【導(dǎo)讀】超市、專賣（專業(yè)）店、分零經(jīng)營的獨立街鋪、SHOPPINGMALL、情景商場等。首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用專柜經(jīng)營的方式。通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。等，這類經(jīng)營規(guī)模普遍較小。F、SHOPPINGMALL：香港太古城、廣州天河城等。同時也意味著其規(guī)模也相當(dāng)大。時尚和極具個性化。商場特色鮮明，有別于傳統(tǒng)的百貨商場和超市，具有強大的生命。目前，深圳市內(nèi)的商業(yè)區(qū)主要集中在人民南和東門，華強北及南山。擁有獨特的區(qū)位、口岸、交通等。方面的資源優(yōu)勢，使其成為深圳最早的商業(yè)中心。發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對外租賃、經(jīng)營。比人民南和東門少，一層空置2％左右；二層也只有5%;三層、四層約25％。目前，南山商圈已形成以海雅百貨為核心的南油商業(yè)文。在于經(jīng)營雷同，缺乏個性。

　　

【正文】 +第二年 +。 +第十五年 十五年返租金額 =均價 X 面積 X 返租比例 X8%X 銷售率 開發(fā)商十五年收入 =銷售收入 +十五年租金收入 — 十五年返租金額 A、假設(shè)首層返租 50%，并且全部是內(nèi)鋪，街鋪不參與返租。一般情況下，首層銷售率可達 95%，二層 90%，三層 70%，四層 50%。不考慮利息。 樓層 面積 包租面積比 一 2951 50% 二 2951 100% 三 2951 100% 四 2951 100% 五 2951 0% 六 2951 0% 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 43 頁 內(nèi)容 一層 二層 三層 四層 五層 六層 面積（ M2） 2951 2951 2951 2951 2951 2951 返租比例 50% 100% 100% 100% 0% 0% 均價（元 / M2） 內(nèi)鋪70000 街鋪80800 銷售率 95% 90% 70% 50% 0% 0% 銷售收入（元） 221325000 170229674 33768145 0 0 十五年租金收入（元） 39838500 51220928 23903100 11382428 7967700 7967700 十五年返租金額（元） 117744900 204275608 85484631 40521774 回收資金 143418600 17174994 9655662 4628799 7967700 7967700 回收資金合計 190813455 B、假設(shè) 14 層全部包租 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 43 頁 內(nèi)容 一層 二層 三層 四層 五層 六層 面積 2951 2951 2951 2951 2951 2951 返租比例 50% 100% 100% 100% 0% 0% 均價 內(nèi)鋪70000 街鋪80800 銷售率 95% 90% 70% 50% 0% 0% 銷售收入 221325000 170229674 33768145 0 0 十五年租金收入 75693150 51220928 23903100 11382428 7967700 7967700 十五年返租金額 265590000 204275608 85484631 40521774 0 0 回收資金 31428150 17174994 9655662 4628799 7967700 7967700 回收資金合計 78823005 結(jié)論：顯然方案 A 的經(jīng)濟效益明顯。 動態(tài)分析 包租可行性動態(tài)分析的原理是針對明華廣場開發(fā)商的資金流量，通過計息將收入與支出的資金貼現(xiàn)到項目銷售的初期，即資金流中的零年。計算折現(xiàn)后的十五年租金和包租支出的差額得出開發(fā)商應(yīng)補貼的金額，先取銀行貸款利率 5 年期 %租給， 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 43 頁 大商家租金首層 150 元，二層 107 元，三層 64 元，四層 42 元，五層、六層 30 元。 銷售收入假設(shè)一年內(nèi)完成，所以不 計息。 租金收入折現(xiàn) =第一年折現(xiàn) +第二年 … +第十五年 返租折現(xiàn) =第一年折現(xiàn) +第二年折現(xiàn) +… +第十五年 A、 內(nèi)容 一層 二層 三層 四層 五層 六層 面積 2951 2951 2951 2951 2951 2951 返租比例 50% 100% 100% 100% 0% 0% 均價 內(nèi)鋪70000 街鋪80800 銷售率 95% 90% 70% 50% 0% 0% 銷售收入 221325000 170229674 33768145 0 0 十五年租金收入 26863529 34538817 16118117 7675288 5372705 5372705 十五年返租金額 79396653 137745231 57643202 27324262 回收資金 168791876 67023260 29712108 14119171 5372705 5372705 回收資金合計 290391825 B、 內(nèi)容 一層 二層 三層 四層 五層 六層 面積 2951 2951 2951 2951 2951 2951 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 43 頁 返租比例 50% 100% 100% 100% 0% 0% 均價 內(nèi)鋪70000 街鋪80800 銷售率 95% 90% 70% 50% 0% 0% 銷售收入 221325000 170229674 33768145 0 0 十五年租金收入 51040705 34538817 16118117 7675288 5372705 5372705 十五年返租金額 179090194 137745231 57643202 27324262 0 0 回收資金 93275511 67023260 29712108 14119171 5372705 5372705 回收資金合計 214875460 四、經(jīng)濟效益分析 A、 假設(shè)本項目不包租，直接銷售，根據(jù)我司經(jīng)驗，目前東門一層銷售率 70%，二層銷售率 50%，三層銷售率 10%。 銷售收入與包租貼現(xiàn)值（動態(tài)回收資金折現(xiàn)）的差額 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 43 頁 =動態(tài)回收資金折現(xiàn)（取方案 A 數(shù)值） — 銷售收入 =290391825 （（ 80800+70000 ） %+%+% ）= 包租可多出收入 元 。 B、 假設(shè)實現(xiàn)的多收銷售收入用于短期房產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階段三年評估原則，還原率 8%，設(shè) X 年內(nèi)，開發(fā)商可將售后包租補貼及利息收回： 差額 /（差額 — 返租補貼） =（ 1+8%） x 我們可以看到差額減去返租補貼是負(fù)值，以上運算不成立， 因此返租光就回收資金而言可行，但如果通過回收的資金贏利以維持企業(yè)的發(fā)展，則存在很大的風(fēng)險性。 C、 假設(shè)包租實現(xiàn)的銷售收入用于短期房產(chǎn)開發(fā)，依然取收益率 8%，則 X 年內(nèi)， 包租收入折現(xiàn) / （包租收入折現(xiàn) — 返租補貼折現(xiàn)） = （ 1+8% ） x （ 221325000+26863529） /168791876=（ 1+8%） x X=5 年 結(jié)論： 通過返租的資金把返租補貼回收年限比較長達 5年，投資回收期較長，開發(fā)商應(yīng)該正視這一現(xiàn)實情況，做好防范風(fēng)險的準(zhǔn)備。 第四篇 營銷推廣策略 一、 總體推廣思路 預(yù)售策略 在正式公開發(fā) 售物業(yè)前，在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》等相關(guān)媒介做硬廣告對市場進行試探性的銷售。又稱前期導(dǎo)入期。預(yù)售期間可知道客戶對價格，樓 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 43 頁 盤形象、廣告表現(xiàn)方面的反饋，于將來正式銷售具有重要的參考價值。通過預(yù)售，能及時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)、戰(zhàn)略。因此要安排 2 個星期的時間作預(yù)售期。此時的任務(wù)不在于實際銷售量，而在于積累客戶，試探市場，為日后的正式銷售作準(zhǔn)備。 正式銷售 正式開盤時，配合廣告再由云灝公司分期分批組織 200 名以上準(zhǔn)客戶，由于該批客戶意向比較強，與廣告所得客戶加在一起，造成開盤反映涌躍現(xiàn)象。正式開盤后分階段，有節(jié)奏，但 要注重一股作氣，每個階段都有大炒作，注重大手筆、高頻率、全方位的廣告攻勢，達到小高潮 高潮 再高潮的目的。以越來越快的速度，力爭用一年時間銷售 85%以上。 銷控策略 本項目的待售單位，若開盤初就全數(shù)推出，則有放多不利。給客戶造成供應(yīng)量大，不必急于訂購的消極心態(tài)。不利于發(fā)展商視市場靈活改變策略，失去主動權(quán)。好鋪挑完，差鋪空置，收場困難。 因此建議作好整體銷控，一方面有利于制造熱銷場面，另外一方面也有利于控制各種鋪位的銷售節(jié)奏。 以小帶大原則 中小檔位單位總價較低，可最大程度吸聚目標(biāo)客戶，匯集 人氣。 先“差” 后“優(yōu)”原則 這里的“差”、“優(yōu)”是相對的，“差”、“優(yōu)”是指朝向、檔位等的好壞比較。 二、推廣渠道的選擇 現(xiàn)場銷售 即通過推廣中心推廣人員的推廣導(dǎo)致的成交。 直銷 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 43 頁 通過公函或宣傳單張等手段傳達信息的一種方法。 集團購買 直銷的一種方式，相當(dāng)于包租，尋找較大客或客戶群把整個商鋪包下再轉(zhuǎn)手。 引入大品牌家 可可 對對 萬萬 佳佳 、 吉吉 之之 島島 等等 大大 商商 家家 進進 行行 招招 商商 深圳商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀有個顯著的特點，即商業(yè)物業(yè)是否能做旺，取決于是否有大型商家的進駐。因為 ，大型商家長期注重市場開拓，擁有廣泛的消費群和市場知名度，較易吸聚人氣。其次，大型品牌商家擁有先進的市場經(jīng)驗，有效的促銷手段，其有能力保證商業(yè)利潤的實現(xiàn)，并使商業(yè)物業(yè)升值，促進商業(yè)面積的銷售。 本項目因其自身特點決定，必須引入大型經(jīng)營商家，因為項目選擇了返租方式。如分零出租，一者不便于規(guī)劃，再者高樓層不易消化。引入大型品牌商家，借助其影響力和號召力，才能迅速集聚人氣，做旺市場。其次 ,項目有一萬七千平方米的建筑面積，對于發(fā)展商而言，盡最大可能實現(xiàn)整體銷售，追求利潤最大化是首選方案。但是，商業(yè)物業(yè)的銷售實踐告訴 我們，分割銷售，吸引小投資者，這確實是一個好方法?？墒?，小投資者因為自有資金的不足，信息的不通暢，以及個人經(jīng)營能力的有限，他們不敢輕易投資這種雖然有潛力，但是現(xiàn)階段人氣不足，商業(yè)前景有風(fēng)險的商業(yè)物業(yè)。大型商家的進駐 ,不但聚集了人氣，更增強了小投資者的信心，有利于銷售。 綜上分析得到，從做旺市場 ,促進銷售的角度來看，應(yīng)該引入大型品牌商家。 促銷活動及優(yōu)惠措施 目的 ：促使猶疑不決的客戶盡快落訂的手段。 特質(zhì) ：具有償交換條件，及受到時間限制并能真正打動客戶的心。 問題 ：為什么要