【導(dǎo)讀】上篇…………………上海住宅市場發(fā)展趨勢分析與預(yù)測。下篇……………………XXX項目區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展分析。2020年的申城樓市在一片熱賣和年末申博成功的熱鬧中間即將落下帷幕，府宏觀調(diào)控的態(tài)度，使住宅開發(fā)納入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道。工和竣工面積，均將比今年有所上升。提高行業(yè)管理水平。從有關(guān)會議獲悉：2020年，上海住宅投資580億元，住宅。新開工1800萬平方米，竣工1800萬平方米；建成“四高”優(yōu)秀小區(qū)80個；的繁榮；小康目標的確定、市民收入水平的提高將進一步擴大市場的有效需求。人希望樓市降溫。宅“金字塔”中下部分的需求者普遍認為目前房價較高。小區(qū)建設(shè)不能落后于相。本上升，脫離購房者需求。強調(diào)適用性、經(jīng)濟性將成為樓市的一個新趨勢?？缧袠I(yè)聯(lián)合的趨勢也將更加明顯。最近上海房價上漲勢頭很好。的；但房地產(chǎn)作為社會的一種特殊商品，同時受市場供求關(guān)系的制約。產(chǎn)商品的實際價值。其綜合品質(zhì)包括地段、環(huán)境、建筑形態(tài)、建筑品質(zhì)、房型、

　　

【正文】 沿街分布、（ 2）獨立主題商業(yè)街、（ 3）會所商業(yè)。從兩種商業(yè)類型的前景看，未來上海商業(yè)發(fā)展的重點將主要集中在老街重生改造和住宅配套商業(yè)兩大方面。 從新增供應(yīng)看，南京路、 淮海路、徐家匯近兩年基本無新供應(yīng)。四川北路、中山公園地區(qū)是近期供應(yīng)集中區(qū)域。這主要是因為頂級商業(yè)街供應(yīng)已近飽和。其競爭已上升到品質(zhì)的高度。最近，南京西路、南京東路、淮海路三大商業(yè)街紛紛出臺升級改造的新方案。力爭建成國際級商業(yè)街，希望能吸引更多的世界頂級品牌入駐。徐家匯、四川北路、中山公園地區(qū)是二、三線品牌的重要戰(zhàn)場。 從經(jīng)營方式看，目前上海商業(yè)街鋪主要采用出租的方式，商場主要采用出租和聯(lián)合經(jīng)營（一定的保底金額加一定百分比的扣率）兩種方式。一般來說，街鋪的租金比同區(qū)域商場租金高，用于出租的商場面積較小，收入穩(wěn) 定。目前，收益與風(fēng)險共擔的聯(lián)合經(jīng)營方式為眾多大型品牌商家采用。通常底層和低樓層采用出租方式。高樓層以合作經(jīng)營為主。比較兩種方式的租金收益，各商業(yè)街的聯(lián)合經(jīng)營租金都比出租的租金收益高。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 30圖 8 2020 年上海主要商業(yè)街商場出租和聯(lián)合經(jīng)營租金情況 02468101214161820南京路 淮海路 徐家匯 四川路 豫園 新客站 張楊路元/平方米/天出租 聯(lián)合經(jīng)營 數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)市場 2020 商業(yè)市場競爭特征 ? 居民休閑消費和日常消費呈現(xiàn)明顯分別 居民消費總體上呈現(xiàn)休閑消費到中心商業(yè)街集聚，日常消費在社區(qū)商業(yè)集聚的特點。據(jù)統(tǒng)計，由于居民的大量外遷，近年來環(huán)線外的消 費超過了環(huán)線內(nèi)的消費。為了重振中心城區(qū)，市政府又開始有意識的開發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分。同時，舊城改造拆遷使原有商業(yè)消失，商業(yè)流尋找新經(jīng)營地，這給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。 ? 商業(yè)進入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代 滬上商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流。百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。 內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。置地廣場、港匯廣場單層辟為體育運動城，是百貨經(jīng)營向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個前兆。 ? 地段的好壞與出租面積占總經(jīng)營面積呈正向關(guān)系 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 31淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對較低。 ? 商場與店面需求分野明顯，各取所需 休閑類、對品牌敏感性不太強的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者主要選擇黃金地段的街鋪，并且不須和他人利潤分成。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營者因要借助大商場已有的知名度而希望能在太平洋這樣的知名商場中占有一席之地。頂級品牌則會選擇入住有商業(yè)氛圍但 又不像淮海路、徐家匯那樣過于喧嘩的商業(yè)街，一般會選擇接近繁華商業(yè)區(qū)，但地段幽靜、購物環(huán)境好的大型 SHOPPING MALL。 大型商場為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。商場經(jīng)營者經(jīng)常會采用差異化租金策略。對著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補。 ? 商場進入品牌競爭時代 知名度較高的商場其門如市，租金水平也會有大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷售額是排名第二的六百的兩倍，商場所得的租金收入也懸殊較大。如同在淮海路上，相隔只有幾步之 遙的大上海時代廣場和上海廣場，前者的租金目前達到每天 30 元人民幣 /平方米，后者則為 15元左右。大上海時代廣場和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。 ? 規(guī)模效應(yīng)與錯位經(jīng)營 規(guī)模效應(yīng)是指同等級、同類型的商場聚集在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應(yīng)。錯位上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 32經(jīng)營是指同類型的商業(yè)聚集在一起時，各商場采取不同的目標客戶定位，從而使個體利益與整體利益都達到最大。徐家匯商業(yè)布局是典型的例子。 徐家匯商業(yè)的錯位經(jīng)營 商場名稱 經(jīng)營理念 目標客戶 建筑面積（平方米 ） 港匯廣場 一次購足，體驗購物 休閑樂趣 從小孩到老人 130000 匯金百貨 倡導(dǎo)時尚 追求品位的消費者 40000 東方商廈 禮在東方 年收入 8 萬左右的成熟消費者 27000 太平洋百貨 流行的領(lǐng)導(dǎo)者 追求流行的淑女們 30000 上海六百 實實在在，服務(wù)大眾 講求實惠的工薪階層 13000 新路達百貨 實惠方便 半徑 2 公里范圍內(nèi)的消費者 15000 匯聯(lián)百貨 匯大眾所需 中低收入消費者 10000 美羅城 休閑娛樂在美羅 年輕人 67000 ? 地段級差顯著 商業(yè)用房租金受地段的影響最大。按租金水平 ,可將以上區(qū)域分為兩個層次，徐家匯商城、淮海路、 南京路為第一層次，上述其余區(qū)域為第二層次。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級差的梯度性十分明顯。地段的購成要素中，交通是極其重要的因素。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房價值。目前，地鐵站點附近是營業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址。 ? 人口聚集對商業(yè)用房租金影響日益顯著 人口集聚住宅市場規(guī)模的不斷拓展和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對商業(yè)繁華度的影響日益明顯。徐家匯地區(qū)周圍居民的大量增加，加上徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬人口形成了大規(guī)模的商住 互動。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，穩(wěn)坐租金水平頭把交椅。隨著市中心人口外移，及上海其他上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 33地區(qū)和外地城市商業(yè)的不斷繁華，南京路的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。 ? 商業(yè)網(wǎng)點密度適中的商街，租金水平較高 商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過大，經(jīng)營又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會受到影響。如南京路商廈林立，經(jīng)營雷同增大了南京路商業(yè)單位的經(jīng)營難度，進一步降低了南京路的租金。而淮海路商業(yè)街商廈數(shù)量適中，加之商業(yè)設(shè)施先進，使淮海路的商業(yè)單位經(jīng)營相對較好，租金水平超過了南京路。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 34 第四部 分 市場動態(tài) 一、 目前上海商業(yè)主要有三種形式：以華聯(lián)商廈、第一百貨為代表的大型綜合商場，其經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要是以服飾為主體的百貨業(yè)。這類商業(yè)目前已趨于飽和，競爭也趨于白熱化；今后的發(fā)展趨勢是集一站式購物、休閑、娛樂于一體的大型 SHOPPINGMALL，如正大廣場和正在興建的虹橋購物樂園；社區(qū)商業(yè)，由于人口近郊化以及居民消費部分向社區(qū)轉(zhuǎn)移，這類商鋪在未來有一定的發(fā)展空間；以新天地和弘基休閑廣場為代表的休閑廣場型，這類商業(yè)多位于人文氛圍較濃郁的地方，以經(jīng)營餐飲及休閑產(chǎn)品與服務(wù)為主，力求帶給人們一種未來的生活方式。這類商業(yè)在未來更為看好。 二、 新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)與陸家嘴股份公司就上海浦東陸家嘴美食城地塊的開發(fā)草簽了協(xié)議。 陸家嘴美食城位于陸家嘴金融區(qū)核心區(qū)域。據(jù)悉占地 6 萬多平方米，陸家嘴美食城的地皮地價約３億美元，總投資約５５億港元，新鴻基將在此建造一個商務(wù)建筑群。 三、 中信泰富集團已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門聚居區(qū)建 2 萬平方米的沃爾瑪購物廣場，預(yù)計 2020 年初建成。該項目占地 萬平方米，預(yù)計商業(yè)規(guī)模 4 萬平方米，以沃爾瑪折扣店內(nèi)傳統(tǒng)的 36 個非食品商品部門為特色，經(jīng)營的品種約為 萬種，商品定位“大 眾化”，通過大規(guī)模銷售，顧客可從商品中體驗到沃爾瑪“天天平價”“一站式購物”等理念 。 Shopping Mall: 陸家嘴美食城 新鴻基地產(chǎn) 浦東陸家嘴 約 40 萬 M2 （總建面） 好又多購物廣場 誠達集團 浦東楊浦大橋 約 10 萬 M2（總建面） 萬達沃爾瑪廣場 華東中信沃爾瑪百貨 楊浦五角場 / 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 35 第五部分 XXX 項目區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展分析 一、 未來區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)估 未來上海商業(yè)發(fā)展的重點將主要集中在老街重生改造和住宅配套商業(yè)（住宅底商）兩個方面。上海 XXX 所在的四川北路作為傳統(tǒng)的商業(yè)老街，其未來發(fā) 展的重點也是以重新的定位改造為主。 東泰休閑廣場、弘基假日廣場、東方明佳塞納廣場作為四川北路整體規(guī)劃的先鋒率先成為市場上的新寵兒，為區(qū)域商業(yè)市場提供了近 萬平方米的商業(yè)面積。隨著四川北路規(guī)劃改造的不斷深入以及以寶鋼、信宏為代表的一批房地產(chǎn)開發(fā)商的積極投入下，可以預(yù)見，在未來的 3~5 年中，四川北路區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的供應(yīng)量將會穩(wěn)步上升并達到一個前所未有的高度。配合區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的整體規(guī)劃，商業(yè)用房的品質(zhì)和價值也將具有很大的上升空間。 二、 未來區(qū)域商業(yè)市場客戶發(fā)展狀況預(yù)估 商業(yè)用房市場的發(fā)展與周邊消費群的 發(fā)展變化休戚相關(guān)。未來幾年，區(qū)域內(nèi)住宅將進一步提高檔次，規(guī)劃中的“ 7+1 工程”和北外灘周家嘴地區(qū)親水景觀聚居區(qū)都屬于高檔社區(qū)，預(yù)計建成后將吸引一大批消費能力較強的中高收入人士入住。該聚居區(qū)預(yù)計將在 2~3 年內(nèi)全部建成，屆時，區(qū)域內(nèi)的消費檔次將會隨之提升。在此之前，區(qū)域內(nèi)的消費狀況不會有很大的變化，中低檔消費仍將是區(qū)域內(nèi)的主力消費層次。 三、 未來價格走勢預(yù)估 未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的上市量會保持在一個較高的水平，需求在短期內(nèi)也將保持平穩(wěn)。因此供求在短期內(nèi)將會對價格形成一定壓力，預(yù)計短期內(nèi)商業(yè)用房的上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 36價格上升空間不大，將保 持較為平穩(wěn)的運行態(tài)勢。由于上海整體商業(yè)用房的需求仍處在良好的上升勢頭，人均 GDP在今后 3~5年的平均增長率也將維持在 10%左右，尤其是申博成功將更加加快上海商業(yè)市場的發(fā)展步伐，而本項目所處的區(qū)位使其具有良好的商業(yè)升值潛力，如市場定位得當，相信這里一定能夠成為一塊商業(yè)旺地！ 上海中原 項目部 20201231