【正文】 （五）電氣設(shè)計(jì) 負(fù)荷基數(shù) 本次規(guī)劃的負(fù)荷計(jì)算采用綜合用電指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，本小區(qū)主要布置住宅、商業(yè)及公共建筑，住宅每戶用電負(fù)荷按 8kw 計(jì)算，商業(yè)及公共建筑用電負(fù)荷按 50w/m2考慮，總用電負(fù)荷計(jì)算中，需用系數(shù)取 ，同期系數(shù)取 。加壓裝置均采用新型節(jié)能供水裝置，該供水裝置可直接從管網(wǎng)抽水，并且不影響市政給水管網(wǎng)壓力。 給水系統(tǒng) 小區(qū)給水管網(wǎng)：生活給水與室外消防給水為同一系統(tǒng)，采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合， 保證小區(qū)生活用水及消防用水安全。 （ 3）消防用水量 小區(qū)按 1個(gè)著火點(diǎn)，室內(nèi)消火栓 q=15L/s，室外消火栓 q＝ 25L/s，滅火時(shí)間 t=2h。 （四）給排水 用水預(yù)測(cè) （ 1）居住生活用水 用水標(biāo)準(zhǔn) q =350L/人設(shè)計(jì)應(yīng)有所側(cè)重并適當(dāng)加以區(qū)別。樓層為 2～ 4層。注重采用新材料、新技術(shù)改善居住功能，提高建筑的節(jié)能水平，達(dá)到國(guó)家節(jié)能建筑要求。使頂層豪華套型享有獨(dú)自的一片天空。 剖面設(shè)計(jì) 建筑物底部架空層 高，將中央綠化引入建筑物內(nèi)，結(jié)合地下室采光通風(fēng)和景觀處理，使空間開(kāi)敞、豐富、富有詩(shī)意。 所有建筑單體的形式及色彩均考慮作為一個(gè)整體進(jìn)行設(shè)計(jì)，使小區(qū)有統(tǒng)一的風(fēng)格。 整體立面追求簡(jiǎn)潔現(xiàn)代、色彩淡雅，建筑的造型設(shè)計(jì)追求體現(xiàn)高尚住宅建筑的高貴和現(xiàn)代感。 生活服務(wù)空間分區(qū)：由于生活、服務(wù)空間的明確分區(qū)，使每棟單體所有廚衛(wèi)用房，管 井和空調(diào)室外機(jī)均靠建筑物內(nèi)側(cè)隱蔽處布置，既可直接獲得自然通風(fēng)、采光，使用方便，又保障了單體外向立面的美觀與潔凈，給人以清閑新的印象。 廚房設(shè)計(jì)：考慮市場(chǎng)定位，部分廚房的設(shè)計(jì)為干、濕廚房、并增加了傭人間和傭人衛(wèi)生間以滿足境內(nèi)外不同人士的需求。 景觀及朝向：在本設(shè)計(jì)中，景觀與朝向起到同等重要的作用。 最后完善東區(qū)商業(yè)街，在品牌樹(shù)立、配套完善及人氣旺盛的條件下，全面提升檔次。 （十二）開(kāi)發(fā)時(shí)序考慮 考慮地塊北面人氣較旺，開(kāi)發(fā)由北往南推進(jìn)。 建筑布局：自然式的建筑布局順應(yīng)地形、不拘一格，打破南北向排列兵營(yíng)式的呆板布局，給人自由灑脫的感覺(jué)。 特色天成 規(guī)劃以貫穿小區(qū)中央的南北向“帶狀”綠化步道形成小區(qū)交通紐帶與景觀軸心，形成小區(qū)獨(dú)特的主題空間。 經(jīng)濟(jì)高效 ? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時(shí)要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復(fù)合效能的空間設(shè)計(jì)，解決用地緊張條件下?tīng)I(yíng)造內(nèi)部景觀的矛盾。 ? 小區(qū)中央貫通南北的 30米寬綠化走廊以及兩條 東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。 建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。 以高低和平面錯(cuò)落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營(yíng)布局。 小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項(xiàng)目的臨街商業(yè)價(jià)值并突出配套賣點(diǎn)，同時(shí)形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。 均好化：停車場(chǎng)地通過(guò)車道直接聯(lián)系各居住組團(tuán)，充分考慮便利性。 ? 兼顧日常與應(yīng)急的機(jī)動(dòng)性、以及分期使用的機(jī)動(dòng)性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消防、急救、搬運(yùn)等特殊交通要求提供便利，同時(shí)利于分期開(kāi)發(fā)時(shí)形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。一條南北向中軸貫穿整個(gè)小 區(qū)，把兩區(qū)各組團(tuán)串連成一體。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則營(yíng)造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺(jué)”。 項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。鳥(niǎo)語(yǔ)花香、流水淙淙。 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)說(shuō)明 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)： ? 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 ? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范〉 ? 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 ? 《 ****市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》 ? 《 ****市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? ****市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū) ? 用地紅線圖 消防防火等級(jí)為一級(jí) 防水等級(jí)為二級(jí) 人防為六級(jí) 設(shè)計(jì)理念：把教職工住宅小區(qū)建成一個(gè)富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國(guó)民居特點(diǎn)的花園式新型 住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個(gè)性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園 林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)教職工住宅，且具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。 用地紅線內(nèi)所有管線一律下地，并做好綜合管網(wǎng)規(guī)劃方案和豎向設(shè) 計(jì)方案。 組織好校區(qū)內(nèi)外的人、車交通，按國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地及人流疏散場(chǎng)地。 建筑退讓用地邊界及規(guī)劃道路符合紅線要求： （ 1）建筑退讓用地距離道路紅線的距離不少于 10 米； （ 2）凡地下室或半地下室、墻柱、臺(tái)階、踏步、花池、建筑物基礎(chǔ)等突出部分均不得超過(guò)建筑退讓線。 供電 ****大學(xué) ****校區(qū)需進(jìn)行電力增容。本項(xiàng)目用水從校區(qū)內(nèi)道路下的給水干管接入。主要?dú)庀筇卣魅缦拢? 氣 溫： 最熱月平均氣溫 ℃（ 7 月） 最冷月平均氣溫 ℃（ 1 月） 年平均溫度 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 降 水： 年平均降水量 年最大降水量 年最小降水量 日最大降水量 月最大降水量 降水主要集中在 69 月；梅雨季節(jié)一般在 6 月下旬到 7 月中旬。 第二節(jié) 教職工 住宅小 區(qū)建設(shè)條件 一、 教職工住宅小區(qū) 概況 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國(guó)道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 ****亞?wèn)|新城區(qū)。而年收入在 5萬(wàn)元以上的家庭在所有受調(diào)查者中占 10%，本地塊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品約 2443 戶，而 ****市年收入 5 萬(wàn)元以上的家庭在 20 萬(wàn)戶左右，所以，本項(xiàng)目只需要在目標(biāo)人群中的市場(chǎng)占有率達(dá)到%，則本項(xiàng)目銷售任務(wù)即可達(dá)成。并對(duì)一些推出的土地 實(shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的開(kāi)發(fā)策略， 爭(zhēng)取 開(kāi)發(fā)出 2020 多套的預(yù)定價(jià)格 3300 元／平方米的中低價(jià)商品房，定向供應(yīng)大學(xué)城低收入的教師群體，不僅將為 ****引來(lái)、留住大批高素質(zhì)人群，還將使 ****板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示， ****大學(xué)城樓價(jià)上半年均價(jià)達(dá)到每平方米 4600 多元， 相 比去年下半年只上漲了 2． 1％，這一漲幅相對(duì)于同類型的物業(yè)趨勢(shì)屬于平穩(wěn)上升。 （三）項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格的確定 經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展， ****房?jī)r(jià)已于 2020 年 開(kāi)始穩(wěn)定在 4500 元／平方米左右。 F、 道路交通設(shè)計(jì)： 充分利用現(xiàn)有地形，做好道路交通設(shè)計(jì)。 C、 入口設(shè)計(jì)： (1) 主大門設(shè)在教職工住宅小區(qū)西南邊的學(xué)海路上，有創(chuàng)意，避免與其它小區(qū)門相雷同，又與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)。部分建筑可結(jié)合建設(shè)人防設(shè)施，平時(shí)可用作地下停車庫(kù)。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等多所大學(xué)在此已經(jīng)建設(shè)或計(jì)劃建設(shè)教職 工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄渾、簡(jiǎn)練，別具神韻，是 ****地區(qū)歷史悠久文化的象征。 是 規(guī)劃建設(shè) 中的 “綠色城市 ”和 “適居城市 ”，綠地面積占總面積的 %。 大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò) 。 2020 年規(guī)劃人口 24 萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按 60萬(wàn)預(yù)留。在調(diào)查中近 37%的人在 1～ 2 年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房，計(jì)劃一年以內(nèi) 購(gòu)房的為 %。小高層的購(gòu)買趨向明顯上升。同時(shí)，****房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無(wú)論是招拍掛的土地出讓方式，還是對(duì)出讓土地上的拆遷處理，讓市場(chǎng)主體都在平等的地位上。從近期來(lái)看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動(dòng)車，能有效開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完 備 的地區(qū)。以前，單位分房面積較小，周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙 。隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。一方面，股市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。 （ 2）城市改造，拆遷戶增多。 近年來(lái)，長(zhǎng)三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，是房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的最重要原因，但 對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格， 首先要分析 房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動(dòng)。從客戶的主體特征變化來(lái)看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和拆遷戶也開(kāi)始進(jìn)入需求市 場(chǎng)。 市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。在 6年內(nèi)有購(gòu)房需求的占近 50%。 ****市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長(zhǎng)，對(duì)住房需求也不斷提高。隨著華商大會(huì)、十運(yùn)會(huì)的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費(fèi) 需求，具備相當(dāng)規(guī)模。據(jù)資料顯示， 2020 年， ****市商品房空置率僅為 ％，遠(yuǎn)低于 19％的全國(guó)平均水平，今年 1 至 8月份，商品 房空置面積繼續(xù)下降，僅為 萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)， ****居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購(gòu)房成為購(gòu)房主力軍，約占交易量的 60％；城市被拆遷居民購(gòu)房，約占交易量的 25％，外地購(gòu)房約占 10％。 住宅消費(fèi)需求旺盛。 發(fā)展態(tài)勢(shì)：未來(lái) 15 年仍是高速期。這為 ****市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持高速增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。據(jù)了解，目前 ****市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無(wú)論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配置，都使得開(kāi)發(fā)投入增加，房?jī)r(jià)自然也會(huì)隨之上漲。 從供給量的現(xiàn)狀來(lái)看，目前 ****中高檔價(jià)位項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，而 中低價(jià)位項(xiàng)目相對(duì)較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比較嚴(yán)重。 商品住宅供需比例為 1∶ 。 根據(jù)建設(shè)部對(duì)高中低價(jià)位住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前 ****可以將 5000 元 /平方米以上的稱為高價(jià)位住宅， 3000～ 5000元 /平方米的稱為中價(jià)位住宅， 3000元 /平方米以下的稱為低價(jià)位住宅。目前，整個(gè)大學(xué)城道路施工總里程達(dá) ，累計(jì)施工面積近 215 萬(wàn)平方米，地區(qū)路網(wǎng)框架已基本形成。 六、 信息優(yōu)勢(shì) 大學(xué)城有眾多的高等院校、科研機(jī)構(gòu)和其他文化事業(yè)團(tuán)體，匯集了大批專業(yè)人才，擁有 許多 圖書(shū)館和文化標(biāo)志建筑物，文化氛圍濃厚，文化設(shè)施完善。 從 ****大學(xué)城中心區(qū)出發(fā)，北抵 312 國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別是繞越高速公路和繞城高速公路。（ 2）空氣質(zhì)量極佳， ****地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無(wú)污染物質(zhì)。谷地平原標(biāo)高在 15 米左右，總趨勢(shì)向東北方向微微傾斜，地形坡度 1‰ － 3‰ ，自然植被生長(zhǎng)茂盛，是紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，是 ****地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無(wú)法類比的生態(tài)優(yōu)勢(shì)。 ****新市區(qū)依托自然景觀，將城市人工環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成位于廣闊山林背景中的分散組團(tuán)式的城市環(huán)境空間。 三、 人文優(yōu)勢(shì) 大學(xué)城集中區(qū)占地 27平方公里，現(xiàn)已有 ****師范大學(xué)（含中北學(xué)院）、****財(cái)經(jīng)大學(xué)、 ****大學(xué)、 ****中醫(yī)藥大學(xué)、 ****森林公安高等?？茖W(xué)校、****理工大學(xué)紫金學(xué)院、 ****工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 ****信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、應(yīng)天學(xué)院、 ****體育學(xué)院、 ****技師學(xué)院 11所高校已經(jīng)或即將建成，不久的將來(lái)還將有國(guó)內(nèi)一流的大學(xué)落戶這里。 2020年規(guī)劃人口 24 萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按 60萬(wàn)預(yù)留。 ④ 、規(guī)費(fèi)扶持政策： ****大學(xué)城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi)，由管委會(huì)負(fù)責(zé)收取，作為市政府對(duì) 管委會(huì)的扶持投入，全部留管委會(huì)統(tǒng)一使用。 ③ 、土地政策： ****大學(xué)城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用、拆遷和安置，統(tǒng)一出讓、劃撥，統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一招投標(biāo)，統(tǒng)一扎口管理的 “六統(tǒng)一 ”政策。 ② 、管理機(jī)構(gòu)：成立 ********大學(xué)城管委會(huì) (正局級(jí)機(jī)構(gòu) )，代表市政府在大學(xué)城規(guī)劃范圍內(nèi)全面履行經(jīng)濟(jì)、行政管理職能，享受市級(jí)管理權(quán)限。 隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利， ****主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的 ****房產(chǎn)列為重要的選擇對(duì)象； ****本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一 個(gè)臺(tái)階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購(gòu)買第二、甚至第三居所作為一種長(zhǎng)線投資。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)是 ****市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基