【導(dǎo)讀】長春是吉林省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。縣，總?cè)丝?18萬，城區(qū)人口310萬。長春市資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是。城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方糧倉”之稱。遼闊長春大地，林網(wǎng)縱橫，玉米遍野，是中國的"黃金玉米帶"。長春市的氣候介于東部山地濕潤區(qū)與西部平原千旱區(qū)之間的過渡地帶，降水量占全年降水60%以上，最熱月(7月)平均氣溫23度。雪之旅，氣候條件得天獨(dú)厚。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。元，增長17．2％；第三產(chǎn)業(yè)增加值550．4億元，增長13．5％。產(chǎn)業(yè)比重分別為11．8％、47．1％和41．1％。人均生產(chǎn)總值達(dá)到18705. 居民消費(fèi)價(jià)格水平有所上漲。有不同程度上漲。國企改革取得新進(jìn)展。國有資本退出16戶，實(shí)施破產(chǎn)4戶。全年培訓(xùn)下崗失業(yè)人員3．1萬人，培訓(xùn)后就業(yè)2．1萬人，就業(yè)率。種植業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。食總產(chǎn)量達(dá)到670萬噸，比上年減少31．8萬噸。畜禽產(chǎn)品產(chǎn)量全面增。重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量大幅度增長。

　　

【正文】 5 年以上 ~ ~ 34 消費(fèi)者買房選擇的區(qū)域 消費(fèi)者買房選擇朝陽區(qū)的依然最多，占 %，但卻比去年下降了 個(gè)百分點(diǎn)；相比之下，準(zhǔn)備在高新區(qū)和凈月區(qū)購房的人有較大的增幅。 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 朝陽區(qū) 南關(guān)區(qū) 二道區(qū) 綠園區(qū) 寬城區(qū) 經(jīng)開區(qū) 高新區(qū) 凈月區(qū) ~ ~ 35 消費(fèi)者買房的動(dòng)機(jī) 有一半多一點(diǎn)的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件，同比增加 個(gè)百分點(diǎn)；而滿足居住要求的消費(fèi)者所占比重卻大大降低，降幅達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目 滿足居住要求 改善住房條件 為父母買房 為子女買房 投資 其他 2020年 2020 ~ ~ 36 年 消費(fèi)者準(zhǔn)備買哪類房子 消費(fèi)者準(zhǔn)備買多層樓房的最多，占 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，而準(zhǔn)備購買小高層和高層的消費(fèi)者共增加 個(gè)百分點(diǎn)，這說明了人們?cè)诟淖儌鹘y(tǒng)觀念，愿意住的高，看的遠(yuǎn)。 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 多層樓房 小高層 高層 ~ ~ 37 其他 消費(fèi)者買房能夠接受的最高單價(jià) 有 %的消費(fèi)者能買單價(jià)在每平方米 1500— 2020 元的房子，所占比重最大，但卻比去年下降了 個(gè)百分點(diǎn)；相反，準(zhǔn)備買單價(jià)在 2020— 2500 元的消費(fèi)者人數(shù)比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目 1000— 1500 1500— 2020 2020— 2500 2500— 3000 3000— 3500 3500— 4000 4000 以上 2020 年 2020 年 ~ ~ 38 消費(fèi)者對(duì)房子面積的需求 有 68%的消費(fèi)者準(zhǔn)備買 70— 120 米的房子，具體情況如下。 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 40 以下 40— 50 50— 60 60— 70 70— 80 80— 90 90— 100 100— 120 120— 150 150 以上 ~ ~ 39 消費(fèi)者對(duì)戶型的要求 與去年相比，二室二廳的需求依然最高，占 %，其次是二室二廳的占 %。特別是，自行設(shè)計(jì)的提高了近 2 個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面，這是消費(fèi)者張揚(yáng)個(gè)性的需求。 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 自行設(shè)計(jì) ~ ~ 40 消費(fèi)者愿意并能夠支付的最高房總價(jià) 有大部分消費(fèi)者愿意出 10— 20 萬元買房子。 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 10 萬元以下 10— 20 萬元 20— 30 萬元 30— 40 萬元 40— 50 萬元 50— 60 萬元 60 萬元以上 ~ ~ 41 消費(fèi)者希望采用的付款方式 按工程進(jìn)度付款有較大的提高。 項(xiàng)目 一次性付款 按工程進(jìn)度付款 按揭付款 2020 年 2020 年 ~ ~ 42 消費(fèi)者買房時(shí)主要考慮的因素 有 %的消費(fèi)者最先考慮工程質(zhì)量問題，該選項(xiàng)目所占比重最大，其他依次是物業(yè)管理是否完善、交通便利程度、價(jià)格、小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量、項(xiàng)目手續(xù)是否齊全等。 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 工程質(zhì)量 物業(yè)管理是 否完善 交通便利程度 價(jià)格 小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量 項(xiàng)目手續(xù)是否齊全 ~ ~ 43 室內(nèi)戶型設(shè)計(jì) 社區(qū)及周圍的消費(fèi)、娛樂、購物環(huán)境 社區(qū)規(guī)劃效果 小孩教育問題 離工作單位遠(yuǎn)近 品牌與開發(fā)商實(shí)力 ~ ~ 44 消費(fèi)者購房的主要信息來源 項(xiàng)目 報(bào)紙 房交會(huì) 已購房的親友 電視 房地產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 電臺(tái) 中介機(jī)構(gòu) 其它 2020年 2020年 ~ ~ 45 4. 擬選項(xiàng)目地概況 ①地塊位置： 該地塊位于吉林大路南側(cè)，臨河大街西側(cè)，伊通河?xùn)|岸。是二道區(qū)與南關(guān)區(qū)的交匯處，也是二道區(qū)最中心的位置之一 。 ②地塊面積： 該地塊規(guī)劃面積為 219800 平方米，凈用地： 141370 平方米。地塊南側(cè)和西側(cè)為伊通河，目前沿河已規(guī)劃有 50 米寬的防護(hù)綠地，防護(hù)綠地面積： 50400 平方米。 整個(gè)地塊平面示意圖如下： 長春橋 吉林大路 臨河大街 公交站： 115 301 361 283 80 269 265 101 102 103 1 281 254 公交站： 265 225 281 287 東升路 東升路 吉林街 雙陽路 丹陽路 伊 通 河 ~ ~ 46 注：①圖中紅色虛線內(nèi)為項(xiàng)目地所在地。 ②公交路線： 115 長春站 —— 農(nóng)大 301 長春站 —— 坦校 361 長 醫(yī)高專 —— 長春站 283 綠園小區(qū) —— 濱河小區(qū) 80 體育場 —— 東嶺街 269 人民廣場 —— 熱電廠 265 公交醫(yī)院 —— 勞動(dòng)公園 101 三馬路 —— 勸農(nóng)鄉(xiāng) 102 三馬路 —— 凈月譚 103 永春批發(fā) —— 新立城水庫 1 長春站 —— 101 車站 281 長春站 —— 中日聯(lián)誼醫(yī)院 254 人民廣場 —— 中東大市場 225 長春站 —— 師大東校 月亮島 ~ ~ 47 287 北岸路 —— 燒傷醫(yī)院 ③地塊現(xiàn)狀： 地上建筑物為居民棚戶區(qū)及工業(yè)廠房。其中：居民 2648 戶，企業(yè) 35 個(gè)。動(dòng)遷面積 124933 平方米，動(dòng)遷面積較大。 ④交通狀況： 項(xiàng)目地交通十分便捷，緊鄰吉林大路。吉林大路為新機(jī)場通道，是二道區(qū)與市中心連接的最主要干道，因此政府正重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目地周邊共有公交線路單向 15 路，雙向 30 路。交通優(yōu)勢明顯。 5．項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢： A. 瀕臨伊通河岸。具有良好的居住環(huán)境，配套設(shè)施齊全。 B．家樂福及百安居 重要的品牌優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目的成功起到關(guān)鍵的 作用。 C． 集團(tuán)與戰(zhàn)略伙伴的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合與外資的引進(jìn)，使項(xiàng)目的成功更為可能。 D．政府的大力扶持是項(xiàng)目成功的保證。 劣勢： A．動(dòng)遷難度較大，動(dòng)遷成本高。 B．地塊相對(duì)不太規(guī)整，規(guī)劃難度較大。 C．目前周邊商業(yè)還不太發(fā)達(dá)，還有待扶持和培育市場。 機(jī)會(huì)： A. 新機(jī)場的即將開通，吉林大路的改造迫在眉睫。 B. 伊通河即將改造，世界銀行貸款已到位。項(xiàng)目地南部區(qū)域?qū)⒋蛟斐娠L(fēng)景秀美的景觀帶，對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力起到巨大的作 ~ ~ 48 用。 威脅： A．家世界、樂購和麥德龍，對(duì)項(xiàng)目尤其是商業(yè)部分有一定的沖擊。 B．萬科、亞泰、 星宇等樓盤在帶動(dòng)區(qū)域樓市的同時(shí)，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目帶來一定的威脅。如下表和圖： 項(xiàng) 目 吉林亞泰 大連萬達(dá) 長春星宇 比率（ %） 6．初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 規(guī)劃局規(guī)劃控制條件： 規(guī)劃總用地面積： 219800平方米 可建設(shè)用地面積： 169400平方米 凈用地： 141370 平方米 防護(hù)綠地： 50400 平方米 建筑控制高度≤ 40米 綠地率≥ 30% ~ ~ 49 建筑密度≤ 30% 容積率： 2。 0 從動(dòng)遷成本上看，地價(jià)較高，利潤空間不大。但一方面通過項(xiàng)目的積極運(yùn)作和商業(yè)氛圍的扶持，深挖項(xiàng)目潛力，提高項(xiàng)目品質(zhì)，可望增加部分收益。同時(shí)尋求政府支持與幫助，享受相關(guān)優(yōu)惠政策，減免部分費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的好可望有一定的收益。 結(jié)論與建議： 從政府支持、優(yōu)惠政策、項(xiàng)目優(yōu)勢及機(jī)會(huì)等各方面來看，該項(xiàng)目是非常好的地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還可以加強(qiáng)與 超市的進(jìn)一步合作，樹立集團(tuán)的地產(chǎn)品牌優(yōu)勢。以求獲得長期的利益回報(bào)。 若該項(xiàng)目順利進(jìn)行，則有助于在長春與政府建立更為廣泛的聯(lián)系，有助于 集團(tuán)整體事業(yè)在長春的發(fā)展，包括機(jī)械、電子、科技等相關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，形成 集團(tuán)在東北地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基 地，為振興長春經(jīng)濟(jì)作出更大的貢獻(xiàn)。 附件： 1． 地塊組合圖 ~ ~ 50 2． 航拍圖 3． 位置圖 4． 交通圖 5． 周邊樓盤分布圖 6． 家樂福效果圖 中國最大的管理資源中心 第 51 頁 共 51 頁