【正文】 發(fā)達(dá)地區(qū)。境內(nèi)有全國第二、江南第一的向塘鐵路貨運(yùn)編組站。市城距市中心僅 15 公里 ,距昌北機(jī)場僅 30 公里。近幾年來 ,我市緊緊圍繞拼爭全國“百強(qiáng)市、文明城”兩大目標(biāo) ,堅(jiān)持以大開放為主戰(zhàn)略 ,以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略 ,以開發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場 ,堅(jiān)持開發(fā)區(qū)建設(shè)與市城建設(shè)雙輪驅(qū)動 ,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進(jìn) ,市域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢。 2020 年 ,全市總?cè)丝? 萬人 ,其中男性 萬人 ,女 性 萬人 。非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 2020 年 ,出生 12568 人 ,出生率 ‰ 。死亡 3432 人 ,死亡率 ‰ 。自然增長人口 9136 人 ,自然增長率 ‰。 2020 年 ,全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元 ,增長 %。財(cái)政收入完成 億元 ,增長 %,地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元 ,增長 %。市域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國 A 級、全省第一。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評審 ,我市位居全國最具投資潛力中小城市第 15 位。 2020 年 ,第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長 , 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米 ,占全市 1/3 強(qiáng) ,涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘 ,潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升 ,洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強(qiáng)。社會消費(fèi)品零售總額 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。 2020年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 ,貸款余額 ,中介、保險(xiǎn)、物管、信息等服務(wù) 業(yè)成為新亮點(diǎn)。 2020 年 ,全市實(shí)際利用外資 億美元 ,實(shí)際利用內(nèi)資 34 億元 ,分別比上年增長 20%和 36%。“十五”期間累計(jì)利用外資 億美元 ,利用內(nèi)資 億元 ,引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目 542 個(gè) ,其中世界 500 強(qiáng)、國內(nèi) 200 強(qiáng)項(xiàng)目 2 個(gè) ,知名品牌項(xiàng)目 2 個(gè) ,投資超億元項(xiàng)目 45 個(gè)。 2020 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬美元 ,比上年增長 %,自營進(jìn)出口企業(yè)發(fā)展到 25 家。外經(jīng)工作取得新進(jìn)展 ,被確定為全省外派勞務(wù)輸出基地市。個(gè)私民營企業(yè)完成總產(chǎn)值 ,實(shí)現(xiàn)增加值 ,利稅 億元。承辦 了全國性市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇 ,先后與全國 11 個(gè)市 (市、區(qū) )建立友好合作關(guān)系。 (二 )市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2020 年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢 ,始于 2020 年第 4 季度 ,由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延 ,是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況 ,大中城市房價(jià)自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌 ,其中超過一半的城市房價(jià)出現(xiàn)下降。2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟(jì)仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響 ,有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺 ,在 3 季 度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下 ,預(yù)計(jì)下半年房價(jià)將會止跌企穩(wěn)。 2020 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征 : ①房屋交易量持續(xù)下降 2020 年 ,商品房銷售面積持續(xù)下降 ,下降幅度逐月增加。 111 月 ,商品房銷售面積 萬平方米 ,同比減少 %,增幅減少 個(gè)百分點(diǎn)。其中 ,現(xiàn)房銷售面積為 ,同比減少 %。期房銷售面積為 平方米 ,同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加 ,由 12 月份的 %降為111 月份的 %。四十個(gè)重點(diǎn)城市 中 ,有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上 ,下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時(shí) ,商品房空置面積較快增加。 2020年 5月 ,商品房空置面積結(jié)束自 2020年下半年以來的負(fù)增長局面 ,11 月底 ,商品房空置面積為 萬平方米 ,同比增加 %。其中 ,商品住宅空置面積為同比增加 %,增幅比 3 月底增加 個(gè)百分點(diǎn)。 ②房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2020年 2季度就開始顯現(xiàn) ,4 月份起商品房屋新開工 面積和土地購置面積增幅均低于上年同期 ,6 月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。 2020 年 110月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 ,同比減少 %,增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米 ,同比減少 %。 2020 年 ,商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降 ,施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111 月 ,商品房新開工面積為 萬平方米 ,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn) 。商 品房施工面積為 萬平方米 ,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn) 。商品房竣工面積為 萬平方米 ,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)。 ③房價(jià)出現(xiàn)近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落 ,8 月份 70 大中城市房價(jià)出現(xiàn)近 10 年來首次下跌 ,跌幅逐月加大 ,房價(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 2020 年 ,70 大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %,漲幅比 2020 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中 ,新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。從環(huán)比 來看 ,2020 年 70 大中城市房屋銷售價(jià)格下降 %,其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和%,90 平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 %。 12 月份 ,70 大中城市中有50 個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降 ,有 52 個(gè)城市二手住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2020 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中 ,1 季度供給增長增加 ,需求增長減緩 ,房價(jià)環(huán)比漲幅回落 ,但受翹尾因素影響 ,房價(jià)同比漲幅仍保持較高幅度 。2季度開發(fā)景氣開始下降 ,需求繼續(xù)下降 ,房價(jià)漲幅繼續(xù)下降 ,部分城市房價(jià)出現(xiàn)下跌 。3 季度購房意愿繼續(xù)低迷 ,開發(fā) 投資意愿持續(xù)降低 ,房價(jià)出現(xiàn)首次下跌 。4 季度房價(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。 14 各季度 70 大中城市房價(jià)變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 ④加大住房保障建設(shè) 2020 年 ,商品住宅投資中 ,別墅高檔公寓投資比重下降 ,經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。 111 月 ,別墅高檔公寓投資額為 億元 ,在商品住宅投資中的比重為 %,下降 。經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 元 ,同比增加 %。 2020 年 ,除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外 ,廉租房建 設(shè)也大大加快。年初 ,中央財(cái)政安排投入資金 68億元 ,比去年增加 17億元。下半年 ,加快保障性住房建設(shè) ,成為國務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增1000 億元投資中 ,住房保障建設(shè)獲得了一定份額 ,12 月份 ,國家發(fā)展改革委又下達(dá)了 100 億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃 ,用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造 ,以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)將會影響房地產(chǎn)市場上商品房的銷售 ,會降低房價(jià) ,對非經(jīng)濟(jì)適用房的住房來說是威脅。 2020 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢 ①商品房 屋空置面積會有較大幅度增加 2020年和 2020年商品房屋新開工面積都保持了將近 20%的較大增幅 ,按照建設(shè)周期推算 ,2020 年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于 2020年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷 ,期房銷售量下降近 20%,決定了 2020 年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場的當(dāng)期供給 ,在空置房屋沒有被很好消化以前 ,商品房屋新開工意愿將會下降 ,以減少房地產(chǎn)市場的后期供給 ,促進(jìn)市場供求平衡。 ②房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長 2020 年 2 季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn) ,受此影響 ,2020 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會大大下降 ,如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素 ,這部分投資可能會出現(xiàn)負(fù)增長。同時(shí) ,受存貨增加的影響 ,2020 年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降 ,這部分項(xiàng)目對應(yīng)的新增投資增長也會下降。此外 ,受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響 ,估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此 ,2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。 ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加 2020 年 ,受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60%的資金供給源國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款都為負(fù)增長 ,企業(yè)資金鏈條日益緊張 ,部分中小企業(yè)將會面臨資金困境 ,未來企業(yè)并購重組將會增加。 ④ 2020 年房價(jià)將會止跌企穩(wěn) 短期來看 ,已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價(jià)的穩(wěn)定 ,2020 年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下 ,仍可能還會有利于房價(jià)穩(wěn)定的政策出臺。從影響房地產(chǎn)市場的