【正文】 來商品住宅發(fā)展的一大重點區(qū)域，高檔次的規(guī)模樓盤將會相繼出現(xiàn)在區(qū)域市場上，未來市場更趨精彩。在未來兩年，占地 40萬方的瑞虹新城后期也將面市，將進一步帶動該地區(qū)的價格走勢。 99 年，香港著名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瑞安集團出巨資對虹鎮(zhèn)老街開始現(xiàn)代化改造，虹口最大的商品住宅項目“瑞虹新城”應(yīng)運而生。道路條件的優(yōu)越使這里成為虹口區(qū)商品房開發(fā)最早的區(qū)域，虹口區(qū)大部分的外銷房都聚集于此，周邊的商品住宅一般以商住為主，檔次較高。規(guī)?；?、品質(zhì)化開發(fā)將愈發(fā)明顯。 三年前周家嘴路的拓寬通車為該地區(qū)結(jié)合舊城改造的商品住宅開發(fā)提供了良好的條件，至今在此地區(qū)已經(jīng)云集了十余多個已建和在建的商品住宅小上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 20區(qū)。外虹口與內(nèi)虹口存在著 1000 元 /平方米的價差， 4500 元 /平方米的推盤價格契合了虹口大批中等收入家庭的購房價格需求 。相對而言，四平路市場啟動較早，環(huán)境改善效果明顯，房價最高，在 5400— 6000 元 /M2之間。定位為中高檔的內(nèi)虹口地區(qū)，行情價格在 5300元 /M2以上。 ? 價格水平分析 虹口在上海房地產(chǎn)市場區(qū)位上有其特殊性，樓盤開發(fā)相對集中，房價的區(qū)塊差異性不是非常明顯，環(huán)內(nèi)中高檔價位、環(huán)外中檔價位構(gòu)成了虹口樓市的價格特征。環(huán)線外的涼城、廣中、江灣地區(qū)在市場啟動初期則是多層一統(tǒng)天下的局面。在此重大利好的直接刺激下，北外灘及靠近該區(qū)域的周家嘴路沿線的房市牛氣沖天，新盤項目和老盤項目的價格頻頻升高，銷量也迅速攀升。這一宏偉規(guī)劃將涉及到本區(qū)南部北外灘地區(qū)，根據(jù)規(guī)劃方案，在黃浦江以北，西至虹口港、東至秦皇島路，北抵大名路 —— 楊樹浦路的大片土地上，結(jié)合國際客運中心建設(shè)，規(guī)劃成為與航運業(yè) 相關(guān)的商務(wù)居住綜合區(qū)，北外灘最終將與陸家嘴、外灘一起成為上海乃至全國的金融、貿(mào)易、航運中心。虹口區(qū)自 2020 年以來，每季的新開樓盤和新開工項目不僅成為北區(qū)之首，更在全市范圍內(nèi)名列前茅，住宅市場的發(fā)展速度有目共睹。 近兩年虹口區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度進一步加大，投資環(huán)境日臻優(yōu)化。不過虹口也同樣有著上海老城區(qū)的固有特點，人口密集，環(huán)境不佳，道路擁擠，房地產(chǎn)開發(fā)成上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 18本高。本區(qū)屬于老城區(qū)，內(nèi)虹口文化歷史悠久 ，名人故居眾多，并保存有數(shù)十幢英、法、日、荷式洋房，著名的四川北路是上海三大商業(yè)街之一。 ? 外虹口地區(qū) 虹口區(qū)內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，包括廣中路、涼城、運光三塊重點區(qū)域。 內(nèi)虹口的中腹地區(qū)，以四平路為中軸線，包括周邊海倫路、臨平路、曲陽路、大連路。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 17 第六部分 虹口區(qū) 區(qū)域市場分析 區(qū)域基本特征 根據(jù)的區(qū)位特征和住 宅市場價格，將虹口區(qū)分為以下四個板塊： ? 北外灘、周家嘴路地區(qū) 北至周家嘴路、海寧路一線（含道路北側(cè)部分地區(qū)），南至黃浦江的虹口南部區(qū)域。 第四部分：海歸人士 希望自身身份和社會地位得到他人的認可，非常重視置業(yè)的居住環(huán)境和周邊的休閑娛樂設(shè)施，容易接受新事物，喜好時尚、自然、現(xiàn)代的生活。 第二部分：專業(yè)人士（主要指 IT、金融、醫(yī)療、法律、教育等） 他們具有較高的文化教育背景，在業(yè)內(nèi)往往具有一定知名度，見多識廣，對現(xiàn)代生活理念認識較深，收入普遍較高，對居住氛圍和環(huán)境有特殊要求，注重環(huán)境與精神需求的滿足，易接受新概念。購房用途主要為自住，一部分為投資。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 16高檔商品房由于其單價、總價高的特點，因此其客戶往往是位于消費金字塔上部群體，客戶群體有著職業(yè)、身份、收入的特殊性。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年上半年，在滬購買商品住宅的非本地人士比例達 20%，其中境外群體的比例約 %，而對于高價位商品房，有約 54%左右的客戶來自上海以外的城市和地區(qū)，境外人士在其中的比例高達23%上下。銀行簡化了抵押的程序，擴展了抵押的最高額度，國外購房者現(xiàn) 在可直接用人民幣來申請，免去通過以美元和港幣來進行抵押的通貨危機，這樣境外客戶和中國客戶之間在貸款方面的差別會變得微乎其微，外國購房者的需求也會因此提升。上述因素都顯示未來高檔物業(yè)的客戶容量將有所放大。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 10 圖 11 高檔住宅市場未來供應(yīng)預(yù)估 020204000600080001000012020140002020年 2020年 2020年 2020年全市中心城區(qū)黃浦區(qū)單位：套 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 表 12 全市高檔住宅未來供應(yīng)情況 浦東新區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 銅山街項目 民生路 銅山街 中金集團 9 27 1800 上海船廠 項目 泰東路 和記黃埔 / 100 6000 湯臣海景 公寓 富城路 銀城南路 湯臣集團 / 12 180 鵬利海景 公寓 東昌路 銀城路 鵬利國際 集團 / 480 盛大 金磐 公寓 浦城路 盛大集團 / 16 950 香梅花園 （后期） 花木路 錦繡路 金大元 有限公司 10 30 （后期 20萬） 1240 世茂濱江 花園（后期） 濰坊西路 1號 世茂集團 22 70 （后期 40萬） 1850 世茂湖濱 花園（后期） 云間路 白樺路 世茂集團 14 24 （后期 19萬） 680 仁恒錦繡園 錦繡路 楊高路 仁恒集團 / 40 2400 第九城市 錦繡路 300號 虹橋開發(fā)區(qū) 聯(lián)合發(fā)展公司 / / / 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 11黃浦區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 黃浦眾鑫城（二期） 復(fù)興東路 方斜路 眾鑫資產(chǎn) 公司 6 330 太陽都市花園（后期） 復(fù)興東路 河南南路 錦發(fā)集團 10 35 （后期 23萬） 1530 老西門新苑 西藏南路 肇周路 中信泰富 集團 26 1680 復(fù)地雅園 河南南路 復(fù)興東路 復(fù)地集團 2 5 325 老西門廣 場 復(fù)興東路 老西門 中遠置業(yè) 5 18 1180 城投地塊 河南南路 方浜中路 城投集團 13 32 2130 金外灘 B7 地塊 中山南路 復(fù)興東路 金外灘 集團 3 10 650 華潤集團 地塊 董家渡 聚居區(qū) 華潤集團 23 1530 華澤實業(yè) 地塊 董家渡 聚居區(qū) 華浙實業(yè) 23 1530 光彩事業(yè) 地塊 董家渡 聚居區(qū) 光彩事業(yè) 44 2900 淞園 64 地塊 半淞園路 保屯路 淞園房產(chǎn) 5 15 980 士博匯 西藏南路 1501號 弘輝房產(chǎn) 10 650 耀江花園 （二期） 西藏南路 半淞園路 耀江房產(chǎn) 14 二期 600 建工項目 新昌路 聚居區(qū) 建工集團 12 43 2580 137地塊 北京路 浙江路 黃浦投資 公司 / / 靜安區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 達安花園 （三期） 長壽路 武寧路 達安置業(yè) 32 （三期 10萬） 650 靜安楓景 （后期） 常德路 新閘路 明峰置業(yè) 11 42 （后期 28萬） 1700 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 12上海壹街區(qū) （二期） 成都北路 北京路 靜安置業(yè) 10 （二期 5萬） 350 國際麗都城 （后期） 北京路 石門路 國際麗都城置業(yè) 27 （后期 20萬） 1150 靜安項目 延安中路 1288號 嘉里集團 / / 協(xié)和世界 （二期 ） 南京西路 2080號 協(xié)和集團 900 鎮(zhèn)寧路項目 鎮(zhèn)寧路 萬航渡路 嘉華集團 / / / 北京路項目 北京路 蘇州河 佳運投資 / / 中凱城市之光（西區(qū)） 威海路 石門路 中凱置業(yè) 6 23 （西區(qū) 12萬） 550 石門二路 蘇州河項目 石門二路 蘇州河 華能集團 / 12 720 長寧區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 88廣場 凱旋路 安化路 利百辛集團 / 12 720 中信項目 鎮(zhèn)寧路 延安西路 中信國華 公司 256 周家橋 3號地塊 長寧路 古北路 上海萬博 房產(chǎn) 12 720 虹橋河濱 花園 長寧路 古北路 上科實業(yè) 560 古北項目 古北 I區(qū) 和記黃埔 5 850 長寧 83號地塊 I 長寧路 古 北路 上海新天地置業(yè) 10 / / 仁恒 河濱花園 天山路 芙蓉江路 仁恒集團 10 39 2300 凱德 天山項目 天山路 水城路 凱德置地 35 2020 中山公園 項目 長寧路 長峰置業(yè) / 12 720 曹家堰項目 延安西路 江蘇路 嘉里集團 280 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 13徐匯區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 天際花園 （三期） 南丹路 81號 徐匯城建投發(fā)有限公司 11 三期