河口市房地產(chǎn)-華歐國(guó)際商貿(mào)城河口商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告(doc22)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 11:41本頁(yè)面
【正文】 五、在建、在售競(jìng)爭(zhēng)商鋪調(diào)研分析 東營(yíng)天華房地產(chǎn)之“ 河口三層利用率不高，大部閑置。 河口商貿(mào)城目前 2 層網(wǎng)點(diǎn)出租率為 100%，尚有近 30 套網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)中，部分封頂。大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)以租賃網(wǎng)點(diǎn)商鋪為主。 租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）： 地點(diǎn) 面積（平米） 月租金（元） 年租金 其他 場(chǎng)內(nèi)門(mén)市房 20—— 50 ㎡， 35 ㎡主力 500—— 1500 9000—— 15000 元 一層為主 臨街店鋪 20—— 100 ㎡， 50 ㎡主力 500—— 4000 12020—— 48000元 一層為主；二層為輔 本地調(diào)研主要采取的是訪談?wù){(diào)查 ，通過(guò)詢(xún)問(wèn)式調(diào)研得知：商鋪以租賃為主，經(jīng)營(yíng)戶(hù)以本地人群為主，魯西南地區(qū)人 群占有一定比例。 四、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況 商業(yè)街市場(chǎng) 位置：豐河街附近 規(guī)模：河口 區(qū)最大的商業(yè)街市場(chǎng) 概況：棚戶(hù)與店面建筑相結(jié)合，典型的初級(jí)市場(chǎng)格局； 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括小百貨、服裝、餐飲、副食酒類(lèi)、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。目前在許多市場(chǎng)，鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本不斷上升，由此可以看出經(jīng)營(yíng) 戶(hù)對(duì)好的商鋪位置的需求； (4)、對(duì)市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看中，因?yàn)槭袌?chǎng)具有了一定的知名度，如果市場(chǎng)進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為自己為客戶(hù)提供了更多的方便與滿(mǎn)意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶(hù)，使生意更好做； (5)、部分外地經(jīng)營(yíng)者依靠商鋪經(jīng)營(yíng)為生，需要部分居住空間，是商鋪銷(xiāo)售的最低級(jí)目標(biāo)客戶(hù)群，大多以租賃為主。希望再提升。消費(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰 主要商家經(jīng)營(yíng)者分析 通過(guò)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的調(diào)查與訪問(wèn)，目前經(jīng)營(yíng)戶(hù)存在如下特征特點(diǎn)： (1)、在商業(yè)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)，本地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶(hù)普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，具有一 定的經(jīng)營(yíng)年數(shù)； (2)、對(duì)于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營(yíng)戶(hù)，經(jīng)營(yíng)額較大；但由于后來(lái)經(jīng)營(yíng)者的不斷加入，利潤(rùn)率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)未來(lái)持一定的觀望態(tài)度。根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種定期到各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)貨 消費(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰 這類(lèi)消費(fèi)者購(gòu)物針對(duì)性較強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)昂貴商品主要在大型商場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料在各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)日常生活品 和服 飾等，低檔市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力。購(gòu)買(mǎi)小百貨及各類(lèi)材料和衛(wèi)潔商品時(shí)會(huì)去各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及步行商業(yè)街 大件耐用消費(fèi)品首選大型超市商場(chǎng)等，一般去東營(yíng)市區(qū) 河口市消費(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和 郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來(lái)看： （ 1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為 位置不同，租售水平相差較大。開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場(chǎng)出租與出售并舉，臨街商業(yè)城以出租為主。市場(chǎng)形象有待提升，管理水平有待提高。次級(jí)商業(yè)圈 由圍合商業(yè)街的小區(qū)配套店面組成；與黃河路的次級(jí)路交叉地段 核心商業(yè)圈 以黃河路為主線，商業(yè)步行街為中心。超市形象主以副食品為主，銀座的進(jìn)駐可能會(huì)對(duì)地區(qū)消費(fèi)意識(shí)、習(xí)慣等有所拉動(dòng)和提升。但在經(jīng)營(yíng)商品品種 與經(jīng)營(yíng)者的來(lái)源上內(nèi)部色彩明顯，近幾年以來(lái)由于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。 ? 超市、商場(chǎng)。 （ 二）市場(chǎng)格局 目前 ,整個(gè)河口市區(qū)的市場(chǎng)可以劃分為如下幾個(gè)部分： ? 商貿(mào)城、中心商業(yè)街。超市規(guī)模不大，中大 型超市3 個(gè)，其中銀座正在建設(shè)中。 （ 4）加快城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅度上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)房屋的需求迅速膨脹。 （ 3）在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，宏觀調(diào)控開(kāi)發(fā)總量。 （ 2）規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)。 據(jù)了解，自河口區(qū)土地全面實(shí)行招投標(biāo)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)折，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng) 招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨公平。從河口現(xiàn)狀建設(shè)可以看出，本項(xiàng)目即商業(yè)步行街屬于河口城市規(guī)劃重點(diǎn)，作為城市的形象工程，必將成為河口核心商圈，從而鋪就形象商業(yè)基礎(chǔ)。 由此看出 : 河口大力發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，積極引進(jìn)外資，未來(lái)幾年內(nèi)將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得
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