【正文】 本次規(guī)劃小區(qū)住宅為 2060 戶，公建為 50000 平方米（不。 （ 2）雨水系統(tǒng) 小區(qū)地形有利于地面自然排水，采用管道與地面排水相結(jié)合，總的排水方向，結(jié)合地形排向江東南路下的市政雨水管。 排水系統(tǒng) 本小區(qū)采用雨污分流制 （ 1）污水系統(tǒng) 污水量按生活給水量的 90%計算，最高日污水量為 2670 噸。 7~12 層為中壓供水，設(shè)計壓力為 。小區(qū)總進水管為兩個 DN150。 （ 5） 小區(qū)最高日用水量 2967/ M3d。消防用水 Q=288M3/次。 綠化用水按 ，每天一次，其用水量約為 100 M3/d，（綠地 62120平方米）。 d，時變化系數(shù) K＝ ，本項目規(guī)劃人口： N＝ 7210 人，最高日用水量為 2524M3/d。 根據(jù)進一步的地質(zhì)勘探報告，選用適宜的基礎(chǔ)形式。 （三） 結(jié)構(gòu)設(shè)計 本項目按七度抗震設(shè)防，小區(qū)地勢較平坦，地層穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件良好。 會所設(shè)計分經(jīng)營性和區(qū)內(nèi)康體休閑會所兩種類型。 小學(xué)設(shè)計為 24班，樓層為 3層，設(shè)計要求按有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范進行。 公建設(shè)計要強化功能性，并且作為小區(qū)的景觀建筑來設(shè)計，同時具備標志性。采用環(huán)保、智能化等方面的住宅建設(shè)成熟技術(shù)及材料設(shè)備，以達到智能、生態(tài)、安全的要求。小區(qū)住宅設(shè)計適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣。 所有凸窗均考慮距地 450 高，局部為落地玻璃窗，使光線更充足，視野更開闊。 利用頂部電梯機房等屋頂空間，進行花園式設(shè)計。 考慮到高層結(jié)構(gòu)設(shè)計的特點、層高定為 ，以保證室內(nèi)有足夠的凈空。 局部屋項和架空層進行燈光處理，以增加人性化和強烈的標志性。而不同的地塊又富有變化和個性。 建筑物頂部體量上的處理變化和陽臺的設(shè)計處理以及豎向的線條處理，體現(xiàn)出建筑的挺拔和高層建筑的特征：陽臺的橫向跳板使整個建筑顯得輕盈飄逸；凸窗增加了立面的凹凸變化和光影效果，并為用戶增加了實用面積，開闊了視野，更創(chuàng)造了特有的居住建筑風格。 根據(jù)家庭私密性空間和起居室空間的組織，結(jié)合建筑 造型及材料的時代特點， 創(chuàng)造了玻璃幕墻與建筑墻體虛實相依襯的造型效果。 立面設(shè)計 考慮到小區(qū)位于城市重要地段，從城市設(shè)計出發(fā)，強調(diào)每個街面具有相對豐富的建筑輪廓線，從整體環(huán)境出發(fā)，體現(xiàn)親切、清新的現(xiàn)代居住文化造型。 房間方正，動靜分明，內(nèi)部可靈活分割。引入全新的設(shè)計理念和生活格調(diào)，所有衛(wèi)生間均為自然通風和自然采光設(shè)計。 貯藏間：每戶均設(shè)有貯藏間，其中一個靠近生活陽臺，必要時作為傭人間用。部分房型還設(shè)有入口花園，創(chuàng)造不同的生活情趣。 戶戶朝南，而且每戶都有很好的景觀視野，所有住宅均考慮其市場的均好性。 公共空間設(shè)計：公共走廊、樓、電梯空間進行開敞、通透及景觀式設(shè)計，突破了傳統(tǒng)封閉式公共走廊的壓抑與不安全感，豐富了人類的起居生活文化；而且滿足了消防的防排煙要求，減少了設(shè)備費用及日后維護保養(yǎng)的煩瑣。 三 、建 筑 方案 （一）經(jīng)濟技術(shù)指標 1. 規(guī)劃用地面積： 156070 平方米（合 234 畝）； 2. 小區(qū)凈用地面積： 122300 平方米； 3. 總建筑面積： 390000 平方米 4. 住宅建筑面積： 290000 平方米，包括小高層住宅 130000 平方米、高層住宅 160000 平方米； 5. 人防兼地下機動車停車場： 64000 平方米， 1280 個標準車位；地下自行車停車場： 4000 平方米， 3300 個車位； 6. 容積率： （不計地下建筑面積）； 7. 建筑覆蓋率： %； 8. 建筑高度： 30～ 88米； 9. 建筑層數(shù)：公建 1～ 4層，高層 9～ 28層； 10. 總居住入口： 7210 人 ( 人 /戶 )； 11. 總戶數(shù)： 2060 戶； 12. 居住入口毛密度： 462 人／萬平萬米 (按征用土地面積計 算 )； 13. 平均每人建筑面積： 平方米 /人； 14. 人均綠地面積： 平方米 /人。 然后開發(fā)配套小學(xué)、幼兒園及南區(qū)，大量吸納人氣并完善區(qū)域環(huán)境。 首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會所、商業(yè)設(shè)施，形成中心環(huán)境。 環(huán)境氛圍： 以靈活的建筑排布，流動的景觀交間以及自然的園林風格營造隨意輕松的居住氛圍。 道路形態(tài)：區(qū)內(nèi)步行路網(wǎng)彎曲蜿蜒，融入園林之中，令人倘徉于花園境界，體會步移景遷的享受和從容舒展的感覺。 （十一）以休閑為特色的社區(qū)風格 規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風格品格，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。 人景互動 曲線型的步道和帶狀景觀為進入小區(qū)的人們帶來一種動態(tài)的觀賞體驗，步移景遷是小區(qū)景觀的最大特點。 ? 綠地有限的條件下營造內(nèi)部景觀不能單靠園林造景，設(shè)計考慮把建筑物作為區(qū)內(nèi)環(huán)境的硬質(zhì)景 觀，住宅以公建為景，高層以小高層為景，構(gòu)成高效而豐富的景觀層次。 （十）小區(qū)景觀 自我天地 用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強化內(nèi)向型休閑天地。 ? 有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。 豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)： ? 會所、幼兒園的公建綠地與南北兩區(qū)的中心集中綠地，形成小區(qū)“面狀”景觀空間。 （九）綠化布局 與建筑相融合的綠化體系：強調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。 （八）豎向設(shè)計 建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側(cè)，在中區(qū)形成內(nèi)低外高的內(nèi)向 型布局。 形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。 （七）住宅布局 住宅均為高層及小高層，以南北向為基本朝向，適應(yīng)當?shù)貧夂蚺c居住習慣。 小區(qū)東北角兩面臨街處設(shè)置開放型經(jīng)營性會所，強化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價值，并以豐富的造型作為小區(qū)最顯眼的標志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風格與品味。較好地利用這小片邊緣地塊。 休閑化：停車場入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草地磚加 以園林化。 人性化：停車場地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。 ? 最大限度園林化： 在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設(shè)計為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。 ? 充分考慮經(jīng)濟性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。 人車流線： ? 配合地形特點：以南北向為主線，以東西向為 輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。 南區(qū)在北面的所街路設(shè)二個人車出入口，東面的為小學(xué)及幼兒園專用，西面的為住宅專用。簡明的規(guī)劃結(jié)構(gòu)把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機動性和功能分區(qū)的完整性。 （三）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學(xué)、幼兒園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設(shè)施，北區(qū)南部建設(shè)小區(qū)中心會所。 注重項目可操作可行性 從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習慣與市場操作性。 化弊為利、營造特色 把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點通過 設(shè)計強化為樓盤特點，把難題變?yōu)橘u點。 考慮項目地區(qū)作為 ****新市區(qū)的發(fā)展方向，在設(shè)計中宜引入新理念，使本項目以新穎的面貌成為 ****大學(xué)城的一個品牌形象。 由于本項目周邊均為城市道 路，因此，本項目的規(guī)劃布局應(yīng)著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與小區(qū)建筑、空間的關(guān)系； 注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設(shè)計，著重處理好組團與中心綠地、院落綠地的關(guān)系。 二、總體 規(guī)劃 規(guī)劃布局主要的特點有：功能明確的總平面設(shè)計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計等。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。 主要將在以下幾個方面進行努力： ? 智能化 安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、火災(zāi)報警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計量遠抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 二、規(guī)劃方案確定 ****大學(xué) ****校區(qū) 教職工住宅 小區(qū) 規(guī)劃建筑方案設(shè)計根據(jù) ****市規(guī)劃局建設(shè)項目可行性規(guī)劃設(shè)計要求及校方有關(guān)設(shè)計要求修改編制。 規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合消防、環(huán)保、防雷、衛(wèi)生防疫、人防等規(guī)范要求。 用地內(nèi)雨、污分流，雨水排到市政管網(wǎng)，污水經(jīng)自行處理達到國家二級標準后方可排到市政管網(wǎng)內(nèi)。 建筑風格新穎，力求簡潔、明快、流暢、高雅，能較好 的體現(xiàn)出文化氣息，與自然環(huán)境相融合。公建配套按國家有關(guān)規(guī)定進行配置，公共配套設(shè)施應(yīng)考慮資源共享作用，避免重復(fù)建設(shè)。 規(guī)劃總平面應(yīng)功能分區(qū)明確，布局合理。 第 五 章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計要求及方案確定 一、規(guī)劃設(shè)計要點 根據(jù) ****市規(guī)劃局對于本項目規(guī)劃初步設(shè)計要點通知書， ****大學(xué) ****校區(qū)規(guī)劃設(shè)計時需注意以下幾點： 項目總平面和單體建筑須在紅線范圍內(nèi)進行規(guī)劃 設(shè)計。 燃氣 目前，西氣東輸天然氣已到達 ****，本項目 燃氣為 天然氣。雨水管道沿道路布置，雨水經(jīng)雨水口收集后，沿校區(qū)道路布置 DN300— DN600 的雨水管，收集后 排入校區(qū)道路下的雨水管，最后排入市政雨水管網(wǎng)。 排水 本項目采用雨污分流制，污水管道按照自然地形走勢布置，并做到高水高排，低水低排，沿校區(qū)道路布置 DN300— DN600 的污水管，污水收集后排入校區(qū)道路下的污水管，最后排入市政污水管網(wǎng)。給水水源從市政給水干管以 DN200 引入校區(qū)。 風： 7 月主導(dǎo)風向及頻率 SE27SW10 1 月主導(dǎo)風向及頻率 C31N14 夏季平均風速 冬季平均風速 雪： 最大積雪深度 50cm 凍 土： 最大凍土深度 9cm 日 照： 歷年平均日照時數(shù) 平均日照百分率 49% 無霜期： 歷年無霜期 255d 其 它： 年平均雷暴日數(shù) 年平均沙暴日數(shù) 年平均冰雹日數(shù) 三 、基礎(chǔ)設(shè)施條件 道路交通 ****大學(xué)位于 ****亞東新城區(qū) ****大學(xué)城，占地 2026 余畝，新校區(qū)山青水秀，風景獨特，是一個規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風格新型的信息科技類大學(xué)校園 ， 門前有 97路等公交車站， 交通十分便利。 二、自然條件 ****屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候濕潤，四季分明，無霜期較長，雨水充沛，光照充足。 從地貌上該地塊屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風景獨特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。該地塊位于 ****市棲霞區(qū) ****大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東地塊，用地總面積為 平方米，其中市政配套用地面積 平方米，實際出讓面積為 平方米（其中社區(qū)中心及社區(qū)綠地面積 10000 平方米）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：≤ ；建 筑密度：≤ 25%；建筑高度：≤ 35 米；綠地率： 35%。 所以，基于以上幾方面的原因，本項目 對外的 預(yù)期銷售價格暫定為高層5500 元 /平方米，小高層 5200 元 /平方米。 根據(jù)房價、 7成 15年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入 5 萬元以上的家庭可以購買總價值 40萬元左右的房產(chǎn)。 ****大學(xué)城里的老師是未來 ****房地產(chǎn)的重要購買人群， 2020 多套的教師廉價房其實只是解決了一小部分購房者的需求，而且還受到了特殊人群的類別限制。 ****房價較快的漲幅曾引起房管部門的注意， ****大學(xué)城管委會主任梁學(xué)忠主任公開表示，管委會正在研究相應(yīng)對策，通過土地供應(yīng)、容積率等手 段調(diào)整房價 。進入下半年， ****板塊突然發(fā)力，個別項目單價甚至每平方米漲了 800 元。這一消息給 ****樓市再次注入強心針，部分樓盤銷售單價連續(xù)突破 6000 元大關(guān)，如尚東區(qū)翡翠谷項目均價起超每平方米 6200 元，東方天郡項目成交均價也保持在每平方米 6000 元以上，個別項目的花園洋房和別墅類物業(yè)出現(xiàn)熱銷勢頭。但隨著 2020 年 鼓樓醫(yī)院、金鷹國際商城以及個別知名高校確定入駐， 5月初 ****在售的幾家樓盤紛紛調(diào)高房價，許多樓盤多層項目的售價超過 5500元／平方米。 G、 其它： 在作教職工住宅小區(qū)總體規(guī)劃方案時，應(yīng) 認真審閱征地規(guī)劃紅線內(nèi)的各種設(shè)施，熟悉地形。在全區(qū)要有機動車的環(huán)形通道，