【正文】 礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。 在國家大力發(fā)展教育的宏觀背景下，教育部領(lǐng)導(dǎo)、省委省政府領(lǐng)導(dǎo)都明確要求學(xué)校加快培養(yǎng)江蘇經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展急需的具有實(shí)踐技能的應(yīng)用型人才，將學(xué)校 建成我省 大規(guī)模系統(tǒng)地 培養(yǎng)高層次 信息科學(xué)專業(yè)人才的 主要基地。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 ****大學(xué)是一所帶有鮮明行業(yè)特色的高等院校，培養(yǎng)社會急需的各類應(yīng) 用型人才是學(xué)校的優(yōu)勢和特長所在。國內(nèi)高校與國外高校、研究機(jī)構(gòu)的國際化交流合作空前活躍。高校的畢業(yè)生要接受社會的嚴(yán)格選擇，高校的科研成果同樣要接受市場的嚴(yán)格選擇，高校正從“象牙塔”走向社會，并最終完全融入國民經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場，一些高校的專業(yè)設(shè)置、招生就業(yè)越來越充分考慮社會的需 求?，F(xiàn)在 除國立大學(xué)外，還有民辦大學(xué)，一些國立大學(xué)的內(nèi)部可能會出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，出現(xiàn)“一校兩制”甚至“一校多制”的現(xiàn)象。 這和世界高等教育發(fā)展的大趨勢比較吻合。 據(jù)專家預(yù)測，未來 15 年，高等教育的需求仍然會非常旺盛， 并呈以下五大發(fā)展趨勢： 發(fā)展方向大眾化。目前，我國的高等教 育規(guī)模已經(jīng)超過美國，躍居世界第一。 在住房設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下 ，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個相當(dāng)長時期內(nèi)項(xiàng)目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好 建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下： 在項(xiàng)目實(shí)施期間要注意市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化風(fēng)險，提高相關(guān)資源使用效率。 第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 一、研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)是 ****大學(xué) ****校區(qū)建設(shè)的 重要組成部分，其實(shí)施直接關(guān)系到 ****教職工的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、合適的市場價格，有效地擴(kuò)大住房需求。而筑巢引鳳便是為 教職工辦的 一件實(shí)事、大事 、好事，是一項(xiàng)“民心工程”。近年累計選派了210 余人次出訪或參加國際學(xué)術(shù)會議 學(xué)校還建有體育館、游泳池、乒乓球室、體操房、籃球場、足球場等運(yùn)動場所和設(shè)施。 ****《學(xué)報》自然科學(xué)版是我國通信及電子類的核心期刊之一，被教育部評為 “ 高校自然科學(xué)優(yōu)秀期刊 ” 并獲信息產(chǎn)業(yè)部和江蘇省優(yōu)秀期刊稱號。 “ 九五 ” 以來，經(jīng)國家、省、部等各級鑒定的科研項(xiàng)目達(dá) 312 項(xiàng)，多項(xiàng)處于國內(nèi)領(lǐng)先、有的達(dá)到國際先進(jìn)水平。另外還有繼續(xù)教育學(xué)院學(xué)生 6000 多人。圖書藏量 80 萬冊，其中信息、通信、電子、計算機(jī)類專業(yè)書籍在我國高校中屬藏書量最高的院校之一，圖書館建有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并與校園網(wǎng)相聯(lián)，達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。此外，學(xué)校還舉辦有獨(dú)立學(xué)院 ****大學(xué)通達(dá)學(xué)院。 ****大學(xué)現(xiàn)有 3 個校區(qū)， ********校區(qū)、 ********校區(qū)、 ********校區(qū) 以，占地面積共 畝，學(xué)校有較好的教學(xué)、科研、體育、生活設(shè)施。學(xué)校是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的碩士、學(xué)士學(xué)位授予單位。 目 錄 第一章 總 論 ................................................ 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ....................................... 7 第三章 市場分析 ............................................. 10 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 .......................................... 27 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案 ...................................... 31 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 .......................... 46 第七章 項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) .............................. 52 第八章 投資估算及資金籌措 .................................... 60 第九章 財務(wù)評價 ............................................. 66 第十章 結(jié)論與建議 ............................................ 68 附表、附圖和附件 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項(xiàng)目名 稱： ****大學(xué) ****驛郡 教職工住宅小區(qū) 建設(shè)單位： ********置業(yè) 有 限公 司 委托單位： ********置業(yè) 有 限公 司 項(xiàng)目法人： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 建設(shè)地址： 一、承建單位基本情況 ****大學(xué)是一所以工學(xué)、理學(xué)、管理學(xué)為主體，以電子、信息學(xué)科為特色，具有工學(xué)、理學(xué)、文學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和教育學(xué)等多個學(xué)科門 類，博士、碩士、本科等多層次教育協(xié)調(diào)發(fā)展的高等學(xué)校。九十年代又取得了博士學(xué)位授予權(quán)，學(xué)位點(diǎn)涵蓋了電子信息技術(shù)主要的學(xué)科領(lǐng)域，已形成比較齊全的信息技術(shù)學(xué)科群。固定資產(chǎn)總值 億元，其中教學(xué)、科研儀器設(shè)備總資產(chǎn) 15648 萬元。已建省部級重點(diǎn)學(xué)科 6個、省部級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 11個。 學(xué)校設(shè)有 5個博士學(xué)科、專業(yè)， 13個碩士學(xué)科、專業(yè)， 32個本科專業(yè)。 學(xué)?，F(xiàn)有教職工 1400余人，其中專任教師、科研人員 800 余人，專業(yè)技術(shù)人員中具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的近 400 人。共獲省、部級獎 34項(xiàng)?！秾W(xué)報》社會科學(xué)版也被定為省 “ 一級刊物 ” 。公寓化管理的學(xué)生宿舍舒適美觀，間間通電話，寬帶接入，餐廳寬敞清潔，并有郵政、電信營業(yè)廳、洗衣房等服務(wù)設(shè)施，為學(xué)子提供良好的生活和學(xué)習(xí)條件。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 國家“十五”教育發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃； 土地競拍競得書（復(fù)印件）； 地塊規(guī)劃范圍及外部條件圖； ****市規(guī)劃局對于本地塊的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)； 國家、省、市有關(guān)設(shè)計和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 項(xiàng)目單位委托與江蘇捷宏咨詢有限公司簽定的技術(shù)咨詢委托合同。同時，本項(xiàng)目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個 ****大學(xué)城乃至 ****市的高校教職工住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。 要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計，搞好物業(yè)管理。 項(xiàng)目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。但規(guī)模世界第一不等于質(zhì)量第一 ， 規(guī)模世界第一更不等于毛入學(xué)率第一。由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民眾對高等教育的需求日趨旺盛，經(jīng)過連續(xù)幾年 的擴(kuò)招，普通高校在校人數(shù)已由 1998年的 340萬人，增加到 2020 年的 718 萬人，提前 10 年實(shí)現(xiàn)高等教育毛入學(xué)率達(dá)到 11%的目標(biāo)， 2020 年更達(dá)到 %。我國高等教育的大眾化時代正向我們走來，高校的擴(kuò)招將持續(xù)一個相當(dāng)長的時期。二是投資渠道多元化，據(jù)統(tǒng)計，從 1998年到 2020年，我國高等學(xué)校新增加的教育投資，只有 20%來自政府，80%來自銀行貸款和社會力量投入。高校與高校之間、高校與科研院所之間、高校與企業(yè)之間的分割正在被打破。 辦學(xué)手段信息化。 近年來 ， ****大學(xué)在各級領(lǐng)導(dǎo)的正確指引和廣大教職工的努力下，已經(jīng)取得了很大的成績。 近年來， ****大學(xué) 已迅速地進(jìn)行了新校區(qū)的多 方 面建設(shè)，大 大 改善了辦學(xué) 條件 ，給廣大學(xué) 子 提供了一個 規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新型的信息科技類大學(xué)校園 。根據(jù) ****市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “九五 ”計劃和2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “九五 ”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的地區(qū)購買住宅。按照 業(yè)務(wù)工作實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)，事權(quán)統(tǒng)一于管委會 的原則，市政府各有關(guān)職能部門全力支持、配合大學(xué)城建設(shè)，做好各項(xiàng)工作。征地指標(biāo)由省市計劃單列。 二、 規(guī)劃優(yōu)勢 ****新市區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，專門邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃單位和設(shè)計師編制總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、中心區(qū)城市規(guī)劃等七項(xiàng)規(guī)劃，并嚴(yán)格控制管理，確保高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃落實(shí)到位。 根據(jù) ****市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有 60萬老城居民向新區(qū)疏散，而 ****新市區(qū)正是適應(yīng) ****“東進(jìn)南延”（向城東 ****地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā)展） 和“三個集中，一個疏散”（向 ****、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū)疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。 ****外國語學(xué)校 ****分校、 ****國際學(xué)校和 ****師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一流的中小學(xué)也都已建成招生。 ****大學(xué)城所處的地域 環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點(diǎn)綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護(hù)網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、崗地和谷地平原相間分布。 ****西靠紫金山，北依棲霞 山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。（ 3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。 通往 ****的地鐵二號線東延線已正式開工，將于 2020 年與二號線同步竣工通車。大型國際會議和各類國際活動頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化信息，借助大學(xué)城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡(luò)，使大學(xué)城成為現(xiàn)代信息傳播平臺和國內(nèi)最大的數(shù)碼港之一。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成山體和道路綠化超過 90 萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入使用；地區(qū)水、電、氣等公用設(shè)施的主干管也已全部隨道路建設(shè)鋪設(shè)到位，污水處理廠建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作也正在抓緊進(jìn)行之中 。從 ****目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場供應(yīng) 70％的樓盤在 3000～ 5000 元 /平方米這一價位區(qū)間， 5000 元 /平方米以上的住宅項(xiàng)目占 10％左右， 3000元 /平方米以下的占 20％，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 2020年前兩季度 ****市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103個，新批 上市商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米（多層住宅 ，小高層住宅 ，高層住宅 ）。 此外，種種跡象都表明，今后一段時期 ****商品住宅的供應(yīng)量會增加，但結(jié)合市場需 求的變化趨勢分析， ****房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。 盡管如此，隨著 “一城三區(qū)”城市擴(kuò)展的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以城郊接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動，這類地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完善。但目前， ****市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到 25％，低于全國同類城市 2至 3 個百分點(diǎn)。 依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均 GDP處于 1500 至 8000 美元之間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。 近年來， ****房價上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點(diǎn)。 2020年 ****城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增，拆遷使購房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。 新增需求： GDP 的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。 3 年內(nèi)有購房需求的占20%。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的 加大，使 ****近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。 需求方面的變動 （ 1）經(jīng)濟(jì)增長，外來人口增多。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來越強(qiáng)烈，二手房市場和商品房市場涌進(jìn)了最為迫切的需求者。另一方面，社會高收入階層財富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。 （ 5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。 （ 2）建筑成本上漲?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商 直接面對最終用戶，從選址到設(shè)計到營銷均以客戶需求為導(dǎo)向。 由以上分析可知，長三角的房地產(chǎn)價格是需求和供給變動的多種因素相互作用的產(chǎn)物。在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入 ****，這些異地開發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。面積在 80m2～ 120m2 最受歡迎。說明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購房意向。 ****新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓 ，北抵 312 國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6 公里，通過繞城公路和機(jī)場高速可直達(dá)祿口新機(jī)場。 ****西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)