【文章內(nèi)容簡介】 長期因素看 ,第三次“嬰兒潮”出生的大量 80 后年輕人的結(jié)婚需求 ,將會有利于近幾年住房 剛性需求的增加 ,過去五年經(jīng)濟高速增長形成的居民財富積累的基礎(chǔ) ,這些因素都會對促進房價的穩(wěn)定起到積極作用。 當前形勢下 ,形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟的下行、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大帶來的增加市場供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。 在一系列擴大內(nèi)需保增長的政策作用下 ,預(yù)計 2020年 3季度宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)回暖 ,同時經(jīng)濟適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策 ,短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限 ,上述促進房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響 ,預(yù)計 2020 年下半 年房價將會止跌企穩(wěn)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 南昌市的房地產(chǎn)市場分析 : 自 07 年底國際金融爆發(fā)后 ,國家進行了一系列的宏觀調(diào)控打壓房價 ,整個房地產(chǎn)市場低迷 ,南昌市區(qū)的房價自 08 年 7 月后相繼開始下降 。但是 ,08 年 10月以來出臺的兩次房地產(chǎn)救市政策 ,減免契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等稅費 ,其中 90平方米以下住宅的稅費優(yōu)惠力度就可以達到 3%,其五年以內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓 %的營業(yè)稅予以減免 ,均在一定程度上降低了南昌市居民購房負擔 ,提高了南昌市居民住房支付能力。 國務(wù)院 131 號文中指 出 ,2020 年到 2020 年 ,南昌市平均每年新增 5 萬套經(jīng)濟適用住房。 2020 年經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)約為 4 萬套 ,如果新增 5 萬套經(jīng)濟適用房 ,則經(jīng)濟適用房的建設(shè)總量將為往年的 1 倍多 ,今后三年各年經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達到 30%左右 ,而近三年來該比例一直在 10%左右 。經(jīng)濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的 5%提高到近 20%。 南昌市經(jīng)濟適用房建設(shè)總量的大量增加必然會對普通住房市場產(chǎn)生一定的“擠出”效應(yīng)。當前 ,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況 ,落實 90/70 政策中新建的大量中小戶型住宅將 陸續(xù)進入竣工狀態(tài) ,這種時候南昌市大量供給經(jīng)濟適用房 ,顯然不利于這些普通住房的消化吸收 ,從而加劇南昌市房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度。即使加大經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃沒有落實 ,也會形成相應(yīng)預(yù)期 ,這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當前南昌市房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。 受需求市場低迷的影響 ,南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2020 年 2季度就開始顯現(xiàn) ,4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期 ,6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長 ,受此影響 ,2020 年南昌市房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投 資增幅也會大大下降 ,如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進度的因素 ,這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。同時 ,南昌市房地產(chǎn)市場受存貨增加的影響 ,2020 年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降 ,這部分項目對應(yīng)的新增投資增長也會下降。此外 ,受宏觀經(jīng)濟下行和資金緊張狀況影響 ,估計上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此 ,2020 年南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。 2020 年 ,受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響 ,南昌市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款都 緊縮 ,企業(yè)資金鏈條日益緊張 ,部分中小企業(yè)面臨資金困境 ,未來企業(yè)并購重組將會增加。 南昌市的房地產(chǎn)市場分析 : 近年來南昌市內(nèi)大量新建房地產(chǎn)項目 ,僅 2020 年 ,南昌市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長 ,新開工商品房建筑面積 萬平方米 ,占全市 1/3 強 ,涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘 ,潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升 ,洪城汽配、江南飼料 原料等專業(yè)市場功能增強。社會消費品零售總額 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。 2020 年末金融機構(gòu)存款余額 億元 ,貸款余額 億元。從 2020 年到 2020 年商品房的建筑施工面積和銷售面積逐年上漲 ,南昌市房地產(chǎn)市場的住宅和商鋪供應(yīng)量也在逐年上漲。 隨著房地產(chǎn)的住房市場在南昌市打開后 ,百貨商場等零售業(yè)和餐飲等服務(wù)業(yè)也相繼進入南昌市 ,為南昌市的建設(shè)添磚加瓦 ,為南昌市的住房增加了配套設(shè)施。 南昌市的住房消費者已不再拘泥于南昌市本市的居民 ,更輻射到南昌市區(qū)的居民去南昌市投資買房 ,南昌市住宅和南昌市住宅相比的優(yōu)勢有 : ①面對南昌市區(qū)高價且隨時可能下跌的房價 ,不如買南昌市只有南昌市區(qū)房屋單價一半的住房 。 ②南昌市的房地產(chǎn)開發(fā)還只是起步階段 ,投資購買南昌市的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間 。 ③南昌市環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧靜 ,湖泊眾多 ,空氣清新 ,沒有都市的喧囂 ,好似世外桃源 ,是都市人休閑度假的好去處 。 ④由于較低的房屋單價 ,使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以擴大套房的建筑面積 ,這樣消費者既可以獲得大面積的住房使用面積 ,又 可以獲得更大面積的小區(qū)活動空間 。擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。 這吸引了近年來很多南昌市居民和想要在南昌安居樂業(yè)的人到南昌市購置房產(chǎn)用于居住或投資 ,增加了南昌市的住房需求。 商業(yè)建筑的供應(yīng)分析 : 項目的商業(yè)部分在政府的大力支持下專門用于汽配的招商 ,形成商業(yè)汽配一條街。南昌市內(nèi)雖然已有了一個較大規(guī)模的洪城汽配市場 ,但也遠不能滿足全南昌市的汽配需求 ,該項目的商鋪全部臨街 ,是汽配的理想商業(yè)用地 ,并且與洪城汽配市場呈犄角之勢 ,滿足了南昌市剩余汽配市場的需求?？梢?,項目商業(yè)部分的建設(shè)和招商完全符 合市場的需求 ,是可行的。 需求群體分析 : 南昌市和南昌市內(nèi)對住宅的剛性需求消費者 ,這部分人群負擔不起南昌市區(qū)高昂的房價 ,就選擇南昌市周邊地區(qū)的較低房價樓盤購買樓房。多為在南昌市內(nèi)有較穩(wěn)定工作 ,有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ) ,想要在南昌市安家落戶的人群。 需要購買第二套房居住和投資的消費者 ,這部分人群已有了一套住宅 ,擁有較高的社會地位和較好的經(jīng)濟基礎(chǔ) ,多數(shù)已擁有了自己的核心家庭 ,希望購買住宅提供休閑度假功能或進行投資。 商鋪的需求分析 : 項目的商業(yè)部分做成汽配一條街 ,隨著南昌市經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè) 增加了南昌市內(nèi)的交通流動量 ,也增加了對公共配套的需求 ,汽配市場的需求逐漸大于供給 ,可見汽配一條街的規(guī)劃符合南昌市市場需求。 結(jié)論 : 經(jīng)過以上的市場分析可以看出 ,國家近期的宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)開發(fā) ,促進了房地產(chǎn)市場的交易 ,雖然 07 年以來 ,我國大多數(shù)一、二線城市的房地產(chǎn)泡沫使房產(chǎn)價格下跌 ,但對房產(chǎn)開發(fā)處于起步階段的南昌市而言房產(chǎn)價格影響不大。 南昌市內(nèi)沒有經(jīng)濟適用房 ,有南昌市區(qū)和南昌市大量的房地產(chǎn)剛性需求作支撐 ,房地產(chǎn)前景十分可觀 。南昌市的房地產(chǎn)市場處于上升趨勢 ,剛性需求偏向于南昌市這樣的低價 房 ,投資者偏向于低價有投資空間的房產(chǎn) 。南昌市房地產(chǎn)市場的供求雙方都有需求 ,因此本項目的開發(fā)能增加南昌市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量 ,促進南昌市的建設(shè) ,為居民提供良好的居住空間 ,既符合市場需求又能加大南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 XX 住宅小區(qū)項目的開發(fā)商已與南昌市印鈔廠工會簽訂了定購合同 ,項目的住宅部分開發(fā)商只留下十套 ,剩余部分待項目竣工后全部銷售給南昌市印鈔廠工會。因此 ,項目住宅的銷售不成問題 ,商鋪部分的招商也符合市場需求。 因此該項目是一個在市場上可行 ,符合規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)良項目。 (二 )目標消費群體及價格定位 本項目的目標消費群體 : 根據(jù)南昌 XX 發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的 XX 商品房團購合作合同 ,本項目一經(jīng)竣工驗收 ,住宅部分除南昌 XX 發(fā)展有限公司自留 10 套住宅外 ,其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會 ,工會會把項目住宅分配給已出資金參與團購的南昌印鈔廠職員。 項目的商業(yè)店面已與南昌市相關(guān)部門簽訂了協(xié)議 ,在本項目取得預(yù)售許可證后即對汽配行業(yè)進行招商 ,把本項目的商業(yè)部分做成具有特色的汽配一條街。 商鋪的目標銷售群體 : 汽配連鎖店 經(jīng)營汽配的私營個體戶 有意投資的投資商 汽配經(jīng)銷商 本項目的 地下車庫部分出售給居住居民或本項目的商鋪業(yè)主 ,地上車位為公共使用車位。 項目樓盤價格 根據(jù)南昌 XX 發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的 XX 商品房團購合作合同 ,住宅部分的出售均價為 2580 元 /?。 據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 ,普遍認為南昌市房價偏低 ,大多數(shù)人有意購買。南昌市房地產(chǎn)的房價確實偏低。建筑材料每年都在漲價 ,有時高達 20%。土地成本更是成倍漲價 ,這些成本上的漲價是最現(xiàn)實也不可避免的事情。還有勞動力成本的增加等等 。這使房價只能上漲。南昌市的經(jīng)濟建設(shè)和房地產(chǎn)還處于起步階段 ,因此購買南昌市的房