【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 元以上的占 9％。 ****市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款大幅增長(zhǎng)為房 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)， ****居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購(gòu)房成為購(gòu)房主力軍，約占交易量的 60％；城市被拆遷居民購(gòu)房，約占交易量的 25％，外地購(gòu)房約占 10％。 2020年 ****城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增，拆遷使購(gòu)房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購(gòu)房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。二級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，房改房上市審批手續(xù)的簡(jiǎn)化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來(lái)越多的市民通過(guò)賣舊房購(gòu)新房的方式來(lái)提升住房品質(zhì)，改善居住條件。此外，由于 ****市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購(gòu)房需求進(jìn)一步放大。據(jù)資料顯示， 2020 年， ****市商品房空置率僅為 ％，遠(yuǎn)低于 19％的全國(guó)平均水平，今年 1 至 8月份，商品 房空置面積繼續(xù)下降，僅為 萬(wàn)平方米。 隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。 ****市居民住宅商品化消費(fèi)意識(shí)不斷得到提高，住宅消費(fèi)需求旺盛。主要有： 拆遷安置需求： ****市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。隨著華商大會(huì)、十運(yùn)會(huì)的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費(fèi) 需求，具備相當(dāng)規(guī)模。 新增需求： GDP 的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。如按我國(guó)目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個(gè)消費(fèi)支出 7％的比例推算， ****市年消費(fèi)支出 3 萬(wàn)元的家庭用于住房消費(fèi)支出在 2100 元。 ****市 1994 年～ 2020 年人均居住面積年平均增長(zhǎng) 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬(wàn)人計(jì)算，年需增加近 96 萬(wàn)平方米。 ****市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長(zhǎng)，對(duì)住房需求也不斷提高。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。經(jīng)過(guò)對(duì) ****市 712封市民來(lái)信的統(tǒng)計(jì)和 1000戶居民訪問(wèn)分析，就目前 ****市整體講，購(gòu)房需要率較高，很多人有購(gòu)房打算。 圖 1： ****居民住房需求情況分析 2年內(nèi)買房15% 3年內(nèi)買房5%4年內(nèi)買房3%5年內(nèi)買房10%6年內(nèi)買房15%6年內(nèi)不買房52% 從 ****市民購(gòu)房需求情況分析中（見(jiàn)圖 1）更能明顯地看出市民對(duì)購(gòu)置商品房的需求意向。在 6年內(nèi)有購(gòu)房需求的占近 50%。 3 年內(nèi)有購(gòu)房需求的占20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤的優(yōu)勢(shì)、地位是一個(gè)不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開(kāi)發(fā)的樓盤中來(lái)，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買行為。 市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的 加大，使 ****近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場(chǎng)環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開(kāi)發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額。基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場(chǎng)的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的主體特征變化來(lái)看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和拆遷戶也開(kāi)始進(jìn)入需求市 場(chǎng)。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā)展的趨勢(shì)。從購(gòu)買力特征來(lái)看，客戶購(gòu)買能力出現(xiàn)兩極分化是推動(dòng)需求市場(chǎng)向“金字塔”兩端發(fā)展的原動(dòng)力。 三、 ****市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （一） 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩。 近年來(lái)，長(zhǎng)三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，是房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的最重要原因，但 對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格， 首先要分析 房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動(dòng)。 需求方面的變動(dòng) （ 1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外來(lái)人口增多。與珠三角相似，長(zhǎng)三角地區(qū)的外來(lái)人口急劇增長(zhǎng)，隨著外來(lái)人口的素質(zhì)和財(cái)富的增加，他們?cè)絹?lái)越多地要求當(dāng)?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越的生活 和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。每個(gè)城市都有一個(gè)類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。 （ 2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長(zhǎng)，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈，二手房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)涌進(jìn)了最為迫切的需求者。 （ 3）財(cái)富積累，投資購(gòu)房增多。時(shí)至今日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒(méi)有描述過(guò)的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨緊縮并行。一方面，股市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。另一方面，社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市 場(chǎng)恰恰成全了這部分投資者 。 （ 4）收入增長(zhǎng)，換房成時(shí)尚。隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。 （ 5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸提供高至 80％的強(qiáng)力金融支持 、 財(cái)政補(bǔ)貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政策，均刺激了消費(fèi)力提前釋放。 供給方面的變動(dòng) （ 1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙 。 （ 2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì) ，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。 （ 3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商 直接面對(duì)最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)到營(yíng)銷均以客戶需求為導(dǎo)向。 （ 4）土地資源短缺，有效供給不足。長(zhǎng)三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長(zhǎng)期因素。從近期來(lái)看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動(dòng)車，能有效開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完 備 的地區(qū)。 由以上分析可知，長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)價(jià)格是需求和供給變動(dòng)的多種因素相互作用的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩 也就成為必然 。 （二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ****為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對(duì)外來(lái)資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上給予減免％營(yíng)業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠政策，這使外來(lái)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率增大。同時(shí)，****房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無(wú)論是招拍掛的土地出讓方式，還是對(duì)出讓土地上的拆遷處理，讓市場(chǎng)主體都在平等的地位上。在種種利好因素的作用下，外地開(kāi)發(fā)商不斷涌入 ****，這些異地開(kāi)發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。而 ****原先的實(shí)力型開(kāi)發(fā)商更不會(huì)輕易放棄 ****市場(chǎng)，都在快速搶占市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因而更加激烈。 （三） ****市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ****市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)可用以下幾點(diǎn)來(lái)概況： 根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論， ****在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。小高層的購(gòu)買趨向明顯上升。面積在 80m2～ 120m2 最受歡迎。 對(duì)大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是 ****購(gòu)房者的首選要素。 排除市政建設(shè)等外界因素，目前 ****購(gòu)房市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的潛力。在調(diào)查中近 37%的人在 1～ 2 年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房，計(jì)劃一年以內(nèi) 購(gòu)房的為 %。說(shuō)明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購(gòu)房意向。 四、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目所在地環(huán)境分析 本項(xiàng)目地塊 這塊地位于 ****大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東， 處于 312國(guó)道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 ****亞?wèn)|新城區(qū)。 ****是 ****開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)， 是 ****總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 2020 年規(guī)劃人口 24 萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按 60萬(wàn)預(yù)留。 ****新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓 ，北抵 312 國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6 公里，通過(guò)繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。地鐵 2 號(hào)線和 4 號(hào)線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入 ****，在 ****新市區(qū)南側(cè)交匯后，在 ****內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū) 。 公路、 軌道、 鐵路、航空、水運(yùn)等對(duì)外交通條件一應(yīng)俱全 。 大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò) 。 ****西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐 富 ， 山體占全區(qū)總面積的 65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 ； ****地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無(wú)污染物質(zhì) ，空氣質(zhì)量極佳 。 周邊無(wú)噪音污染影響和污染源、危險(xiǎn)源。 是 規(guī)劃建設(shè) 中的 “綠色城市 ”和 “適居城市 ”，綠地面積占總面積的 %。 ****市環(huán)保局評(píng)估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家一級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一 ， 是 ****地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無(wú)法類比的生態(tài)優(yōu)勢(shì)。 7000年前，我們的祖先就在此繁衍生息，具 有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，自 古以來(lái)就是一個(gè)修身治學(xué)的好地方。南朝梁代（公元 502557 年）梁文帝第六子蕭宏、第九子蕭恢，第十子蕭瞻等歷史名人都葬于 **** 。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄渾、簡(jiǎn)練，別具神韻，是 ****地區(qū)歷史悠久文化的象征。 ****得天獨(dú)厚的地理位置、深厚的歷史文化底蘊(yùn)、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境引來(lái)了眾多房產(chǎn)商關(guān)注的目光。從亞?wèn)|建發(fā)單槍匹馬闖入 ****，相繼開(kāi)發(fā)出一批精品住宅后，伴隨著大學(xué)城入駐院校的不斷增多和各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)的日益成熟，到 2020 年， ****樓市開(kāi)始漸入佳境，棲霞建設(shè)、 棲霞房產(chǎn)、 ****地產(chǎn)、賽世地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)商紛至沓來(lái)，掀起了 ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。 （二）本項(xiàng)目主要特色 教職工住宅小區(qū)位置概況： 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國(guó)道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 ****亞?wèn)|新城區(qū)；擬建教職工住宅小區(qū)從地貌上屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢(shì)平坦，周圍地勢(shì)起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等多所大學(xué)在此已經(jīng)建設(shè)或計(jì)劃建設(shè)教職 工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。 本項(xiàng)目規(guī)劃： 為了把教職工住宅小區(qū)建成一個(gè)富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國(guó)民居特點(diǎn)的花園式新型住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個(gè)性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)教職工住宅，且具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。 A、 總體規(guī)劃： (1) 教職工住宅小區(qū)建筑 主要采用現(xiàn)代風(fēng)格，要充分體現(xiàn)時(shí)代氣息，主色調(diào)以淺色為主（少量用跳色）， 以營(yíng)造出明快、活潑、大方的氛圍； (2) 教職工住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有超前意識(shí)， 能適應(yīng)現(xiàn)代化不斷發(fā)展的需要； (3) 結(jié)合當(dāng)?shù)厍鹆晟降氐臈l件，充分利用地形地貌，注意節(jié)約用地， 使整個(gè)建筑群層次分明，錯(cuò)落有致； (4) 教職工住宅小區(qū)內(nèi)各功能區(qū)之間 既相對(duì)獨(dú)立 ，又便于貫穿， 利于社區(qū)管理。 (5) 根據(jù) ****市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，經(jīng)測(cè)算，教職工住宅各種戶型建筑面積及建筑高度分布方案如下表所示： 90 平方米 120 平方米 140 平方米 160 平方米 20% 45% 30% 5% B、 單體設(shè)計(jì)： (1) 設(shè)計(jì)兩、三幢相呼應(yīng)的小高層建筑，其中有一 至兩 幢小高層作為教職工住宅小區(qū)內(nèi)的主標(biāo)志性建筑 ，立面風(fēng)格有鮮明的時(shí)代感， 充分體現(xiàn)我校信息科技類高等學(xué)校教職工住宅特點(diǎn)； (2) 所有建筑物按 7 度抗震烈度設(shè)計(jì)。部分建筑可結(jié)合建設(shè)人防設(shè)施，平時(shí)可用作地下停車庫(kù)。 小 高 層 多 層 內(nèi) 部 出 售 對(duì) 外 出 售 60% 40% 70% 30% (3) 在教職工生活密集的建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)自行車停車場(chǎng)。 (4) 考慮到后勤設(shè)施為教職工住宅小區(qū)和周邊社區(qū)服務(wù)的需要， 將綜合服務(wù)樓設(shè)置在副大門附近。 (5) 建 筑物 適當(dāng)融入中國(guó)傳統(tǒng)特色 (以屋頂變化來(lái)實(shí)現(xiàn) )，體現(xiàn) ****地區(qū)的歷史文化氣息 。 C、 入口設(shè)計(jì)： (1) 主大門設(shè)在教職工住宅小區(qū)西南邊的學(xué)海路上，有創(chuàng)意，避免與其它小區(qū)門相雷同，又與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)。 (2) 副大門設(shè)在西北角、東圍墻邊， 與其周圍公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合建設(shè)。 D、 環(huán)境設(shè)計(jì)： 教職工住宅小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)首先 突出設(shè)計(jì)主大門至主標(biāo)志建筑，其次在各區(qū)片主要位置設(shè)主題景點(diǎn)，結(jié)合建筑物四周、道路兩側(cè)、小型水面等景觀（行道樹及綠化帶宜采用常綠植物），精心設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)春華、夏蔭、秋實(shí)、冬綠，使教職工住宅小區(qū)成為四 季如春、花園式、生態(tài)型的小區(qū)。 E、 管網(wǎng)設(shè)計(jì)： 教職工