【正文】 開發(fā)，不要搞重復(fù)建設(shè)。 19 后面是稅收調(diào)節(jié)，國家使用了對稅收的法制，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用稅，但會用稅的方式，比如說加強(qiáng)耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。實(shí)行這種強(qiáng)化和節(jié)約主要是針對什么？我把現(xiàn)在新開發(fā)的限制住了，我通過各種政策，經(jīng)濟(jì)的杠桿限制住你了，我要求你把原來自己圈占的土地開發(fā)利用上，別讓它荒著，我覺得這個政策是對的。 下面是 28 號文的第四段，健全土地節(jié)約利用和分配機(jī)制。 當(dāng)然我不是說忽視群眾的利益，我也是一個體，我自己也有買房的問題，但這是一個現(xiàn)實(shí)，這就是我對于中國法律的困惑，就是說法律不能嚴(yán)格的執(zhí)行，我原來的想法是，如果開發(fā)商協(xié)議達(dá)成就應(yīng)該有其他合法的手段進(jìn)行解決，由于原來的開發(fā)商沒用法律手段，用強(qiáng)制手段，現(xiàn)在老百姓也充分意識到法律是保證不了的，所以就不用法律，這種行為已經(jīng)打亂了正常的游戲規(guī)則。 現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在說白了，開發(fā)商有點(diǎn)怕老百姓，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓越來越注 意群體力量，而且他們越來越注意不用法律的手段保護(hù)自己的權(quán)利，為什么這么說？原來遇到這種情況老百姓都是向法院起訴，他跟開發(fā)商打官司打不贏，而且即便最后打到底，反正開發(fā)商該補(bǔ)給你的補(bǔ)給你，我也不會多拿你錢，你的東西經(jīng)過公證處公證，我也沒私自拿你的財(cái)產(chǎn)，你搬與不搬，不搬反正你也回不去了，已經(jīng)成工地了，你打架也打不過我，我開發(fā)商這么多民工。 就是說如果你自己接受的是一塊兒錨地，你要充分考慮到它的風(fēng)險，風(fēng)險有很多方面，比如說你土地出讓金的問題，相對來講和政府打交道還好解決，政府都會提供一些這方面的支持，但最重要的是老百姓的問題，特別咱們這一屆政府是一屆比較親民的政府，特別重視農(nóng)民的疾苦、三農(nóng)政策等等，在這個時候如果對農(nóng)民的補(bǔ)償問題不能得到滿意的解決，很有可能就會造成這個企業(yè)無期限的耗下去，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中是愈演愈烈。 第三章，第 12 條，關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的支付原則，我總結(jié)的是政府增加同地同價，這塊增加了現(xiàn)在不放到企業(yè)上，完全由省、自治區(qū)、直轄市和人民政府按照法定的上限，如果要是不足由政府從土地收入予以補(bǔ)定，并且做到同地同價，這塊是政府的事兒和咱們沒有太多的關(guān)系，這塊不要被當(dāng)?shù)卣兿噢D(zhuǎn)移到咱們企業(yè)上就行了，在法律規(guī)定上是政府的職責(zé)，有的政府經(jīng)常會把這 17 種責(zé)任和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)頭上，實(shí)際上這是法律政 策，能堅(jiān)持還是堅(jiān)持。對于補(bǔ)償來講規(guī)定按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原來相應(yīng)的法律規(guī)定曾經(jīng)有過 4 倍、6 倍、 15 倍、 30 倍諸如此類的規(guī)定，我就不一一列舉，但是這個文件已經(jīng)確定了，肯定按照最高的執(zhí)行，地方政府是否還能夠向原來投機(jī)取巧的采用一個什么限度讓你少交一部分，還是否能行，請你們慎重考慮。 作為律師我們想不行到法院去起訴，要求法院判定無效最后判定返還，最后想無效，投入也沒法還，這種情況當(dāng)時比較具有代表性的，當(dāng)然我說的只 是其中一個例子，我們接觸所謂的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去居住的時候，也發(fā)生了跟當(dāng)?shù)卮迕竦募m紛，和鄰居鬧得不愉快或者當(dāng)時村里許諾，說我到時候會給你辦榮譽(yù)村民證，你只要去會給你一個榮譽(yù)村民算是當(dāng)?shù)氐拇迕瘢T如此類的政策，當(dāng)然這些東西實(shí)際上都是變相轉(zhuǎn)讓和出讓集體土地的形式，現(xiàn)在目前來講這個政策根據(jù)法律規(guī)定肯定要嚴(yán)格處理，這塊對于企業(yè)來講是影響不大，但是對個人我覺得作為一個題外話來說一說。你說把它作為財(cái)產(chǎn)來繼承，沒有一個明確的權(quán)屬，實(shí)際上這個東西屬不屬于被繼承人，屬不屬于律師的，當(dāng)時是一個很爭議的事情。拿北京市為例，城鎮(zhèn)的居民到遠(yuǎn)郊區(qū)縣，比如說附近的順義、平谷、懷柔，到農(nóng)村家里購置一個小院，價格比較低廉，四五萬就可以購大概幾畝地的小莊園，你自己可以建房，外面還可以自己澆灌、種菜、種樹都可以，在當(dāng)時確實(shí)帶動了郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是后來產(chǎn)生一系列的法律問題，現(xiàn)在所面臨的這個事兒就是發(fā)生在我們身邊的案例，當(dāng)然這種案例是比較多的，印象最深的是這個案例。 第 10 節(jié)，加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理，控制總量、禁止變項(xiàng)，控制總量主要是講關(guān)于村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃要有一個總量的控制，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合整體規(guī)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理嚴(yán)格審批手續(xù)，禁止擅自通過村改居等方式，將農(nóng)村集體所有土地改為國有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租，集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，禁止 城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，這里有相應(yīng)的一部分事實(shí)的案例，可以和大家談一下。 第 8 節(jié)，從嚴(yán)控制，談到大的原則，嚴(yán)字當(dāng)頭，這里所體現(xiàn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，這塊的原則我覺得是不符不批、拖欠暫緩，所反映的內(nèi)容只要是不符合土地規(guī)劃的就不批你，原來過去有拖欠農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)的暫緩下達(dá)2020 年的計(jì)劃。首先第一小點(diǎn)，我談的是第 6 節(jié)，我總結(jié)了 8 個字，“強(qiáng)調(diào)總體，嚴(yán)格修改”，強(qiáng)調(diào)總體規(guī)劃，總體規(guī)劃定了以后，凡是涉及土地利用方向規(guī)模布局的修改，一定有一個嚴(yán)格的程序來辦理，這一塊主要顯現(xiàn)在土地規(guī)劃上。 所以，咱們房地產(chǎn)企業(yè)在去到各地去投資開發(fā)房地產(chǎn)的時候，遇到這種審批一定要慎重，審定權(quán)限的時候一定要慎重，現(xiàn)在不像以前，以前大的經(jīng)濟(jì)形勢沒出臺之前，確實(shí)可能有的縣里一把手跟你說沒問題，肯定沒問題，但是現(xiàn)在形勢變了，對于這塊我覺得可以給大家做一個提示。從上海的周正意、辛鳳娟，為什么？一是，他們的行為確實(shí)觸犯法律、不規(guī)避行為，原來可能覺得無所謂，地方政府拍胸脯保證沒事兒，縣里都是認(rèn)可、區(qū)里、市里，甚至省里都是認(rèn)可的，你來吧，我把地皮給你，你當(dāng)時可能覺得他沒有權(quán)利，但是后面有這么多后臺，有這么多政府的保護(hù)權(quán)在這兒，不會對你企業(yè)產(chǎn)生危險，但是就怕大的形式來了之后，他們自己都控制不了。 14 當(dāng)然這是一個煤炭企業(yè)對咱們房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有直接的聯(lián)系，這個也是給大家做一個警示、提醒。 這塊相關(guān)的法律規(guī)定我可以跟大家說一下，一個主要在于刑罰，大的法律規(guī)定一個是刑法，另外一個是最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，這是 2020 年 頒布的，相對來講刑法上的發(fā)條，一個是 288 號和 242 號、 410 條，我覺得這幾條里 288 條和 242 條對大家影響不大，主要是針對非法占用耕地和非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地，可能在處理問題當(dāng)中經(jīng)常遇到第410 條，就是國家機(jī)關(guān)人員徇私舞弊、違反土地管理法規(guī)、濫用職權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用土地，具有下列情景之一的屬于非法征用占用土地，這塊對咱們會產(chǎn)生間接的影響，根據(jù)我剛才強(qiáng)調(diào)的第一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)法律審批權(quán)的問題，咱們跟地方政府在簽署用地協(xié)議的時候，有可能由于對方的地方政府官員的違法行為，甚至說最后一旦被追究到刑事犯罪行為，可能會牽連到咱 們自己企業(yè)的開發(fā)。河北省人大包括國土廳、河北省的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、省里的省長書記都嚴(yán)格要求，堅(jiān)決執(zhí)行國家相關(guān)文件的規(guī)定，恢復(fù)農(nóng)田。 如果不開這條新路，煤肯定運(yùn)不出來，即便運(yùn)也會費(fèi)很大的周折，其他的從村里通往縣城的另外三條都不直接通往煤礦，為了去實(shí)現(xiàn)這個事兒，當(dāng)時報道侵占農(nóng)田 畝，實(shí)際上對土地 并不是很嚴(yán)重的侵占，但是最開始啟用，當(dāng)?shù)赜捎诖鍟浐椭魅握髑笠庖姷臅r候基本上采用高壓按手印的態(tài)度，有些農(nóng)民就簽了，得到了一筆補(bǔ)償法，有些農(nóng)民可能沒有簽，因?yàn)楦鞣N原因就進(jìn)行上訪，這件事兒一直反映到北京。正好具體負(fù)責(zé)這件事兒的編輯和記者和我關(guān)系不錯，當(dāng)時曾經(jīng)對這個事兒向我們做過法律咨詢，所以我出過意見，具體事情就是說當(dāng)?shù)乜赡転榱诵掼F路的主干線，具體的要求的處分人是河北行唐縣龍舟鎮(zhèn)東村莊的書記和主任，名字就不說了，相關(guān)報道都有。 第二個，關(guān)于第一章的第四節(jié)，主要是禁止非法壓低地價招商，前面我也說過了關(guān)于一些現(xiàn)狀的問題，這塊也是總結(jié)了 8 個字， “公布底價、違反規(guī)則”，主要是縣自治區(qū)和省自治區(qū)、直轄市政府要公布最低標(biāo)準(zhǔn)，如果有違法按照相應(yīng)的法律去追究責(zé)任，這塊我也跟大家說幾個案子，這塊不太為一般的開發(fā)商所注意的一點(diǎn)，關(guān)于追責(zé)的問題，原來在咱們國家用零轉(zhuǎn)讓土地或者低價轉(zhuǎn)讓土地、招商引資，去追究直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的現(xiàn)象很少，但是目前為止在咱們國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了這個案例，大概在廣東揭陽，我掌握的不是太準(zhǔn)確，只是有一個印象，當(dāng)?shù)氐囊粋€領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)榈蛢r轉(zhuǎn)讓土地，最后被判刑。這就給大家產(chǎn)生一個困惑，按照法律規(guī)定沒有土地使用權(quán)，按道理說我不應(yīng)該跟他合，現(xiàn)在有這么一個商業(yè)機(jī)構(gòu)，到底跟他合不合，我跟他合，怕以后出現(xiàn)問題土地定不下來，我不想解決，因?yàn)樗耐恋嘏幌聛砦?的資金沒有保障，我這塊地向建設(shè)部得不到有效的法律確認(rèn)，要是不合可能機(jī)會就沒了，所以，對于開發(fā)商有一個兩難。 包括最高法院，還有最近頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)或者商品房預(yù)售的規(guī)定，現(xiàn)在通常都會有一個表述，通常會有一個表述，表述在哪兒呢，就是說在起訴之前尚 未取得合法手續(xù)，但在一審審理期間取得合法手續(xù)，不應(yīng)認(rèn)定為無效，說明通過咱們國家整體思路，審判的思路，越來越出于保護(hù)，從保護(hù)現(xiàn)狀的角度考慮，也是維護(hù)一個穩(wěn)定，如果單方全面投入，如果由于一個簡單的原因，完全依據(jù)手續(xù)不完備企業(yè)就認(rèn)定我無效，這樣會產(chǎn)生很大的不穩(wěn)定因素，還是從這個角度考慮。法院據(jù)此認(rèn)為：雖然出地方目前尚未拿到土地使用權(quán)證，但他實(shí)際上已經(jīng)取得了這塊土地的使用權(quán)，因此協(xié)議有效，駁回了原告的起訴。他們的理由都是投資 商以出地方?jīng)]有取得土地證為由，要求判定協(xié)議無效，要求投資款返還。 我們那個時候就到房地產(chǎn)管理局和土地管理局查，查查提供土地方有沒有土地證，沒有就到法院起訴，就以對方?jīng)] 有土地使用權(quán)為由，請求法院認(rèn)定合同無效，然后對方賠償損失，資金返還，然后加相應(yīng)的利息，基本上在那一段時間都是比較奏效的，但是隨著咱們土地法頒布以后，以及最高法院頒布的一些關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的司法解釋，司法機(jī)關(guān)也出于維護(hù)社會穩(wěn)定和維護(hù)整體開發(fā)形式的需要，特別在新的合同法頒布以后，國家取消了好多限制性、禁止性的法律規(guī)定條款，充分尊重當(dāng)時意識自愿的原則，審判當(dāng)中也出現(xiàn)了很多調(diào)整。 （休息） 馬江濤： 接著剛才的案例 談，剛才我舉出第一個案例，第二個就引伸了一個話題，就是在我們接觸的好多開發(fā)商提出解約的時候，我們經(jīng)常采用的方法就是挑土地提供方的毛病，最主要是他沒有取得土地證，在沒有取得土地證的情況下我們完全有理由認(rèn)為這個協(xié)議是無效的，這種情況下我們要求自己的資金返還是沒有任何問題的。 通過這個案子也給在座的各位提個醒，這是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的實(shí)例，通過這個案子會引發(fā)我們很多不同的思索，在這個條款里我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)了關(guān)于法定審批權(quán)的問題，目前嚴(yán)格按照法定審批權(quán)的規(guī)定，開發(fā)區(qū)是沒有權(quán)做這個決定的，那我們就理所當(dāng)然的認(rèn)為，你沒有取得土地使用證，那么理所應(yīng)當(dāng)是無效的，根據(jù)這個計(jì)算審批范圍是能夠確立的，但是這個案子的過程中，他沒有把審批權(quán)的行為確認(rèn)為有效，我們就目前來講多數(shù)意見認(rèn)為這個裁決不好，但現(xiàn)在確實(shí)沒有更好的辦法，也不是完全沒有辦法，也可以通過其他的法律途徑去 解決這個事情。這個事情完了以后，一是對于國企而言，他們沒有想到這個事情會這么嚴(yán)重，原來認(rèn)為賠一兩百萬就可以了，沒有想到是這么一個天文數(shù)字。他把什么利益算出來了？把投資商取得這塊土地以后，因?yàn)樗此牧殖?，他拿到六以后有四十五年的使用?quán)，他把這四十五年的使用權(quán)乘以面積，乘 以當(dāng)?shù)胤孔庾饨鸬膬r格計(jì)算出來，這一下就是一個天文數(shù)字了，這就是他所謂的預(yù)期，判出了一個預(yù)期利益。 當(dāng)時大概是這三種意見，但雙方最后也沒談成，進(jìn)入了法律程序，但是沒有去法院訴訟，到了國際仲裁委仲裁，仲裁的結(jié)果比較出乎我們當(dāng)時的分析。 另外一種是協(xié)議有效，他們的意見是什么呢？雙方都明知這個土地使用權(quán)國企并沒有取得，他們定了后來招商引資的聯(lián)建協(xié)議實(shí)際上是名為聯(lián)建，實(shí)為融資的行為，實(shí)際上就是一方拿著所謂的土地使 用權(quán)來融資，等融資以后用房屋出賣來投資的行為，這是一種附條件的協(xié)議，雙方都在條件長久的時候才能進(jìn)一步履行，當(dāng)條件不長久的時候協(xié)議就無法履行，但是協(xié)議本身的效力是肯定的，因?yàn)樗^的協(xié)議無效主要是開發(fā)區(qū)和國企之間，當(dāng)然國企和后來的私企是意向協(xié)議，是可以認(rèn)定為有效的，但是在違約責(zé)任的承擔(dān)上承擔(dān)實(shí)際責(zé)任，以及一些預(yù)期的利益，當(dāng)時算也不會超過一百萬。 前期投入雙方都有過錯，當(dāng)然在過錯責(zé)任上也出現(xiàn)兩種問題，但這個不重要，第一，協(xié)議無效責(zé)任分擔(dān)有兩種，一種是原來的國企承擔(dān)責(zé)任，為什么？明明你自己沒有取得土地使用權(quán)，但是卻拿著這個保留協(xié)議對外引資招商，你就是違法，所有的責(zé)任 都應(yīng)該由你負(fù)擔(dān)，大概你的最少損失應(yīng)該是不到一百萬，把前期所有的設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目補(bǔ)償建立的項(xiàng)目辦，而且項(xiàng)目辦的費(fèi)用全承擔(dān)，然后人員工資，所有費(fèi)用都承擔(dān)，這是一種處理。 我們對這個問題有三種意見，我們坐在一起探討這個問題的時 候有律師，有學(xué)院的教授和法官，有三種意見。另外開發(fā)區(qū)對于我來講也不再堅(jiān)持原來的承諾，因?yàn)槲艺w改制已經(jīng)不作為國企來取代，所以這塊地已經(jīng)交由新的我的公司來處理，投資商就不干了。 但是這里還有一個細(xì)節(jié)問題，他們在簽訂這個協(xié)議的時候已經(jīng)是 2020 年了，實(shí)際上這個用地保留已經(jīng)過期，已經(jīng)失效了，但是雙方為什么還要簽這個協(xié)議呢？因?yàn)閲笳f，沒關(guān)系，開發(fā)區(qū)那塊地肯定給我留著，我隨時有資金，他隨時給我留著，用地保留期會繼續(xù)給我順延下去，我只要交租，隨時給我辦土地證，投資企業(yè)也認(rèn)可了。假如說一個國有企業(yè)，它跟一個開 8 發(fā)區(qū)簽訂了一份用地的意向協(xié)議，什么協(xié)議呢？開發(fā)區(qū)跟它談，如果你能夠把你主要的辦公和工廠到我開發(fā)區(qū)來建設(shè)，我允諾給你相當(dāng)范圍的一塊地，這塊地供給你建設(shè)，我這個用地保留協(xié)議期限是兩年，這個協(xié)議簽署，比如說 2020 年簽的，用地協(xié)議保留兩年，只要兩 年內(nèi)你隨時到我這兒建設(shè)你的廠房，建設(shè)你的辦公地點(diǎn)，相關(guān)的手續(xù)按