【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)期因素看 ,第三次“嬰兒潮”出生的大量 80 后年輕人的結(jié)婚需求 ,將會(huì)有利于近幾年住房 剛性需求的增加 ,過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ) ,這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。 當(dāng)前形勢(shì)下 ,形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來(lái)的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來(lái)的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。 在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下 ,預(yù)計(jì) 2020年 3季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖 ,同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策 ,短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限 ,上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響 ,預(yù)計(jì) 2020 年下半 年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 : 自 07 年底國(guó)際金融爆發(fā)后 ,國(guó)家進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控打壓房?jī)r(jià) ,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷 ,南昌市區(qū)的房?jī)r(jià)自 08 年 7 月后相繼開(kāi)始下降 。但是 ,08 年 10月以來(lái)出臺(tái)的兩次房地產(chǎn)救市政策 ,減免契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等稅費(fèi) ,其中 90平方米以下住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠力度就可以達(dá)到 3%,其五年以內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓 %的營(yíng)業(yè)稅予以減免 ,均在一定程度上降低了南昌市居民購(gòu)房負(fù)擔(dān) ,提高了南昌市居民住房支付能力。 國(guó)務(wù)院 131 號(hào)文中指 出 ,2020 年到 2020 年 ,南昌市平均每年新增 5 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。 2020 年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)約為 4 萬(wàn)套 ,如果新增 5 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房 ,則經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量將為往年的 1 倍多 ,今后三年各年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達(dá)到 30%左右 ,而近三年來(lái)該比例一直在 10%左右 。經(jīng)濟(jì)適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的 5%提高到近 20%。 南昌市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量的大量增加必然會(huì)對(duì)普通住房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的“擠出”效應(yīng)。當(dāng)前 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況 ,落實(shí) 90/70 政策中新建的大量中小戶型住宅將 陸續(xù)進(jìn)入竣工狀態(tài) ,這種時(shí)候南昌市大量供給經(jīng)濟(jì)適用房 ,顯然不利于這些普通住房的消化吸收 ,從而加劇南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度。即使加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃沒(méi)有落實(shí) ,也會(huì)形成相應(yīng)預(yù)期 ,這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退態(tài)勢(shì)。 受需求市場(chǎng)低迷的影響 ,南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從 2020 年 2季度就開(kāi)始顯現(xiàn) ,4 月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期 ,6 月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng) ,受此影響 ,2020 年南昌市房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投 資增幅也會(huì)大大下降 ,如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素 ,這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí) ,南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)受存貨增加的影響 ,2020 年商品房屋新開(kāi)工面積增幅會(huì)有較大幅度下降 ,這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。此外 ,受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響 ,估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。因此 ,2020 年南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2020 年 ,受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響 ,南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款都 緊縮 ,企業(yè)資金鏈條日益緊張 ,部分中小企業(yè)面臨資金困境 ,未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。 南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 : 近年來(lái)南昌市內(nèi)大量新建房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,僅 2020 年 ,南昌市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元 ,比上年增長(zhǎng) %,“十五”期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng) ,新開(kāi)工商品房建筑面積 萬(wàn)平方米 ,占全市 1/3 強(qiáng) ,涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘 ,潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升 ,洪城汽配、江南飼料 原料等專業(yè)市場(chǎng)功能增強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ,比上年增長(zhǎng) %,“十五”期間年均遞增 %。 2020 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元 ,貸款余額 億元。從 2020 年到 2020 年商品房的建筑施工面積和銷售面積逐年上漲 ,南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅和商鋪供應(yīng)量也在逐年上漲。 隨著房地產(chǎn)的住房市場(chǎng)在南昌市打開(kāi)后 ,百貨商場(chǎng)等零售業(yè)和餐飲等服務(wù)業(yè)也相繼進(jìn)入南昌市 ,為南昌市的建設(shè)添磚加瓦 ,為南昌市的住房增加了配套設(shè)施。 南昌市的住房消費(fèi)者已不再拘泥于南昌市本市的居民 ,更輻射到南昌市區(qū)的居民去南昌市投資買房 ,南昌市住宅和南昌市住宅相比的優(yōu)勢(shì)有 : ①面對(duì)南昌市區(qū)高價(jià)且隨時(shí)可能下跌的房?jī)r(jià) ,不如買南昌市只有南昌市區(qū)房屋單價(jià)一半的住房 。 ②南昌市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還只是起步階段 ,投資購(gòu)買南昌市的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間 。 ③南昌市環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧?kù)o ,湖泊眾多 ,空氣清新 ,沒(méi)有都市的喧囂 ,好似世外桃源 ,是都市人休閑度假的好去處 。 ④由于較低的房屋單價(jià) ,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以擴(kuò)大套房的建筑面積 ,這樣消費(fèi)者既可以獲得大面積的住房使用面積 ,又 可以獲得更大面積的小區(qū)活動(dòng)空間 。擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。 這吸引了近年來(lái)很多南昌市居民和想要在南昌安居樂(lè)業(yè)的人到南昌市購(gòu)置房產(chǎn)用于居住或投資 ,增加了南昌市的住房需求。 商業(yè)建筑的供應(yīng)分析 : 項(xiàng)目的商業(yè)部分在政府的大力支持下專門用于汽配的招商 ,形成商業(yè)汽配一條街。南昌市內(nèi)雖然已有了一個(gè)較大規(guī)模的洪城汽配市場(chǎng) ,但也遠(yuǎn)不能滿足全南昌市的汽配需求 ,該項(xiàng)目的商鋪全部臨街 ,是汽配的理想商業(yè)用地 ,并且與洪城汽配市場(chǎng)呈犄角之勢(shì) ,滿足了南昌市剩余汽配市場(chǎng)的需求?？梢?jiàn) ,項(xiàng)目商業(yè)部分的建設(shè)和招商完全符 合市場(chǎng)的需求 ,是可行的。 需求群體分析 : 南昌市和南昌市內(nèi)對(duì)住宅的剛性需求消費(fèi)者 ,這部分人群負(fù)擔(dān)不起南昌市區(qū)高昂的房?jī)r(jià) ,就選擇南昌市周邊地區(qū)的較低房?jī)r(jià)樓盤購(gòu)買樓房。多為在南昌市內(nèi)有較穩(wěn)定工作 ,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ,想要在南昌市安家落戶的人群。 需要購(gòu)買第二套房居住和投資的消費(fèi)者 ,這部分人群已有了一套住宅 ,擁有較高的社會(huì)地位和較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ,多數(shù)已擁有了自己的核心家庭 ,希望購(gòu)買住宅提供休閑度假功能或進(jìn)行投資。 商鋪的需求分析 : 項(xiàng)目的商業(yè)部分做成汽配一條街 ,隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè) 增加了南昌市內(nèi)的交通流動(dòng)量 ,也增加了對(duì)公共配套的需求 ,汽配市場(chǎng)的需求逐漸大于供給 ,可見(jiàn)汽配一條街的規(guī)劃符合南昌市市場(chǎng)需求。 結(jié)論 : 經(jīng)過(guò)以上的市場(chǎng)分析可以看出 ,國(guó)家近期的宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易 ,雖然 07 年以來(lái) ,我國(guó)大多數(shù)一、二線城市的房地產(chǎn)泡沫使房產(chǎn)價(jià)格下跌 ,但對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于起步階段的南昌市而言房產(chǎn)價(jià)格影響不大。 南昌市內(nèi)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房 ,有南昌市區(qū)和南昌市大量的房地產(chǎn)剛性需求作支撐 ,房地產(chǎn)前景十分可觀 。南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì) ,剛性需求偏向于南昌市這樣的低價(jià) 房 ,投資者偏向于低價(jià)有投資空間的房產(chǎn) 。南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方都有需求 ,因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能增加南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量 ,促進(jìn)南昌市的建設(shè) ,為居民提供良好的居住空間 ,既符合市場(chǎng)需求又能加大南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 XX 住宅小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商已與南昌市印鈔廠工會(huì)簽訂了定購(gòu)合同 ,項(xiàng)目的住宅部分開(kāi)發(fā)商只留下十套 ,剩余部分待項(xiàng)目竣工后全部銷售給南昌市印鈔廠工會(huì)。因此 ,項(xiàng)目住宅的銷售不成問(wèn)題 ,商鋪部分的招商也符合市場(chǎng)需求。 因此該項(xiàng)目是一個(gè)在市場(chǎng)上可行 ,符合規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)良項(xiàng)目。 (二 )目標(biāo)消費(fèi)群體及價(jià)格定位 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體 : 根據(jù)南昌 XX 發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會(huì)簽訂的 XX 商品房團(tuán)購(gòu)合作合同 ,本項(xiàng)目一經(jīng)竣工驗(yàn)收 ,住宅部分除南昌 XX 發(fā)展有限公司自留 10 套住宅外 ,其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會(huì) ,工會(huì)會(huì)把項(xiàng)目住宅分配給已出資金參與團(tuán)購(gòu)的南昌印鈔廠職員。 項(xiàng)目的商業(yè)店面已與南昌市相關(guān)部門簽訂了協(xié)議 ,在本項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后即對(duì)汽配行業(yè)進(jìn)行招商 ,把本項(xiàng)目的商業(yè)部分做成具有特色的汽配一條街。 商鋪的目標(biāo)銷售群體 : 汽配連鎖店 經(jīng)營(yíng)汽配的私營(yíng)個(gè)體戶 有意投資的投資商 汽配經(jīng)銷商 本項(xiàng)目的 地下車庫(kù)部分出售給居住居民或本項(xiàng)目的商鋪業(yè)主 ,地上車位為公共使用車位。 項(xiàng)目樓盤價(jià)格 根據(jù)南昌 XX 發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會(huì)簽訂的 XX 商品房團(tuán)購(gòu)合作合同 ,住宅部分的出售均價(jià)為 2580 元 /?。 據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 ,普遍認(rèn)為南昌市房?jī)r(jià)偏低 ,大多數(shù)人有意購(gòu)買。南昌市房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)確實(shí)偏低。建筑材料每年都在漲價(jià) ,有時(shí)高達(dá) 20%。土地成本更是成倍漲價(jià) ,這些成本上的漲價(jià)是最現(xiàn)實(shí)也不可避免的事情。還有勞動(dòng)力成本的增加等等 。這使房?jī)r(jià)只能上漲。南昌市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和房地產(chǎn)還處于起步階段 ,因此購(gòu)買南昌市的房