 工作流程 拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn) “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”。 健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。與其他行業(yè)相比， 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、 制度 等。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資 源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。 第二、資源配置不合理 眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。再比如產(chǎn)品發(fā) 展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項(xiàng)目開發(fā)初期予以明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市， 3 還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在多項(xiàng)目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。 為什么會(huì)出現(xiàn) “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”？原因主要有三個(gè)方面： 第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。 一 家上海著名開發(fā)企
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