【正文】 ERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 21（ 3）魯迅公園地區(qū) 該地區(qū)屬虹口區(qū)的休閑娛樂(lè)和商業(yè)中心，由于可供開發(fā)的土地不多，因此該板塊的供應(yīng)量和銷售量一直不如其他區(qū)域?，F(xiàn)有的主要供應(yīng)項(xiàng)目為老盤洛可可花園、曲陽(yáng)豪庭、華昌公寓等， 2020年開盤的項(xiàng)目如歐陽(yáng)名邸、東渡名人大廈等為消費(fèi)者提供一些新鮮選擇。其中位于歐陽(yáng)路上的歐陽(yáng)名邸借力魯迅公園取得了較好的市場(chǎng)效果，一期推出后，一期 2 個(gè)月銷售 已超過(guò) 95%，二期也于今年開盤，保留的水景住宅正式發(fā)售，同時(shí)推出市中心罕有的多層三房住宅。東渡名人大廈為曲陽(yáng)地區(qū)內(nèi)的一個(gè)小戶型單身服務(wù)公寓案例，單套總價(jià)為 2837 萬(wàn)元，全裝修的單身公寓樓盤繼續(xù)著其紅火的勢(shì)頭。 另外，備受市民關(guān)注的多倫路文化名人街的二期改造工程于去年 12 月開始正式啟動(dòng)，二期工程范圍西至寶山路、東至四川北路，包括目前上海保存最為完整的石窟門建筑群 —— 永安里和各國(guó)風(fēng)情的別墅。秉著追憶往昔上海溫馨浪漫的生活情懷這一主旨，此次改造在尊重歷史軌跡的基礎(chǔ)上，以世界語(yǔ)言講上海風(fēng)情故事，杜絕千店一面的百貨 大樓，興建一批文化藝術(shù)場(chǎng)所，為滬上再添一大文化旅游景點(diǎn)。 （ 4）外虹口地區(qū) 環(huán)線外的虹口區(qū)是近些年來(lái)異軍突起的一個(gè)主力供應(yīng)區(qū)域，以涼城新村成熟的生活環(huán)境為發(fā)展依托的中虹花園居住示范園區(qū)自 2020 年下半年始，目前已經(jīng)陸續(xù)推出了四個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目，統(tǒng)一協(xié)調(diào)的整體開發(fā)態(tài)勢(shì)已形成，這些項(xiàng)目憑借著高起點(diǎn)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念成為虹口消費(fèi)市場(chǎng)的購(gòu)買熱點(diǎn)，上海第五季、中虹麗都苑、中虹新都苑以及中虹翡翠園這四個(gè)樓盤一直活躍在虹口區(qū)成交榜單的前列，并且價(jià)格都普遍達(dá)到了 4300 元 /平方米以上，上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 22成功的開發(fā)運(yùn)作為廣大內(nèi)外人士所注目。 當(dāng)然，從中虹花園現(xiàn)有項(xiàng)目的情況來(lái)看，物業(yè)建筑形態(tài)的同一性，產(chǎn)品和環(huán)境設(shè)計(jì)的相似性使其進(jìn)一步發(fā)展造成了一定的局限性。而在這方面浦東的聯(lián)洋新社區(qū)則更具特色。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 23 下篇 上海商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè) 第一部分 分析概述 本次針對(duì)上海 XXX 項(xiàng)目的商業(yè)市場(chǎng)分析，主要是通過(guò)分析過(guò)去幾年上海商業(yè)市場(chǎng)的供求狀況以及發(fā)展變化，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際所處的區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展變化作一定的市場(chǎng)預(yù)估。 本次分析報(bào)告的內(nèi)容共分：上海商鋪市場(chǎng)環(huán)境分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、 XXX 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā) 展分析四個(gè)部分。以下文字將作逐個(gè)介紹和分析。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 24 第二部分 上海商鋪市場(chǎng)環(huán)境分析 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 近年上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民生活水平不斷提高，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速，為商鋪市場(chǎng)的繁榮提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 圖 1 近年上海 GDP 增長(zhǎng)情況 1 2 .7 %1 0 .1 % 1 0 .2 %1 0 .8 %1 0 .0 %1 0 .6 %0 .0 %2 .0 %4 .0 %6 .0 %8 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %1 4 .0 %1997 1998 1999 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2020（ 2020 年為預(yù)估值） 圖 2 近年上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 05001000150020201998 1999 2020 2020億元4 4 . 5 0 %4 4 . 6 0 %4 4 . 7 0 %4 4 . 8 0 %4 4 . 9 0 %4 5 . 0 0 %4 5 . 1 0 %4 5 . 2 0 %4 5 . 3 0 %社會(huì)消費(fèi)品零售總額 用品類 用品類比重 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2020 上海商 鋪市場(chǎng)的供求情況 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 25（ 1） 供應(yīng)狀況 從 1999 年起，上海的商業(yè)用房供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。從商業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩方面的發(fā)展來(lái)看，由于上海目前的商業(yè)用房主要為傳統(tǒng)的商業(yè)街和住宅底商，而近年及未來(lái)上海商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)主要集中在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街的改造和住宅底商兩個(gè)方面，目前的商業(yè)布局將以調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)主要和住宅建設(shè)的發(fā)展相伴生，同住宅物業(yè)的發(fā)展同步，從1999 年起，每年商業(yè)用房的竣工面積占住宅竣工面積的比例維持在 %之間。因此在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟和穩(wěn)定的情況下， 住宅建設(shè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，配套的商業(yè)物業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)，如果按目前大約 10%的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)20202020 年商業(yè)用房的供應(yīng)面積將在 280 萬(wàn)平方米左右。 圖 3 19952020 年上海商品住宅和商業(yè)用房竣工面積 5 2 9 . 89 9 2 . 31 1 7 6 . 1 1 2 4 2 . 0 1 2 2 9 . 21 3 8 8 . 01 5 2 4 . 25 0 . 7 6 2 . 9 5 9 . 3 1 1 1 . 1 9 0 . 9 1 0 0 . 2 1 1 3 . 50 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020住宅竣工面積商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2020 （ 2） 需求狀況 近年上海的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，社會(huì)零售商品總額、居民收入和生活水平持續(xù)增長(zhǎng)，上海作為“購(gòu)物天堂”的地位也不斷鞏固和加強(qiáng)，這些都是促進(jìn)商業(yè)用房的消化量穩(wěn)步增長(zhǎng)的積極因素。未來(lái)在宏觀環(huán)境利 好的同時(shí)，國(guó)際品牌專賣店的涌入以及超市便利店的遍地開花將推動(dòng)商業(yè)用房的吸納繼續(xù)向好。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 26另外，由于上海的商鋪具有明顯的都市商業(yè)的特征，商鋪的價(jià)值很高，產(chǎn)生租金的能力很強(qiáng)，因此在一般情況下，商鋪權(quán)利人不愿意出讓商鋪，同時(shí)由于商鋪的價(jià)值大，入市門檻較高，從而使得商業(yè)用房的消化形式一直以租賃為主。隨著上海房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展以及大量的住宅底商以出售的形式出現(xiàn)，商鋪投資已引起了投資者的關(guān)注，商鋪投資趨旺，因此未來(lái)以出售消化的商鋪增長(zhǎng)幅度將會(huì)有較大幅度提高。 圖 4 19952020 年上海商業(yè)用房消化面積 6 . 9 7 . 8 6 . 72 6 . 53 9 . 45 4 . 5 5 6 . 61 1 . 2 1 6 . 91 7 . 73 4 . 74 4 . 56 2 . 09 8 . 30 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020出售 出租單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2020 上海商鋪的價(jià)格情況 （ 1） 租金情況 在前兩年的供給量得到消化后，零售物業(yè)的租金在 99 年降到谷底后開始回升，到 2020 年一季度大型零售物業(yè)底樓的平均日租金已超過(guò) 2 美元 /平方米。最近大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供給的稀缺使租金繼續(xù)保持上升的勢(shì)頭。當(dāng)然這里看到的商鋪的整體情況，實(shí)際上上海商鋪市場(chǎng)的租金水平呈現(xiàn)一種漲跌互現(xiàn)的態(tài)勢(shì)，即受商家企業(yè)青睞的商圈內(nèi)商鋪?zhàn)鈨r(jià)始終處于高位，如南京路、徐家匯、淮海路等。而商家無(wú)意投資的商鋪?zhàn)鈨r(jià)則只能以降價(jià)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)， 這種現(xiàn)象在今后一段時(shí)間仍將繼續(xù)下去。 另外從區(qū)域市場(chǎng)的情況還可以看出， 2020 年，各商街平均租金最高的是南上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 27京路（經(jīng)過(guò)了大幅的增長(zhǎng)后），其次是淮海路和徐家匯。近期出臺(tái)的一系列商業(yè)規(guī)劃方案將影響到商街的租金重排坐次。除地段因素外，恰當(dāng)?shù)囊?guī)劃與定位將大大提升商業(yè)用房的價(jià)值。 圖 5 近年上海零售物業(yè)底層平均租金情況 00 . 511 . 522 . 531998 1999 2020 2020 2020美元/平 方米/天 資料來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 圖 6 上海主要商場(chǎng)平均租金 05101520253035南京路 淮海路 徐家匯 四川路 豫園 新客站 張楊路元/平方米/天2020 2020 資料來(lái)源：上 海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 2） 售價(jià)情況 總體來(lái)看，上海社區(qū)性商圈新建商鋪的價(jià)格與同幢或同區(qū)域住宅價(jià)格的比例大多為 ： 1 至 4： 1 之間。由于近年出售型的商鋪以住宅底商較多，商鋪的銷售價(jià)格走勢(shì)同住宅的價(jià)格走勢(shì)基本相似。但商鋪售價(jià)增長(zhǎng)幅度快于同區(qū)域住宅。尤其是在次中心城區(qū)，商鋪價(jià)格上升價(jià)格空間較大。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 28圖 7 近年上海商業(yè)用房（全市）的銷售價(jià)格 4140 397636256562 683151106156020204000600080001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020單位：元/平方米 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2020 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 29 第三部分 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 市場(chǎng)綜述 上海目前的 商業(yè)用房主要分為兩大類：（ 1）傳統(tǒng)的商業(yè)街、（ 2）住宅配套商業(yè)（住宅底商）。上海傳統(tǒng)商業(yè)街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。在上海市府規(guī)劃中，未來(lái)上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。 住宅配套商業(yè)（住宅底商）按設(shè)置方式分三種：（ 1）