本科生房地產(chǎn)估價(jià)ppt課件-文庫吧資料
2025-01-10 13:16本頁面
【正文】 響人們的工作與生活，因此，與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系非常密切。 (2)環(huán)境污染，如廢氣、廢水以及各種垃圾，如不及時(shí)處理，就會(huì)污染環(huán)境，如水源及空氣變質(zhì)，會(huì)使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降。 (3)朝向、樓層、建筑物外觀。 25 (1)面積、結(jié)構(gòu)、材料。 (3)日照、通風(fēng)、濕度、溫度。自身因素隨土地與建筑物的不同可分為以下幾項(xiàng)： (1)位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)。 ? 由于房地產(chǎn)自然地理位置的固定性和用途的相對(duì)穩(wěn)定性，決定某一個(gè)具體的房地產(chǎn)價(jià)格的供求狀況主要為本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 ? 。 ? 房地產(chǎn)供求狀況分為多個(gè)層次： ? 。當(dāng)供給一定時(shí)，若需求增加，價(jià)格就會(huì)上升；若需求減少，價(jià)格就會(huì)下降。 ?每一種因素還可以進(jìn)行細(xì)分。 22 ?第二種分類方法是將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為 : ?(1)供求狀況； (2)自身因素； (3)環(huán)境因素； (4)人口因素； (5)經(jīng)濟(jì)因素； (6)社會(huì)因素 。一般因素是指對(duì)各個(gè)地區(qū)、各種類型的房地產(chǎn)價(jià)格水平均有影響的因素；個(gè)別因素是指由于房地產(chǎn)自身?xiàng)l件而對(duì)其價(jià)格水平有所影響的因素；區(qū)域因素是指一定區(qū)域范圍內(nèi)的環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響的因素。 房屋租金除上述 8項(xiàng)因素構(gòu)成的理論租金外，還有準(zhǔn)成本租金 (由折舊費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)組成 )，成本租金， (由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息和稅金組成 )以及福利租金 (國家大量補(bǔ)貼的租金 )和商品租金 (以理論租金為基礎(chǔ)，再考慮其他必要因素 )等。 是給房屋投保需要交納的費(fèi)用，房屋保險(xiǎn)費(fèi)一般按房屋 造價(jià)的 —— 2‰ 計(jì)算。 地租是由于修建和使用房屋而占用一定的土地而向土地所有者交納的土地使用費(fèi)。一般以維修費(fèi)、管理費(fèi)為基數(shù)，按社會(huì)平均利潤率計(jì)算。包括管理人員的工資、日常辦公和其他管理費(fèi)用支出。用直線折舊法計(jì)算： 折舊費(fèi) = 折舊年限凈殘值原值 ?18 維修費(fèi)是為了保證房屋的正常使用和延長使用年限，對(duì)房 屋進(jìn)行合理維修所需的費(fèi)用。 。 17 三 .房地合一（商品房）的租金構(gòu)成： 房地產(chǎn)的租金是房地產(chǎn)的出租價(jià)格，一般稱為房租。 ： (1)土地開發(fā)利潤。 。 。 ：三通或七通一平費(fèi)，市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)，利息和稅金。 (2)土地投資成本， 包括： a．土地征用費(fèi)：土地收益補(bǔ)償費(fèi)，土地投資補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)。具體說城市土地開發(fā)費(fèi)包括前期工程費(fèi)，如前期規(guī)劃、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如小區(qū)道路、供水、供電、照明、綠化等建設(shè)費(fèi)用；再有就是開發(fā)管理費(fèi)和投資利息。拆遷城市土地進(jìn)行舊區(qū)改造，則需要對(duì)原房屋產(chǎn)權(quán)人支付拆除原有建筑物和各種設(shè)施的補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)使用原建筑的單位要補(bǔ)償或安置生產(chǎn)和經(jīng)營建筑等。用地單位需向國家一次性償付這筆費(fèi)用。安置補(bǔ)償費(fèi)是安置被征地者或被拆遷者的生產(chǎn)和生活的必要費(fèi)用。在相同面積但等級(jí)不同的地塊上連續(xù)投資，其經(jīng)濟(jì)效益不同，這便是土地的級(jí)差收益。作為絕對(duì)地租實(shí)體的超額利潤同土地等級(jí)相聯(lián)系就會(huì)形成量上的差別，這便是級(jí)差地租。土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租稱為絕對(duì)地租， 絕對(duì)地租 是使用最劣等土地需要支付的地租。 。 ? 、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格。 ? 、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、拆遷價(jià)格 …… .. ? 、單位價(jià)格、樓面地價(jià)。 ? 、租賃價(jià)格。 12 （三）房地產(chǎn)價(jià)格的種類 ? 、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益
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