【正文】 析析 。 但但 2020 年年 企企 業(yè)業(yè) 的的 利利 潤潤 總總 額額 虧虧 644萬萬 元元 ，銷銷 售售 利利 潤潤 率率 是是 %， 總總 資資 產(chǎn)產(chǎn) 利利 潤潤 率率 是是 %， 凈凈 資資 產(chǎn)產(chǎn) 利利 潤潤 率率 是是 %， 資資 金金 運運 用用 效效 率率 較較 低低 ， 具具 體體 原原 因因 主主 要要 是是 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 的的 特特 點點 是是 前前 期期 資資 金金 投投入入 大大 ， 生生 產(chǎn)產(chǎn) 周周 期期 較較 長長 。 下下 表表 是是 該該 企企 業(yè)業(yè) 近近 三三 年年 盈盈 利利 指指 標(biāo)標(biāo) 。 長長 期期 負(fù)負(fù) 債債 ：： 2020 年年 較較 2020 年年 減減 少少 15000 萬萬 元元 ， 主主 要要 是是 代代 集集 團團 在在 成成 都都 建建 行行 貸貸 款款 的的 15000 萬萬 元元 ， 提提 前前 歸歸 還還 。 其其 它它 應(yīng)應(yīng) 付付 款款 ：： 2020 年年 較較 2020 年年 增增 加加 3385 萬萬 元元 ， 主主 要要 是是 與與 集集 團團 之之 間間 往往 來來 帳帳 款款 增增 加加 2248 萬萬 元元 ， 與與 金金 立立 國國 際際 投投 資資 有有 限限 公公 司司 企企 業(yè)業(yè) 間間 借借 款款 增增 加加 500萬萬 元元 。 此資料來自 ,大量管理資料下載 5 其其 他他 應(yīng)應(yīng) 收收 款款 ：： 2020 年年 較較 2020年年 減減 少少 10828萬萬 元元 ， 主主 要要 原原 因因 是是 代代 集集 團團 投投 資資 ““ 花花 園園 ”” 的的 15000萬萬 元元 收收 回回 。 因因此此 企企 業(yè)業(yè) 的的 長長 期期 和和 短短 期期 償償 債債 能能 力力 較較 強強 ， 有有 較較 強強 的的 舉舉 債債 能能 力力 ， 由由 于于 企企 業(yè)業(yè) 2020 年年 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 率率 較較 低低 ， 盈盈 利利 能能 力力 大大 幅幅 提提 高高 ， 因因 而而 利利 息息 保保 障障 倍倍 數(shù)數(shù) 2020 年年 9月月 是是 ， 較較 平平 均均 值值 高高 出出 ， 說說 明明 企企 業(yè)業(yè) 有有 較較 強強 的的 付付 息息 能能 力力 。 企企 業(yè)業(yè) 的的 流流 動動 比比 率率 2020 年年 是是 255%， 2020年年 9月月 是是 157%， 雖雖 然然 2020年年 較較 2020年年 有有 所所 下下 降降 ， 但但 仍仍 然然 屬屬 較較 好好 水水 平平 ， 趨趨 于于 良良 好好 值值 的的%。 由由 于于 資資 產(chǎn)產(chǎn) 減減 少少 的的 比比 例例 小小 于于 負(fù)負(fù) 債債 減減 少少 的的 比比 例例 ， 因因 此此 企企 業(yè)業(yè) 所所 有有者者 權(quán)權(quán) 益益 呈呈 現(xiàn)現(xiàn) 增增 長長 趨趨 勢勢 ,企企 業(yè)業(yè) 的的 財財 務(wù)務(wù) 狀狀 況況 越越 來來 越越 好好 ， 凈凈 資資 產(chǎn)產(chǎn) 的的 增增 加加 ， 說說 明明 企企 業(yè)業(yè) 自自 身身 積積 累累 增增 加加 ,對對 負(fù)負(fù) 債債 的的 依依 賴賴 程程 度度 減減 小小 。 公公 司司 的的 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 狀狀 況況 及及 主主 要要 經(jīng)經(jīng) 濟濟 指指 標(biāo)標(biāo) 如如 下下 表表 ：： 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 及及 償償 債債 能能 力力 指指 標(biāo)標(biāo) 簡簡 表表 項項 目目 2020 年年 2020 年年 2020 年年 總總 資資 產(chǎn)產(chǎn) 17000 26798 21335 總總 負(fù)負(fù) 債債 15000 25442 13482 流流 動動 資資 產(chǎn)產(chǎn) 17014 26678 21172 流流 動動 負(fù)負(fù) 債債 0 10442 13482 所所 有有 者者 權(quán)權(quán) 益益 2020 1356 7852 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 率率 88% 94% 63% 流流 動動 比比 率率 255% 157% 速速 動動 比比 率率 112% 77% （（ 一一 ）） 、 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 趨趨 勢勢 分分 析析 下下 表表 是是 企企 業(yè)業(yè) 近近 三三 年年 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 變變 化化 趨趨 勢勢 (與與 上上 一一 年年 比比 較較 )：： 資資 產(chǎn)產(chǎn) 負(fù)負(fù) 債債 橫橫 向向 變變 動動 趨趨 勢勢 表表 (單單 位位 :萬萬 元元 ) 項目 2020 年年 2020 年年 2020 年年 資資 產(chǎn)產(chǎn) 增增 長長 絕絕 對對 數(shù)數(shù) 16390 9798 5463 增增 長長 百百 分分 比比 2686% 57% 20% 負(fù)負(fù) 債債 增增 長長 絕絕 對對 數(shù)數(shù) 14990 10442 11960 增增 長長 百百 分分 比比 149900% 69% 47% 權(quán)權(quán) 益益 增增 長長 絕絕 對對 數(shù)數(shù) 1400 644 6496 增增 長長 百百 分分 比比 233% 32% 479% 從從 上上 表表 可可 以以 看看 出出 該該 企企 業(yè)業(yè) 2020 年年 、 2020 年年 總總 資資 產(chǎn)產(chǎn) 增增 長長 很很 快快 ,2020 年年 末末 比比 1999 年年 末末 增增 長長 了了 2868%,2020 年年 較較 2020 年年 末末 增增 長長 了了 57%， 2020年年 9 月月 總總資資 產(chǎn)產(chǎn) 較較 2020 年年 下下 降降 20%， 負(fù)負(fù) 債債 較較 同同 期期 下下 降降 47%， 主主 要要 是是 該該 公公 司司 2020年年 4月月 代代 大大 連連 萬萬 達達 集集 團團 在在 成成 都都 建建 行行 貸貸 款款 15000萬萬 元元 ， 投投 入入 ““ 花花 園園 ”” 開開發(fā)發(fā) 項項 目目 ， 2020 年年 3 月月 集集 團團 將將 ““ 花花 園園 ”” 的的 股股 份份 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 讓讓 給給 了了 合合 作作 方方 ， 提提 前前 收收 回回 投投 資資 ， 歸歸 還還 了了 成成 都都 建建 行行 的的 15000萬萬 元元 貸貸 款款 。 企企 業(yè)業(yè) 無無 不不 良良 信信 用用 記記 錄錄 ， 經(jīng)經(jīng) 省省 分分行行 審審 核核 評評 定定 其其 2020 年年 度度 信信 用用 等等 級級 為為 AA級級 。 三三 ．． 信信 用用 狀狀 況況 評評 價價 該該 公公 司司 在在 工工 行行 支支 行行 開開 有有 一一 般般 結(jié)結(jié) 算算 帳帳 戶戶 。 副副 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 ：： ， 男男 ， 47 歲歲 ， 博博 士士 。 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 有有 限限 公公 司司 主主 要要 領(lǐng)領(lǐng) 導(dǎo)導(dǎo) 人人 基基 本本 情情 況況 如如 下下 ：： 法法 人人 代代 表表 ：： ， 男男 ， 39 歲歲 ， 碩碩 士士 。 經(jīng)經(jīng) 營營 者者 素素 質(zhì)質(zhì) 及及 管管 理理 水水 平平 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 有有 限限 公公 司司 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 明明 晰晰 ， 制制 度度 完完 善善 ， 對對 內(nèi)內(nèi) 對對 外外 經(jīng)經(jīng) 濟濟 關(guān)關(guān) 系系 清清 晰晰 ， 無無 對對 外外 投投 資資 和和 訴訴 訟訟 等等 法法 律律 事事 宜宜 。 開開 盤盤 以以 來來 ， ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 已已 獲獲 得得 2020 年年 度度 ““ 成成 都都 市市 10 大大 金金 獎獎 樓樓 盤盤 ”” 和和 ““ 群群 眾眾 最最 喜喜 愛愛 的的 樓樓 盤盤 ”” 等等 榮榮 譽譽 ,通通 過過 ““ 亞亞 太太 村村 生生 態(tài)態(tài) 住住 宅宅 小小 區(qū)區(qū) ””的的 評評 審審 、 2020 年年 6 月月 份份 在在 由由 建建 設(shè)設(shè) 部部 主主 辦辦 的的 2020年年 中中 國國 住住 宅宅 創(chuàng)創(chuàng) 新新 奪奪 標(biāo)標(biāo) 評評 選選 中中 ， 獲獲 ““ 創(chuàng)創(chuàng) 新新 示示 范范 樓樓 盤盤 ”” 綜綜 合合 大大 獎獎 。 ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 于于 2020年年 8月月 正正 式式 開開 發(fā)發(fā) ， 2020年年 12 月月 8 日日 正正 式式 開開 盤盤 發(fā)發(fā) 售售 ， 在在 近近 1年年 的的 銷銷 售售 時時 間間 里里 ， 在在 成成 都都 市市 激激 烈烈 的的 市市 場場 競競 爭爭 中中 ， ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 業(yè)業(yè) 已已 取取 得得 近近 元元 的的 銷銷 售售 佳佳 績績 。 作作 為為 大大 連連 萬萬 達達 集集 團團 有有 限限 公公 司司 開開 拓拓 中中 國國 西西 部部 市市 場場 的的 橋橋 頭頭堡堡 ， 四四 川川 萬萬 達達 在在 最最 初初 的的 兩兩 年年 主主 要要 代代 表表 集集 團團 從從 事事 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 性性 工工 作作 ， 包包 括括 市市 場場 考考 察察 ， 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 咨咨 詢詢 等等 ， 沒沒 有有 實實 際際 操操 作作 項項 目目 。 法法 人人 代代 表表 ， 注注 冊冊 資資 本本 2020 萬萬 元元 ， 分分 別別 由由 大大 連連 萬萬 達達 集集 團團 股股 份份 有有 限限 公公 司司 投投 資資 1800 萬萬 元元 和和 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 有有 限限 公公 司司 投投 資資 200 萬萬 元元 構(gòu)構(gòu) 成成 ；； 該該 公公 司司 主主 營營 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn)開開 發(fā)發(fā) ， 具具 有有 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 三三 級級 開開 發(fā)發(fā) 資資 質(zhì)質(zhì) 。 此資料來自 ,大量管理資料下載 3 由由 于于 項項 目目 在在 建建 設(shè)設(shè) 條條 件件 和和 市市 場場 銷銷 售售 等等 方方 面面 存存 在在 一一 定定 程程 度度 風(fēng)風(fēng) 險險 ， 應(yīng)應(yīng) 對對 項項 目目 資資 金金 專專 款款 專專 用用 ， 對對 房房 屋屋 開開 發(fā)發(fā) 及及 銷銷 售售 回回 籠籠 資資 金金 全全 程程 監(jiān)監(jiān) 控控 ， 做做 好好 貸貸 后后 管管 理理工工 作作 。 財財 務(wù)務(wù) 狀狀 況況 良良好好 ， 擔(dān)擔(dān) 保保 方方 式式 可可 行行 。 通通 過過 定定 量量 計計 算算 ， 本本 項項 目目 風(fēng)風(fēng) 險險 等等 級級 為為 AA 級級 ， 貸貸 款款 項項 目目 綜綜 合合 風(fēng)風(fēng) 險險 度度 為為 ， 低低 于于 風(fēng)風(fēng) 險險 度度 的的 界界 限限 值值 。 五五 ．． 財財 務(wù)務(wù) 評評 價價 經(jīng)經(jīng) 過過 評評 估估 測測 算算 ， 該該 項項 目目 的的 各各 項項 盈盈 利利 能能 力力 指指 標(biāo)標(biāo) 測測 算算 結(jié)結(jié) 果果 如如 下下 ：： （（ 詳詳 見見 評評 估估 主主 表表 4 項項 目目 財財 務(wù)務(wù) 現(xiàn)現(xiàn) 金金 流流 量量 表表 ）） 項項 目目 建建 成成 后后 將將 實實 現(xiàn)現(xiàn) 凈凈 利利 潤潤 元元 ；； 內(nèi)內(nèi) 部部 投投 資資 收收 益益 率率 ：： 按按 全全 部部 投投 資資 計計 為為 %；； 財財 務(wù)務(wù) 凈凈 現(xiàn)現(xiàn) 值值 （（ 還還 原原 利利 率率 10％％ ）） ：： 按按 全全 部部 投投 資資 計計 為為 萬萬 元元 ；； 動動 態(tài)態(tài) 投投 資資 回回 收收 期期 (還還 原原 利利 率率 10%)：： 按按 全全 部部 投投 資資 計計 為為 ；； 由由 以以 上上 可可 以以 看看 出出 ， 該該 項項 目目 內(nèi)內(nèi) 部部 投投 資資 收收 益益 率率 均均 大大 于于 設(shè)設(shè) 定定 的的 基基 準(zhǔn)準(zhǔn) 收收 益益 率率 （（ 設(shè)設(shè) 定定 的的 基基 準(zhǔn)準(zhǔn) 收收 益益 率率 為為 10％％ ）） ， 財財 務(wù)務(wù) 凈凈 現(xiàn)現(xiàn) 值值 大大 于于 零零 ， 說說 明明 該該 項項 目目 在在計計 算算 期期 內(nèi)內(nèi) 按按 行行 財財 務(wù)務(wù) 評評 價價 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 可可 行行 。 企企 業(yè)業(yè) 自自 籌籌 資資 金金 萬萬 元元 ， 工工 行行 土土 地地 儲儲 備備 貸貸 款款 7000 萬萬 元元 （（ 到到 期期 萬萬 達達 集集 團團 代代 還還 ， 詳詳 見見 附附 件件 ：： 萬萬 達達 集集 團團 承承 諾諾 函函 ， 截截 止止 2020 年年 11 月月 末末 ， 已已歸歸 還還 1100 萬萬 元元 ）） ， 中中 行行 流流 動動 資資 金金 貸貸 款款 2020 萬萬 元元 （（ 2020 年年 到到 期期 ）） ， 向向 工工 行行 新新 增增 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 貸貸 款款 萬萬 元元 ， 銷銷 售售 滾滾 動動 投投 入入 萬萬 元元 。 四四 ．． 投投 資資 籌籌 資資 評評 價價 根根 據(jù)據(jù) 企企 業(yè)業(yè) 提提 供供 的的 經(jīng)經(jīng) 規(guī)規(guī) 劃劃 局局 批批 準(zhǔn)準(zhǔn) 的的 總總 方方 案案 ， 參參 考考 該該 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 在在 同同 類類 項項 目目 上上 的的 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 以以 及及 成成 都都 市市 同同 類類 建建 設(shè)設(shè) 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 濟濟 技技 術(shù)術(shù) 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) ， 并并 結(jié)結(jié) 合合 項項 目目自自 身身 情情 況況 ， 經(jīng)經(jīng) 測測 算算 該該 項項 目目 總總 投投 資資 萬萬 元元 ， 其其 中中 項項 目目 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 （（ 土土 地地 、 房房 屋屋 開開 發(fā)發(fā) 費費 及及 其其 他他 ）） 萬萬 元元 ， 開開 發(fā)發(fā) 費費 用用 （（ 財財 務(wù)務(wù) 費費 用用 、 管管 理理費費 用用 、 銷銷 售售 費費 用用 ）） 元元 。 通