【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 虹口北外灘 世茂集團(tuán) / 100 / 閘北區(qū)： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開(kāi)發(fā)商 占地面積 （萬(wàn)㎡） 規(guī)劃面積 （萬(wàn)㎡） 預(yù)計(jì)供應(yīng) 單位 長(zhǎng)安路項(xiàng)目 長(zhǎng)安路 蘇州河 申能房產(chǎn) 1500 嘉里不夜城（后期） 天目西路 梅園路 嘉里集團(tuán) 5 / / 新梅太古城 海寧路 曲阜路 興盛房產(chǎn) / 40 2200 住宅需求發(fā)展預(yù)估 在上海商品住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行情況良好的情況下，預(yù)計(jì)上海高檔商品住宅需求情況發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。首先從高檔住宅的市場(chǎng)客戶群體容量來(lái)看，在中國(guó)進(jìn)入WTO 以后，外商投資額增長(zhǎng)，眾多外商在上海建立公司，外籍人士 在滬人數(shù)會(huì)有較大增長(zhǎng)；同時(shí) 2020 年后期上海市開(kāi)始實(shí)行新的人事政策，放松了對(duì)高學(xué)歷外來(lái)人才的限制，使得外來(lái)人士大量地涌入到上海，這些新來(lái)的人口，經(jīng)過(guò)短期積累，部分將發(fā)展成為上海高檔住宅物業(yè)的一支推動(dòng)力量；此外，由于上海近年經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，上海市居民的收入水平顯著增長(zhǎng)，上海本地高收入群體的比例在未來(lái)幾年也將顯著增加。上述因素都顯示未來(lái)高檔物業(yè)的客戶容量將有所放大。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 15從政策影響來(lái)看，在內(nèi)外銷市場(chǎng)合并后，本地及外國(guó)的銀行開(kāi)始給其外國(guó)客戶提供靈活的抵押貸款措施。銀行簡(jiǎn)化了抵押的程序，擴(kuò)展了抵押的最高額度，國(guó)外購(gòu)房者現(xiàn) 在可直接用人民幣來(lái)申請(qǐng)，免去通過(guò)以美元和港幣來(lái)進(jìn)行抵押的通貨危機(jī)，這樣境外客戶和中國(guó)客戶之間在貸款方面的差別會(huì)變得微乎其微，外國(guó)購(gòu)房者的需求也會(huì)因此提升。 圖 13 高檔住宅市場(chǎng)未來(lái)吸納量預(yù)估 020204000600080001000012020140002020年 2020年 2020年 2020年全市 中心城區(qū) 黃浦區(qū)單位：套 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 住宅消費(fèi)群體發(fā)展預(yù)估 內(nèi)外銷商品房正式并軌，中國(guó)成功加入 WTO，使得外籍和港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士在滬投資購(gòu)房不再受到限制，越來(lái)越多的境外資本開(kāi)始逐漸流入上海樓市，同時(shí)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的外地消費(fèi)群體受上海大都市的獨(dú)特魅力所吸引，大 量加入到買房大潮之中，外來(lái)購(gòu)房群體的激增對(duì)滬上樓市形成利好，支持著上海住宅市場(chǎng)尤其是高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年上半年，在滬購(gòu)買商品住宅的非本地人士比例達(dá) 20%，其中境外群體的比例約 %，而對(duì)于高價(jià)位商品房，有約 54%左右的客戶來(lái)自上海以外的城市和地區(qū)，境外人士在其中的比例高達(dá)23%上下。以上數(shù)據(jù)顯示著目前上海高價(jià)位商品房對(duì)外來(lái)購(gòu)房群體的高度依賴性。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 16高檔商品房由于其單價(jià)、總價(jià)高的特點(diǎn)，因此其客戶往往是位于消費(fèi)金字塔上部群體，客戶群體有著職業(yè)、身份、收入的特殊性。具體而言，主要由以下幾部分群體 組成： 第一部分：在大型國(guó)有企業(yè)或外資企業(yè)工作的中高層管理者和高級(jí)白領(lǐng) 這部分人工作相對(duì)穩(wěn)定，收入可觀，但工作壓力較大。購(gòu)房用途主要為自住，一部分為投資。其虛榮心較強(qiáng)，喜歡時(shí)尚，注重樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境，對(duì)地段有要求，需要通過(guò)居家品質(zhì)來(lái)體現(xiàn)其個(gè)性與品位。 第二部分：專業(yè)人士（主要指 IT、金融、醫(yī)療、法律、教育等） 他們具有較高的文化教育背景，在業(yè)內(nèi)往往具有一定知名度，見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)現(xiàn)代生活理念認(rèn)識(shí)較深，收入普遍較高，對(duì)居住氛圍和環(huán)境有特殊要求，注重環(huán)境與精神需求的滿足，易接受新概念。 第三部分：私營(yíng)業(yè)主 具有較 強(qiáng)的經(jīng)商理念，社會(huì)閱歷較深，較多為二次置業(yè)甚至幾次置業(yè)，而且多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)使其在購(gòu)房時(shí)更多地是從是否物有所值的角度去衡量，更關(guān)注物業(yè)的增值潛力。 第四部分：海歸人士 希望自身身份和社會(huì)地位得到他人的認(rèn)可，非常重視置業(yè)的居住環(huán)境和周邊的休閑娛樂(lè)設(shè)施，容易接受新事物，喜好時(shí)尚、自然、現(xiàn)代的生活。 第五部分：投資人士 上海作為一個(gè)國(guó)際化的大都市的形象已經(jīng)深入人心，對(duì)周邊省市、港臺(tái)、外籍人士有很大的號(hào)召力，市中心地段是投資人士的主要目標(biāo)。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 17 第六部分 虹口區(qū) 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域基本特征 根據(jù)的區(qū)位特征和住 宅市場(chǎng)價(jià)格，將虹口區(qū)分為以下四個(gè)板塊： ? 北外灘、周家嘴路地區(qū) 北至周家嘴路、海寧路一線（含道路北側(cè)部分地區(qū)），南至黃浦江的虹口南部區(qū)域。 ? 四平路沿線地區(qū)。 內(nèi)虹口的中腹地區(qū)，以四平路為中軸線，包括周邊海倫路、臨平路、曲陽(yáng)路、大連路。 ? 魯迅公園地區(qū) 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)魯迅公園周邊地區(qū)，涵蓋曲陽(yáng)新村、四川北路在內(nèi)的狹長(zhǎng)區(qū)域。 ? 外虹口地區(qū) 虹口區(qū)內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，包括廣中路、涼城、運(yùn)光三塊重點(diǎn)區(qū)域。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)綜述 虹口區(qū)位于黃浦江、蘇州河交匯處，鄰 CBD 和外灘中央金融區(qū)。本區(qū)屬于老城區(qū)，內(nèi)虹口文化歷史悠久 ，名人故居眾多，并保存有數(shù)十幢英、法、日、荷式洋房，著名的四川北路是上海三大商業(yè)街之一。因此在北部地區(qū)市民的心目中，尤其對(duì)于寶山、閘北以及楊浦居民來(lái)講，該區(qū)域是理想的居住地。不過(guò)虹口也同樣有著上海老城區(qū)的固有特點(diǎn)，人口密集，環(huán)境不佳，道路擁擠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 18本高。設(shè)計(jì)落后、規(guī)模小、房型面積過(guò)大是早期虹口住宅市場(chǎng)給人們的最大印象，購(gòu)房者只能望樓興嘆。 近兩年虹口區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度進(jìn)一步加大，投資環(huán)境日臻優(yōu)化。周家嘴路的拓寬通車，北外灘沿江地區(qū)的改造、明珠線一、二期工程、大連路越江隧道的建設(shè)……所有這些都不同程 度地提高了虹口區(qū)的城市形象，改善虹口的投資環(huán)境，為樓市的良性發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越條件。虹口區(qū)自 2020 年以來(lái)，每季的新開(kāi)樓盤和新開(kāi)工項(xiàng)目不僅成為北區(qū)之首，更在全市范圍內(nèi)名列前茅，住宅市場(chǎng)的發(fā)展速度有目共睹。 99 年就已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃的浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)終于在 2020 年始正式啟動(dòng)了，這標(biāo)志著上海的母親河 —— 黃浦江在不遠(yuǎn)的將來(lái)將成為一條具有國(guó)際水平的水景岸線。這一宏偉規(guī)劃將涉及到本區(qū)南部北外灘地區(qū)，根據(jù)規(guī)劃方案，在黃浦江以北，西至虹口港、東至秦皇島路，北抵大名路 —— 楊樹(shù)浦路的大片土地上，結(jié)合國(guó)際客運(yùn)中心建設(shè)，規(guī)劃成為與航運(yùn)業(yè) 相關(guān)的商務(wù)居住綜合區(qū)，北外灘最終將與陸家嘴、外灘一起成為上海乃至全國(guó)的金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心。市政方面，多倫路文化名人街二期改造、輕軌明珠線二期、四川北路大型公共綠地、大連路隧道都是近階段虹口的重大工程項(xiàng)目，給周邊地區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了不小的機(jī)遇。在此重大利好的直接刺激下，北外灘及靠近該區(qū)域的周家嘴路沿線的房市牛氣沖天，新盤項(xiàng)目和老盤項(xiàng)目的價(jià)格頻頻升高，銷量也迅速攀升。 ? 建筑類型分析 虹口區(qū)雖然在地理位置上靠北，但區(qū)境范圍內(nèi)有相當(dāng)大的面積位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，老城區(qū)的商業(yè)地段使內(nèi)虹口地價(jià)昂貴，加上地理上處于黃 浦江畔，緊靠外灘中心和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，使內(nèi)虹口地區(qū)的住宅項(xiàng)目采用高層規(guī)劃的不少，早期上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 19外銷公寓和四平路沿線地區(qū)這方面的特征最為明顯。環(huán)線外的涼城、廣中、江灣地區(qū)在市場(chǎng)啟動(dòng)初期則是多層一統(tǒng)天下的局面。 隨著市場(chǎng)的成熟，在容積率和綠化率雙重指標(biāo)的壓力下，本區(qū)物業(yè)的建筑類型出現(xiàn)了些微妙變化，“環(huán)內(nèi)走低、環(huán)外走高”的現(xiàn)象開(kāi)始愈發(fā)明顯。 ? 價(jià)格水平分析 虹口在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位上有其特殊性，樓盤開(kāi)發(fā)相對(duì)集中，房?jī)r(jià)的區(qū)塊差異性不是非常明顯，環(huán)內(nèi)中高檔價(jià)位、環(huán)外中檔價(jià)位構(gòu)成了虹口樓市的價(jià)格特征。具體而沿，北部涼城、廣中路一 帶開(kāi)發(fā)環(huán)境日臻成熟，受此驅(qū)動(dòng)，目前整體價(jià)格水平達(dá)到了 4500 元 /M2。定位為中高檔的內(nèi)虹口地區(qū)，行情價(jià)格在 5300元 /M2以上。三個(gè)板塊各有各的地域優(yōu)勢(shì)，價(jià)格差別不大。相對(duì)而言，四平路市場(chǎng)啟動(dòng)較早，環(huán)境改善效果明顯，房?jī)r(jià)最高，在 5400— 6000 元 /M2之間。 虹口房?jī)r(jià)的地段級(jí)差并不非常明顯，內(nèi)虹口三大板塊的價(jià)格都維持在50005500 元 /平方米，價(jià)格落差往往受產(chǎn)品的差異性和附加值的影響較大。外虹口與內(nèi)虹口存在著 1000 元 /平方米的價(jià)差， 4500 元 /平方米的推盤價(jià)格契合了虹口大批中等收入家庭的購(gòu)房?jī)r(jià)格需求 。 細(xì)分市場(chǎng) （ 1）北外灘、周家嘴路地區(qū) 周家嘴路沿線包括黃浦江北岸地區(qū)是虹口環(huán)內(nèi)最重要的推盤以及成交板塊，目前在售樓盤的市場(chǎng)價(jià)格普遍在 5000 元 /M2 以上，個(gè)別靠黃浦江的江景住宅如新外灘花苑、臨潼苑的價(jià)格達(dá)到萬(wàn)元以上。 三年前周家嘴路的拓寬通車為該地區(qū)結(jié)合舊城改造的商品住宅開(kāi)發(fā)提供了良好的條件，至今在此地區(qū)已經(jīng)云集了十余多個(gè)已建和在建的商品住宅小上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 20區(qū)。 2020 年伊始，該地區(qū)的建設(shè)進(jìn)一步加快，名聲在外的名江七星城正式開(kāi)盤， 10萬(wàn)平方米的大規(guī)模小區(qū)一改以往區(qū)域市場(chǎng)上中等規(guī)模項(xiàng)目供應(yīng)的狀況，據(jù)悉，在未來(lái)幾 年內(nèi)，結(jié)合外灘一體化的建設(shè)，該板塊尤其是板塊南的北外灘區(qū)域?qū)⑹呛缈谂f改的重要基地，和記、中遠(yuǎn)、世茂等數(shù)家大集團(tuán)均對(duì)該區(qū)域表示出濃厚興趣。規(guī)?；?、品質(zhì)化開(kāi)發(fā)將愈發(fā)明顯。 （ 2）四平路沿線地區(qū) 四平路是上?！叭v三橫“道路交通網(wǎng)絡(luò)中的縱向主干道，起著聯(lián)系楊浦、虹口和市中心的重要作用，地區(qū)的土地等級(jí)為三級(jí)。道路條件的優(yōu)越使這里成為虹口區(qū)商品房開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域，虹口區(qū)大部分的外銷房都聚集于此，周邊的商品住宅一般以商住為主，檔次較高。老城區(qū)的特點(diǎn)使四平路沿線地區(qū)多舊房，居住環(huán)境欠佳，滬上最大危棚簡(jiǎn)屋地塊之一的“虹鎮(zhèn)老街 ”即位于區(qū)境內(nèi)。 99 年，香港著名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)瑞安集團(tuán)出巨資對(duì)虹鎮(zhèn)老街開(kāi)始現(xiàn)代化改造，虹口最大的商品住宅項(xiàng)目“瑞虹新城”應(yīng)運(yùn)而生。項(xiàng)目一期的價(jià)格創(chuàng)區(qū)域內(nèi)銷房當(dāng)時(shí)最高價(jià)，整體營(yíng)銷走勢(shì)先揚(yáng)后抑。在未來(lái)兩年，占地 40萬(wàn)方的瑞虹新城后期也將面市，將進(jìn)一步帶動(dòng)該地區(qū)的價(jià)格走勢(shì)。 上海中心城區(qū)繁華商業(yè)街上的第一座大型公共綠地 —— 5 萬(wàn)平方米的四川北路綠地于 11月進(jìn)入全面動(dòng)拆遷工作，耗資 5 億的這塊“城市綠洲”西起四川北路、東南臨新辟規(guī)劃道路，北臨建設(shè)中的輕軌明珠線，建成之后將進(jìn)一步擴(kuò)大和提升四川北路商業(yè)街的影響和檔次。 從后 市來(lái)看，隨著四川北路綠地的建設(shè)，四川路商業(yè)街形象的總體提升，四川北路沿線將成為未來(lái)商品住宅發(fā)展的一大重點(diǎn)區(qū)域，高檔次的規(guī)模樓盤將會(huì)相繼出現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)上，未來(lái)市場(chǎng)更趨精彩。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROP