【正文】 區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風格新型的信息科技類大學校園 。在擴大規(guī)模后，教職工人數(shù)達到了 1500 多人，后勤用房現(xiàn)出了較大的缺口。 如不能及時解決，必將對教職工的穩(wěn)定性產(chǎn) 生一定的影響， 因此迫切需要建設適應事業(yè)發(fā)展的配套設施，為學校的教職工提供一個良好的工作和生活環(huán)境 。 第二節(jié) 項目建設是 ****市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。根據(jù) ****市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “九五 ”計劃和2020 年遠景目標綱要精神，從 “九五 ”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 按照市委、市政府戰(zhàn)略部署， ****市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五 ”期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn) 業(yè)的作用?！笆濉逼陂g加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐， 堅持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設 ”的原則，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為 ****市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設中的重要舉措。 隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利， ****主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設施不斷完善的 ****房產(chǎn)列為重要的選擇對象； ****本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一 個臺階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的地區(qū)購買住宅。 本工程為住宅建設項目，對進一步加快 ****市住宅建設，滿足 都市擴容后人們尤其是 大學城內(nèi)的老師 對中高檔住宅日益增長的消費需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 第三章 市場分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 一、 政策優(yōu)勢 作為省市在 ****地區(qū)共建的唯一一所大學城， ****大學城得到了省市政府給予的極大關注和支持，并在建 設發(fā)展過程中享受省、市政府制定的一系列優(yōu)惠政策： ① 、組織領導：省、市政府共同建設 ****大學城，成立建設領導小組，由省、市和所在區(qū)主要領導參加，協(xié)調(diào)、決策大學城發(fā)展事宜。 ② 、管理機構(gòu)：成立 ********大學城管委會 (正局級機構(gòu) )，代表市政府在大學城規(guī)劃范圍內(nèi)全面履行經(jīng)濟、行政管理職能，享受市級管理權限。按照 業(yè)務工作實行雙重領導，事權統(tǒng)一于管委會 的原則，市政府各有關職能部門全力支持、配合大學城建設，做好各項工作。有關部門在 ****大學城管委會設立分支機構(gòu)，或授權管委會辦理各項審批手續(xù)。管委會 采取 “一站式 ”辦公，并執(zhí)行 “首問負責制 ”和 “限期辦結(jié)制 ”，提高辦事效率。 ③ 、土地政策： ****大學城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用、拆遷和安置，統(tǒng)一出讓、劃撥，統(tǒng)一基礎設施建設，統(tǒng)一招投標，統(tǒng)一扎口管理的 “六統(tǒng)一 ”政策。征地指標由省市計劃單列。市土地資源儲備中心在管委會設立分中心，負責對土地劃撥、出讓的具體操作，核發(fā)土地使用權證。出讓土地的收入全部留交管委會，實行專戶存儲，收支兩條線。 ④ 、規(guī)費扶持政策： ****大學城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的各項建設規(guī)費，由管委會負責收取，作為市政府對 管委會的扶持投入，全部留管委會統(tǒng)一使用。 二、 規(guī)劃優(yōu)勢 ****新市區(qū)堅持高起點規(guī)劃，專門邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃單位和設計師編制總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、中心區(qū)城市規(guī)劃等七項規(guī)劃，并嚴格控制管理，確保高標準的規(guī)劃落實到位。 南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積 80 平方公里。是 ****總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 2020年規(guī)劃人口 24 萬左右，遠景規(guī)劃人口按 60萬預留。 根據(jù) ****市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有 60萬老城居民向新區(qū)疏散，而 ****新市區(qū)正是適應 ****“東進南延”（向城東 ****地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā)展） 和“三個集中，一個疏散”（向 ****、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū)疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。憑借著高起點的規(guī)劃建設、大學城特有的文化氛圍和地天獨厚的生態(tài)環(huán)境， ****新市區(qū)必將在 ****市的新城市發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)先機和優(yōu)勢。 本項目所在位置是在 ****新市區(qū)整體規(guī)劃制定前發(fā)展起來的集中居住片區(qū)，目前商業(yè)配套設施嚴重缺乏，根據(jù) ****新市區(qū)整體規(guī)劃，該項目與其南面的社區(qū)中心將成為這個成熟集中居住片區(qū)的商業(yè)、行政中心。 三、 人文優(yōu)勢 大學城集中區(qū)占地 27平方公里，現(xiàn)已有 ****師范大學（含中北學院）、****財經(jīng)大學、 ****大學、 ****中醫(yī)藥大學、 ****森林公安高等專科學校、****理工大學紫金學院、 ****工業(yè)職業(yè)技術學院、 ****信息職業(yè)技術學院、應天學院、 ****體育學院、 ****技師學院 11所高校已經(jīng)或即將建成，不久的將來還將有國內(nèi)一流的大學落戶這里。 ****外國語學校 ****分校、 ****國際學校和 ****師范大學附屬實驗學校等一流的中小學也都已建成招生。截至2020 年底，在校學生數(shù)已突破 10 萬人。 四、 生態(tài)優(yōu)勢 ****新市區(qū)地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚。 ****新市區(qū)依托自然景觀，將城市人工環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境有機結(jié)合，構(gòu)成位于廣闊山林背景中的分散組團式的城市環(huán)境空間。 ****大學城所處的地域 環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、風景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、崗地和谷地平原相間分布。山體主要走向為東西方向，高度一般在 50米以上，最高為靈山 155 米。丘崗的標高一般在 25－ 50米左右。谷地平原標高在 15 米左右，總趨勢向東北方向微微傾斜，地形坡度 1‰ － 3‰ ，自然植被生長茂盛，是紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，是 ****地區(qū)僅存不多的風水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。 ****西靠紫金山，北依棲霞 山，東達寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐富， ****市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標均達到國家一級旅游區(qū)標準，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一。（ 1）山體占全區(qū)總面積的 65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。（ 2）空氣質(zhì)量極佳， ****地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無污染物質(zhì)。（ 3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。（ 4）規(guī)劃建設 “綠色城市 ”和 “適居城市 ”， 綠地面積占總面積的 %。 五、 交通 優(yōu)勢 目前 ****大學城中心區(qū)有公交 97 路、 310 路、 107 路、 108 路四條線路經(jīng)過。 從 ****大學城中心區(qū)出發(fā)，北抵 312 國道，南達滬寧高速公路，東西分別是繞越高速公路和繞城高速公路。 通往 ****的地鐵二號線東延線已正式開工，將于 2020 年與二號線同步竣工通車。 ****大學城中心區(qū)距主城核心（新街口）距離 15公里， 2530分鐘車程；距繞城公路 4公里， 45 分鐘的車程；距新莊立交 10公里， 1215分鐘車程； 距模范馬路 13 公里， 1518 分鐘車程。 正因為有了便捷、快速的交通， ****大學城中心區(qū)對 開發(fā)商的吸引力才更強勁。 六、 信息優(yōu)勢 大學城有眾多的高等院校、科研機構(gòu)和其他文化事業(yè)團體，匯集了大批專業(yè)人才，擁有 許多 圖書館和文化標志建筑物，文化氛圍濃厚，文化設施完善。大型國際會議和各類國際活動頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟、文化信息，借助大學城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡，使大學城成為現(xiàn)代信息傳播平臺和國內(nèi)最大的數(shù)碼港之一。 七、設施 優(yōu)勢 自 2020 年初大學城啟動建設以來，在市委、市政府的正確領導下，在市建委、規(guī)劃、土地等有關部門的關心支持下，大學城工委、管委會積極融入全市發(fā)展大局，站在新市區(qū)建設和發(fā) 展的高度從事大學城建設，高標準建成了一大批基礎設施工程。 截至 2020 年底，大學城共完成基礎設施投入 80 多億元，全面建成了 ****大道、文苑路、仙境路、學院路、仙霞路、文瀾路、仙堯路等一批道路工程。目前，整個大學城道路施工總里程達 ，累計施工面積近 215 萬平方米，地區(qū)路網(wǎng)框架已基本形成。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成山體和道路綠化超過 90 萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入使用；地區(qū)水、電、氣等公用設施的主干管也已全部隨道路建設鋪設到位，污水處理廠建設的前期準備工作也正在抓緊進行之中 。 第二節(jié) 市場供求分析 一、 市場供給分析 日前， ****市房地產(chǎn)市場管理部門公布了 2020 年前兩季度的市場分析報告。報告顯示， ****商品住宅的供應結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶ 7∶ 2 。 根據(jù)建設部對高中低價位住宅的劃分標準，目前 ****可以將 5000 元 /平方米以上的稱為高價位住宅， 3000～ 5000元 /平方米的稱為中價位住宅， 3000元 /平方米以下的稱為低價位住宅。從 ****目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場供應 70％的樓盤在 3000～ 5000 元 /平方米這一價位區(qū)間， 5000 元 /平方米以上的住宅項目占 10％左右， 3000元 /平方米以下的占 20％，總體供應結(jié)構(gòu)基本合理。 另外， ****市 2020 年將進一步加大經(jīng)濟適用房的建設力度，經(jīng)適房計劃完成竣工面積約 50萬平方米，可向市場提供更多的低價位住房。與此同時，2020年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應也不斷增加，如上半年萬科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2020年 ****房地產(chǎn)高端市場的一道靚麗風景。 商品住宅供需比例為 1∶ 。 2020年前兩季度 ****市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103個，新批 上市商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米（多層住宅 ，小高層住宅 ，高層住宅 ）。但是，全市商品住宅的合同銷售面積卻高達 萬平方米。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達 萬平方米和 萬平方米。 從供給量的現(xiàn)狀來看，目前 ****中高檔價位項目的市場供應量偏大，而 中低價位項目相對較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比較嚴重。 此外，種種跡象都表明，今后一段時期 ****商品住宅的供應量會增加，但結(jié)合市場需 求的變化趨勢分析， ****房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。 低價住宅上揚比重將會增大。 目前 ****市一些土地實行競拍招標，商家為搶到土地，不計成本地高價搶拍，結(jié)果水漲船高，房價上漲也就水到渠成了。據(jù)了解，目前 ****市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設，還是服務、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價自然也會隨之上漲。 盡管如此，隨著 “一城三區(qū)”城市擴展的逐步推進，土地供應將以城郊接合部為主，受新一輪城市建設的推動，這類地區(qū)的基礎配套設置將逐步完善。這些因素都將促使低價住宅上揚比重增大。 二、 市場需求分析 目前， ****市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個百分點，至 2020 年城市化率將達到 75％。這為 ****市房地產(chǎn)業(yè)在相當長一段時間內(nèi)保持高速增長提供了強大的動力。但目前， ****市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到 25％，低于全國同類城市 2至 3 個百分點。據(jù)測算， ****市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增 500 萬 平方米以上的住宅，而目前的供應量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。因此， ****房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應不足的現(xiàn)狀。 發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。 依據(jù)國際經(jīng)驗和發(fā)展規(guī)律表明，當人均 GDP處于 1500 至 8000 美元之間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。 ****2020 年人均GDP 已達 2760 美元，按人均 GDP 每年 12％的增長速度計算，達到 8000 美元的目標需要 15年； 2020 年 ****市居民人均建筑面積為 平方米，按每年1 平方米增幅計算，達到 30 平 方米的目標需要近 10年。因此，未來 10 至 15年內(nèi) ****房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 住宅消費需求旺盛。 近年來， ****房價上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點。 2020年“房展會”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價 3000 至 4000 元的占 42％， 4000至 5000 元的占 12％， 500