【正文】 交通密集處要做到 人車分流。 E、 管網(wǎng)設(shè)計(jì)： 教職工住宅小區(qū)的各類管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)做到：設(shè)計(jì)全面，布局合理，具 有超前意識，充分預(yù)留管線位置； 供水系統(tǒng)設(shè)計(jì)中 考慮建設(shè)儲水池，以備市政管道斷水或用水高峰水壓不足之需； 燃?xì)夤艿赖脑O(shè)計(jì) 考慮能滿足天然氣的使用； 配電設(shè)計(jì) 有一定的富余量，配電房外進(jìn)線要考慮雙回路的功能； 對計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 設(shè)計(jì)要求 能滿足教職工住宅小區(qū)當(dāng)前建設(shè)信息化住宅小區(qū)和今后相當(dāng)長一段時(shí)間的發(fā)展需要。 (2) 副大門設(shè)在西北角、東圍墻邊， 與其周圍公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合建設(shè)。 (5) 建 筑物 適當(dāng)融入中國傳統(tǒng)特色 (以屋頂變化來實(shí)現(xiàn) )，體現(xiàn) ****地區(qū)的歷史文化氣息 。 小 高 層 多 層 內(nèi) 部 出 售 對 外 出 售 60% 40% 70% 30% (3) 在教職工生活密集的建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)自行車停車場。 (5) 根據(jù) ****市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，經(jīng)測算，教職工住宅各種戶型建筑面積及建筑高度分布方案如下表所示： 90 平方米 120 平方米 140 平方米 160 平方米 20% 45% 30% 5% B、 單體設(shè)計(jì)： (1) 設(shè)計(jì)兩、三幢相呼應(yīng)的小高層建筑，其中有一 至兩 幢小高層作為教職工住宅小區(qū)內(nèi)的主標(biāo)志性建筑 ，立面風(fēng)格有鮮明的時(shí)代感， 充分體現(xiàn)我校信息科技類高等學(xué)校教職工住宅特點(diǎn)； (2) 所有建筑物按 7 度抗震烈度設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目規(guī)劃： 為了把教職工住宅小區(qū)建成一個(gè)富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國民居特點(diǎn)的花園式新型住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個(gè)性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)教職工住宅，且具有良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。 （二）本項(xiàng)目主要特色 教職工住宅小區(qū)位置概況： 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 ****亞東新城區(qū)；擬建教職工住宅小區(qū)從地貌上屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 ****得天獨(dú)厚的地理位置、深厚的歷史文化底蘊(yùn)、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境引來了眾多房產(chǎn)商關(guān)注的目光。南朝梁代（公元 502557 年）梁文帝第六子蕭宏、第九子蕭恢，第十子蕭瞻等歷史名人都葬于 **** 。 ****市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家一級旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一 ， 是 ****地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。 周邊無噪音污染影響和污染源、危險(xiǎn)源。 ****西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。 公路、 軌道、 鐵路、航空、水運(yùn)等對外交通條件一應(yīng)俱全 。 ****新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓 ，北抵 312 國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6 公里，通過繞城公路和機(jī)場高速可直達(dá)祿口新機(jī)場。 ****是 ****開發(fā)的重點(diǎn)， 是 ****總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。說明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購房意向。 排除市政建設(shè)等外界因素，目前 ****購房市場仍有相當(dāng)大的潛力。面積在 80m2～ 120m2 最受歡迎。 （三） ****市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ****市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點(diǎn)來概況： 根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)查結(jié)論， ****在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入 ****，這些異地開發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。 （二）市場競爭激烈 ****為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對外來資本在房地產(chǎn)市場上給予減免％營業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠政策，這使外來的開發(fā)商利潤率增大。 由以上分析可知，長三角的房地產(chǎn)價(jià)格是需求和供給變動的多種因素相互作用的產(chǎn)物。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長期因素?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商 直接面對最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)到營銷均以客戶需求為導(dǎo)向。 （ 3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。 （ 2）建筑成本上漲。 供給方面的變動 （ 1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。 （ 5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。 （ 4）收入增長，換房成時(shí)尚。另一方面，社會高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。時(shí)至今日，中國經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長與通貨緊縮并行。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來越強(qiáng)烈，二手房市場和商品房市場涌進(jìn)了最為迫切的需求者。每個(gè)城市都有一個(gè)類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。 需求方面的變動 （ 1）經(jīng)濟(jì)增長，外來人口增多。 三、 ****市房地產(chǎn)市場預(yù)測 （一） 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的 加大，使 ****近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會實(shí)現(xiàn)的購買行為。 3 年內(nèi)有購房需求的占20%。 圖 1： ****居民住房需求情況分析 2年內(nèi)買房15% 3年內(nèi)買房5%4年內(nèi)買房3%5年內(nèi)買房10%6年內(nèi)買房15%6年內(nèi)不買房52% 從 ****市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看出市民對購置商品房的需求意向。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。 ****市 1994 年～ 2020 年人均居住面積年平均增長 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計(jì)算，年需增加近 96 萬平方米。 新增需求： GDP 的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。主要有： 拆遷安置需求： ****市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。 隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。此外，由于 ****市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購房需求進(jìn)一步放大。 2020年 ****城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增，拆遷使購房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 ****市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲蓄存款大幅增長為房 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 近年來， ****房價(jià)上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價(jià)格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價(jià)格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點(diǎn)。因此，未來 10 至 15年內(nèi) ****房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均 GDP處于 1500 至 8000 美元之間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。因此， ****房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。但目前， ****市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到 25％，低于全國同類城市 2至 3 個(gè)百分點(diǎn)。 二、 市場需求分析 目前， ****市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)，至 2020 年城市化率將達(dá)到 75％。 盡管如此，隨著 “一城三區(qū)”城市擴(kuò)展的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以城郊接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動，這類地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完善。 目前 ****市一些土地實(shí)行競拍招標(biāo)，商家為搶到土地，不計(jì)成本地高價(jià)搶拍，結(jié)果水漲船高，房價(jià)上漲也就水到渠成了。 此外，種種跡象都表明，今后一段時(shí)期 ****商品住宅的供應(yīng)量會增加，但結(jié)合市場需 求的變化趨勢分析， ****房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá) 萬平方米和 萬平方米。 2020年前兩季度 ****市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103個(gè)，新批 上市商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米（多層住宅 ，小高層住宅 ，高層住宅 ）。與此同時(shí)，2020年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上半年萬科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2020年 ****房地產(chǎn)高端市場的一道靚麗風(fēng)景。從 ****目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場供應(yīng) 70％的樓盤在 3000～ 5000 元 /平方米這一價(jià)位區(qū)間， 5000 元 /平方米以上的住宅項(xiàng)目占 10％左右， 3000元 /平方米以下的占 20％，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。報(bào)告顯示， ****商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶ 7∶ 2 。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成山體和道路綠化超過 90 萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入使用；地區(qū)水、電、氣等公用設(shè)施的主干管也已全部隨道路建設(shè)鋪設(shè)到位，污水處理廠建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作也正在抓緊進(jìn)行之中 。 截至 2020 年底，大學(xué)城共完成基礎(chǔ)設(shè)施投入 80 多億元，全面建成了 ****大道、文苑路、仙境路、學(xué)院路、仙霞路、文瀾路、仙堯路等一批道路工程。大型國際會議和各類國際活動頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化信息，借助大學(xué)城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡(luò)，使大學(xué)城成為現(xiàn)代信息傳播平臺和國內(nèi)最大的數(shù)碼港之一。 正因?yàn)橛辛吮憬?、快速的交通?****大學(xué)城中心區(qū)對 開發(fā)商的吸引力才更強(qiáng)勁。 通往 ****的地鐵二號線東延線已正式開工，將于 2020 年與二號線同步竣工通車。 五、 交通 優(yōu)勢 目前 ****大學(xué)城中心區(qū)有公交 97 路、 310 路、 107 路、 108 路四條線路經(jīng)過。（ 3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險(xiǎn)源。（ 1）山體占全區(qū)總面積的 65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 ****西靠紫金山，北依棲霞 山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。丘崗的標(biāo)高一般在 25－ 50米左右。 ****大學(xué)城所處的地域 環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點(diǎn)綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護(hù)網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、崗地和谷地平原相間分布。 四、 生態(tài)優(yōu)勢 ****新市區(qū)地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。 ****外國語學(xué)校 ****分校、 ****國際學(xué)校和 ****師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一流的中小學(xué)也都已建成招生。 本項(xiàng)目所在位置是在 ****新市區(qū)整體規(guī)劃制定前發(fā)展起來的集中居住片區(qū)，目前商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，根據(jù) ****新市區(qū)整體規(guī)劃，該項(xiàng)目與其南面的社區(qū)中心將成為這個(gè)成熟集中居住片區(qū)的商業(yè)、行政中心。 根據(jù) ****市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有 60萬老城居民向新區(qū)疏散，而 ****新市區(qū)正是適應(yīng) ****“東進(jìn)南延”（向城東 ****地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā)展） 和“三個(gè)集中，一個(gè)疏散”（向 ****、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū)疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。是 ****總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 二、 規(guī)劃優(yōu)勢 ****新市區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，專門邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃單位和設(shè)計(jì)師編制總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、中心區(qū)城市規(guī)劃等七項(xiàng)規(guī)劃，并嚴(yán)格控制管理，確保高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃落實(shí)到位。出讓土地的收入全部留交管委會，實(shí)行專戶存儲，收支兩條線。征地指標(biāo)由省市計(jì)劃單列。管委會 采取 “一站式 ”辦公，并執(zhí)行 “首問負(fù)責(zé)制 ”和 “限期辦結(jié)制 ”，提高辦事效率。按照 業(yè)務(wù)工作實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)，事權(quán)統(tǒng)一于管委會 的原則，市政府各有關(guān)職能部門全力支持、配合大學(xué)城建設(shè)，做好各項(xiàng)工作。 第三章 市場分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 一、 政策優(yōu)勢 作為省市在 ****地區(qū)共建的唯一一所大學(xué)城， ****大學(xué)城得到了省市政府給予的極大關(guān)注和支持，并在建 設(shè)發(fā)展過程中享受省、市政府制定的一系列優(yōu)惠政策： ① 、組織領(lǐng)導(dǎo)：省、市政府共同建設(shè) ****大學(xué)城，成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由省、市和所在區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)參加，協(xié)調(diào)、決策大學(xué)城發(fā)展事宜。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等