【文章內(nèi)容簡介】 。通過以上分析可以得知，每一個“波谷”之后就會有一個“高漲”期，這種“高漲”又會隨著當(dāng)時的政治、經(jīng)濟(jì)、國際、國內(nèi)、宏觀、微觀等因素而有所變化；有時表現(xiàn)得“疲軟”后勁不足（1985－1986 年） ，有時表現(xiàn)得“堅(jiān)挺”持續(xù)上揚(yáng)（1991－1996 年） 。2022 年以后房地產(chǎn)走勢經(jīng)過幾年的相對平穩(wěn)的發(fā)展時期后，應(yīng)該是一個高漲期，而這個高漲期由于受拉力、撐力、還有自身的“浮力”三種合力的作用，又會表現(xiàn)的十分“堅(jiān)挺” ，持續(xù)的時間可能比第一次高速發(fā)展周期還要長。所謂的“拉力”主要表現(xiàn)在：中國經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持著 7％以上的高速增長；城鎮(zhèn)居民人均收入，2022 年已達(dá)到 6280 元；城市化進(jìn)程加快，到 2022 年城鎮(zhèn)人口將自然增長 5000萬人，農(nóng)村涌入城市人口 億人，城鎮(zhèn)人口總數(shù)將達(dá)到 億人，如達(dá)到人均居住面積 12 平方米，共需新增加住房 億平方米。所謂的“撐力”具體表現(xiàn)在：2022年奧運(yùn)會在中國的舉辦，將進(jìn)一步擴(kuò)大我國的內(nèi)需，加大房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)量。隨著中國加入 WTO，國外有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)的介入，必將刺激我國房地產(chǎn)業(yè)邁向更高的臺階。在金融方面我國一直實(shí)行的是“低利率”政策，支持個人購房抵押貸款為重點(diǎn)的政策，盡管目前銀根緊縮，但支持個人貸款買房的政策長期不會改變。所謂的“浮力” ，是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)過二十幾年的風(fēng)雨歷程，逐步從不規(guī)范到規(guī)范，從不成熟到成熟。中國房地產(chǎn)業(yè)職責(zé)逐漸細(xì)分化，管理逐漸科學(xué)化，產(chǎn)業(yè)逐漸整合化（房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、IT 產(chǎn)業(yè)的整合是一種發(fā)展趨勢） ，開發(fā)逐漸現(xiàn)代化。房地產(chǎn)業(yè)這種整體素質(zhì)的提高，必然會對自身的發(fā)展產(chǎn)生一種巨大的“浮力” 。 15從以上房地產(chǎn)周期的分析中，從三種“合力”的判斷上，我們完全有理由相信：在未來的七八年間，中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正進(jìn)入到一個新的健康發(fā)展周期，具有一定的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)質(zhì)量將會極大提高，在帶給消費(fèi)者更好樓盤的同時，也必定會帶動其他產(chǎn)業(yè)躍上一個新的臺階。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢 分析我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和周期，不難看出，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力之源主要是：國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟(jì)增長率持續(xù)超過 7%，高經(jīng)濟(jì)增長率和良好的經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)村人口涌入城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費(fèi)群體；另一方面，也使原購買力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟(jì)增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 體制與機(jī)制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機(jī)制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當(dāng)前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟(jì)不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M(fèi)觀念。20 世紀(jì) 80 年代以來在市場經(jīng)濟(jì)體制下就業(yè)的勞動者， 16大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實(shí)現(xiàn)“居者有其屋” 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過 6000 億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。 盡管我國當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)市場高潮有著良好的市場基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程。但是，市場規(guī)律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是存在著問題的。目前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大；商品房價(jià)格上漲過快，2022 年以來，中國內(nèi)地房價(jià)不斷上揚(yáng)，全年房價(jià)上漲價(jià) %，2022 年一季度又同比上升 %，目前在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的上海市、杭州市等城市住宅均價(jià)超過了每平方米一萬元；商品房結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，及時解決出現(xiàn)的突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。為此，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》 （該《意見》被稱為“八條鐵規(guī)” ） ，同時《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》 。各地、各部門通過認(rèn)真貫徹落實(shí)以上通知精神，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施在 2022 年、2022 年取得了明顯的成效，主要表現(xiàn)在：住房價(jià)格漲幅趨緩；城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模得到有效控制；高檔房投資受到抑制；各地開始把廉租房建設(shè)制度納入城市總體規(guī)劃等。 17展望 2022 年的政策走向，國家在穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然是政策出臺的核心目標(biāo)。今后我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢是：建立符合我國國情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式是必須長期堅(jiān)持的方針。我國人口眾多，土地、能源、資源都很緊張，人均占有量極低，而城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國不能占用大量土地，消耗大量鋼材、淡水和能源來建設(shè)住宅，消費(fèi)模式不能維持現(xiàn)狀。必須考慮大多數(shù)群眾實(shí)際居住水平和改善住房需求的支付能力；必須制止部分企業(yè)追逐自身商業(yè)利益，惡意炒作哄抬房價(jià)的行為。要建立合理的住房建設(shè)模式，通過精心設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，提供“面積不大功能全，造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)，占地不多環(huán)境美”的住宅，注重舊房的有機(jī)更新和節(jié)能改造。我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，群眾居住條件的改善是一個長期的過程，需要多方努力。要立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，優(yōu)先滿足群眾的基本住房需求，引導(dǎo)居民梯度改善居住條件。要引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，通過不斷完善金融稅收政策，支持合理消費(fèi)，遏制不顧資源環(huán)境的盲目消費(fèi)。積極發(fā)展二手房市場和租賃市場，引導(dǎo)居民適度、梯次消費(fèi)。就是對先富起來的人群，也要發(fā)揚(yáng)中華民族勤儉節(jié)約的傳統(tǒng)，倡導(dǎo)合理消費(fèi)，承擔(dān)起社會責(zé)任。要建立合理的價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)資源稀缺狀況、區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、居民家庭資產(chǎn)狀況和實(shí)際收入水平等，采取綜合措施，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，形成適合本地區(qū)（城市）居民改善住房條件的合理價(jià)格，使住房銷售價(jià)格和租金水平與多數(shù)家庭的支付能力基本適應(yīng)。 鹽城房地產(chǎn)業(yè)的走勢預(yù)測隨著政府宏觀調(diào)控能力的控制，國家對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)推行了一系列的措施，對鹽城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇，在鹽城市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，鹽城市的社會經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭，這對房地產(chǎn)業(yè) 的快速發(fā)展提供了良好的商機(jī)。 本項(xiàng)目市場競爭優(yōu)勢 18優(yōu)越的地理環(huán)境 本項(xiàng)目選址于鹽城市繁華地段內(nèi)，東面為虹亞新城，南面緊臨幸福大道，北面緊臨解放路。達(dá)陽路北首為城南菜場及電信大樓，解放路連接老城區(qū)東西主干道，達(dá)陽路兼容商業(yè)街。從局部看是射陽縣城的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，是射陽第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃集聚點(diǎn)，也是優(yōu)質(zhì)教育資源的所在地；從全局看射陽也是國家在蘇北地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的沿海城市，有著南靠上海、浙江，北聯(lián)山東，東臨黃海的良好的地理環(huán)境，是經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略要地。良好的交通條件，為人們出行、旅游、經(jīng)商等提供了極大的便利。（2）鐵路： 擬將建設(shè)的連鹽鐵路通過境內(nèi)、北與隴海線相接，南與滬寧、宣杭線相連，射陽設(shè)有客運(yùn)站、貨運(yùn)站和機(jī)務(wù)段。（3）空港： 鹽城民航站，已成為直航國外的國際機(jī)場，現(xiàn)已開通直達(dá)韓國首爾的國際航班及到達(dá)北京、廣州等國內(nèi)航班。（4）公路： 縣城距鹽城機(jī)場 40 公里，距新長鐵路鹽城站 50 公里。縣內(nèi)等級公路網(wǎng)絡(luò)健全。沿海高速公路縱貫射陽全境，蘇通大橋通車使射陽融入上海 3 個小時經(jīng)濟(jì)輻射圈。（5）內(nèi)河航運(yùn)資源豐富 射陽河、新洋港具有 500 噸以上的通航能力，并直通京杭大運(yùn)河，連接國內(nèi)各大內(nèi)河航運(yùn)碼頭。（6）旅游資源豐富射陽縣地處蘇北平原中部，東臨黃海，背靠 204 國道和新長鐵路，沿海高速公路穿越境內(nèi)，擁有國家二類對外開放口岸射陽港，海岸線長 103 公里，灘涂面積 109 萬畝，每年還以近萬畝的速度向黃海推進(jìn)，有著“黃金海岸” 的美譽(yù)，射陽還是“丹頂鶴的故鄉(xiāng)”，是我國東部沿海極具發(fā)展?jié)摿Φ暮雍Ｉ鷳B(tài)旅游城市?！　∩潢柨h旅游資源豐富，特色明顯。首先，海涂旅游資源種類繁多。射陽瀕臨黃海，總面積 2795 平方公里，有灘涂濕地、河口濕地等多種濕地類型。在遼闊壯觀、一望無垠的灘涂風(fēng)光帶上，滋生著品種各異的海產(chǎn)品和灘涂動植物資源，近海魚類 35 種，海堤內(nèi)外各類植物 110 多種，灘涂鳥類 200 多種，一、二類保護(hù)動物 79 種，是丹頂鶴等世界珍稀動物的主要棲息地。國家級珍禽自然保護(hù)區(qū)更是聞名遐邇，區(qū)內(nèi)僅國家級一 19類保護(hù)動物就達(dá) 13 種。其次，射陽河風(fēng)景區(qū)自然景色優(yōu)美。射陽河風(fēng)景區(qū)位于射陽河下游、海通鎮(zhèn)境內(nèi)，總面積約 3 萬畝，包括支魚大壩向南北延伸和射陽河閘向西延伸段，其中水域面積 5000 畝，河面寬闊，是射陽河旅游資源最為集中的地段。目前景區(qū)內(nèi)已相繼建成了江淮第一寺－－息心寺、全國第一擋潮閘－－射陽河閘、江蘇第一民辦學(xué)府－－明達(dá)學(xué)院以及凱莊國際高爾夫球場、射陽島公園等景觀。區(qū)內(nèi)自然資源也十分豐富，有野生動物數(shù)十種，野生植物 42 種，還有幾十種林木資源，是一個集生態(tài)觀光、農(nóng)業(yè)觀光為一體的旅游勝地。再次，特色旅游資源豐富。射陽位于里下河地區(qū)，地勢平坦，水網(wǎng)密布，形成了海河相連、舟船云集的蘇北水鄉(xiāng)特色景觀。射陽因“精衛(wèi)填海”而成陸，因 “后羿射日 ”而成名，文化底蘊(yùn)濃厚；射陽因鹽而生，因鹽而興，鹽文化貫穿于射陽發(fā)展的整個歷史記錄。 “三陽護(hù)鼎” 景觀、不斷生長的息壤、岡合森林線、六垛農(nóng)民畫、海濱森林公園、洋馬“十里菊香” 、臨海大蒜、特庸蠶桑、黃尖牡丹園、太陽城城市休閑購物區(qū)等都是我縣特有的資源?！　〗?jīng)過長時間的探索和征求各方面專家意見，把射陽定位于河海生態(tài)旅游城市進(jìn)行發(fā)展的條件已經(jīng)成熟。射陽旅游業(yè)發(fā)展總體思路，即圍繞國家生態(tài)旅游示范區(qū)建設(shè)，以丹頂鶴為品牌，海涂濕地風(fēng)光為特色，四大景區(qū)（旅游服務(wù)中心區(qū)、射陽河風(fēng)景區(qū)、生態(tài)旅游示范區(qū)、丹頂鶴保護(hù)區(qū)）建設(shè)為重點(diǎn)，加速資源整合，加大開發(fā)力度，積極構(gòu)建富有射陽特色的五大旅游板塊（以丹頂鶴自然保護(hù)區(qū)為基礎(chǔ)的稀有珍禽保護(hù)板塊、以射陽沿海灘涂濕地為基礎(chǔ)的生態(tài)旅游觀賞板塊、以息心寺及其周邊宗教服務(wù)區(qū)為基礎(chǔ)的佛教文化傳播板塊、以射陽河風(fēng)景區(qū)為基礎(chǔ)的風(fēng)景名勝觀光板塊和以太陽城為基礎(chǔ)的城市休閑購物板塊） 。通過 5－10 年左右時間的努力，把射陽建成江蘇旅游強(qiáng)縣，全國優(yōu)秀旅游城市。射陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高射陽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：“奮戰(zhàn)四年達(dá)小康，全面建設(shè)新射陽”的目標(biāo)，大力弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、實(shí)干、爭先”的射陽精神，全力實(shí)施項(xiàng)目立縣、港海興縣、特色強(qiáng)縣四大戰(zhàn)略，努力建設(shè)文明富庶、誠信和諧、平安生態(tài)的新射陽。奮斗目標(biāo)是人均 GDP 年均增長 14%以上；地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長 25%以上；城鄉(xiāng)居民收入年均增長 11%以上，爭取 2022 年、確保 2022 年以縣為單位實(shí)現(xiàn)全面小康。2022 年是射陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一年，地區(qū)生產(chǎn)總值增長 %；工業(yè)增加值增長 23%；規(guī)模以上工業(yè)投資增長 30%；注冊外資增長 30%；地方財(cái)政收入增長 25%；城鎮(zhèn)居民可支配收 20入增長 %；農(nóng)民人均純收入增長 10%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá) 90%。城市化率達(dá) 45%，人民生活明顯改善。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá) 2022 美元和 1000 美元。同時射陽縣財(cái)政收入的增長幅度正隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而不斷上升，使政府有能力加大對基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，也為“萬成尚景”住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)提供了較好的外部環(huán)境。服務(wù)優(yōu)勢 本項(xiàng)目建設(shè)，所有公用設(shè)施包括通訊、供電、給排水、有線電視等配套設(shè)施全部一次到位，并同時進(jìn)行綠化建設(shè)，綠地率達(dá) 35%，積極營造整潔優(yōu)美的居住條件，在建設(shè)布局和房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中追求新穎、環(huán)保和時尚，服務(wù)設(shè)施配套齊全。優(yōu)越性價(jià)比住宅本項(xiàng)目在射陽縣具有品質(zhì)標(biāo)桿的代表性樓盤，以節(jié)省造價(jià)為前提，通過設(shè)計(jì)體現(xiàn)產(chǎn)品均好性，規(guī)劃、形態(tài)、景觀、戶型，適度創(chuàng)新。在價(jià)格上，與市場同類產(chǎn)品平走，通過產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)競爭力，并通過銷售節(jié)奏的控制，不斷提升項(xiàng)目市場口碑。 市場分析結(jié)論形成商機(jī)的最基本條件是購物環(huán)境、區(qū)位條件、人氣指數(shù)、輻射半徑、區(qū)域收入狀況及消費(fèi)水平。從以上分析可以看出，在距射陽縣城繁華地段建設(shè)“萬成尚景”住宅小區(qū)項(xiàng)目的條件已經(jīng)形成。項(xiàng)目的建設(shè)不僅符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和射陽縣的發(fā)展規(guī)劃，而且市場前景看好。萬成置業(yè)憑借先進(jìn)的管理經(jīng)營理念以及更優(yōu)質(zhì)配套的服務(wù)必將贏得更大的市場競爭優(yōu)勢。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模的選擇將影響建設(shè)投資、市場銷售及其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。因此，必須按一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)行選擇。從預(yù)測未來市場需求、企業(yè)資金籌措能力以及營運(yùn)成本、市場競爭等考慮，本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：借 鑒 國 內(nèi) 外 商 品 房 開 發(fā) 的 成 功 經(jīng) 驗(yàn) ， 以 構(gòu) 造 和 諧 社 區(qū) 、 生 態(tài) 社 區(qū) 為 主 題 ， 融 21合 中 西 文 化 ， 人 文 地 理 景 觀