河口市房地產(chǎn)-華歐國(guó)際商貿(mào)城河口商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告(doc22)-商業(yè)地產(chǎn)-閱讀頁
2024-09-02 11:41本頁面
【正文】 形式，產(chǎn)權(quán)是屬于其開發(fā)單位或投資客的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶來說是沒有產(chǎn)權(quán)的，但因?yàn)榇嬖谑褂脵?quán)的概念以及使用權(quán)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，使其具有了一定的投資概念，相對(duì)來說更適合中短期的經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的調(diào)整與更換； 市場(chǎng)的鋪位面積普遍較小，街面店鋪基本在 1080 平方米之間。 有一定比例的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)市場(chǎng)環(huán)境與設(shè)施的老化和落后表現(xiàn)出不滿意，希望得到改善與提高； 通過對(duì)經(jīng)營(yíng)戶意向性提問，基本都比較認(rèn)可商業(yè)街的鋪位，有一定的關(guān)注度，尤其是價(jià)格方面，但是關(guān)于是否會(huì)購買時(shí)則大部分所持觀望態(tài)度，這表明人們對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問題已有一定的體會(huì)和認(rèn)識(shí)。 備注：普通市民信任購物中心、超市商品質(zhì)量。 八．潛在目標(biāo)客戶分析 根據(jù)以上調(diào)研分析 ,并選取商家進(jìn)行了項(xiàng)目測(cè)試，擬提出本案目標(biāo)客戶的定位如下： 1. 投資客 ,約占 3040% 2. 經(jīng)營(yíng)客 (包括投資意向的經(jīng)營(yíng)客 ),約占 6070%； 客戶分布模擬：本市約占 70%，周邊縣市約占 20%，外省市約占 10%。 九、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目無論是人流量，還是交通的便捷性，均具有特別的優(yōu)越的區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)規(guī)模 項(xiàng)目一期營(yíng)業(yè)面積合 3 萬多平方米，在目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面積中相對(duì)為最大，因此便于匯聚較多的商品品種與品牌于一席，不會(huì)因面積而使經(jīng)營(yíng)的品種、品牌不足、不全，具 有形成一個(gè)大市場(chǎng)之中的大而全、大而專的專業(yè)市場(chǎng)的先天條件。 品質(zhì)配套設(shè)施服務(wù)優(yōu)勢(shì) 河口很多商場(chǎng)由于開發(fā)較早，建筑、設(shè)施相對(duì)來說比較落后，較差，而河口新商業(yè)街后來者居上，內(nèi)部配套設(shè)施規(guī)劃齊全先進(jìn)，增加智能設(shè)施等等。同時(shí)本項(xiàng)目對(duì)停車位問題相比較而言有較多的考慮，另外本商城還另外規(guī)劃有娛樂、休閑的空間，便于經(jīng)營(yíng)者 的就近娛樂、休息等等。 （二）劣勢(shì)分析 本市居民對(duì)原河口商業(yè)街缺乏信任度和美譽(yù)度 ,普遍認(rèn)為服務(wù)檔次低下 ,質(zhì)量有時(shí)也無保障 . 應(yīng)對(duì)措施：及時(shí)引進(jìn)大型購物中心等品牌店，拉升新商業(yè)街的美譽(yù)度，利用品牌專賣造成集群效應(yīng)。在商鋪銷售更名上給予一定的優(yōu)惠時(shí)間，引導(dǎo)部分客戶的投機(jī)心態(tài)。 市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán) ,銷售與租賃的概念混淆 ,利弊得失判斷不清 ,觀念上的滯后會(huì)成為本案以銷售為目的的招 商的巨大抗性 . 應(yīng)對(duì)措施：強(qiáng)化投資意識(shí)，利用銷售現(xiàn)場(chǎng)分析利弊，做好客戶的置業(yè)投資顧問工作。河口市場(chǎng)現(xiàn)有的商業(yè)用房的價(jià)格普遍不高 ,市場(chǎng)會(huì)在觀念上對(duì)價(jià)值判斷缺乏理性 . 應(yīng)對(duì)措施：積極宣傳新商業(yè)街的各類利好信息，展示其廣袤升值空間與經(jīng)營(yíng)氛圍，幫助客戶理性選擇市場(chǎng) 目前各地商業(yè)物業(yè)林立，市場(chǎng)空白較少，難于確立新的市場(chǎng)地位，難以取得先發(fā)效應(yīng)，新的市場(chǎng)缺乏鮮明的 市場(chǎng)空白點(diǎn)做市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色。積極挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)，滿足河口地區(qū)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。 應(yīng)對(duì)措施：利用開街慶典，認(rèn)籌、解籌等儲(chǔ)備客戶，厚積薄發(fā)，爭(zhēng)取用銷售井噴羊群效應(yīng)引發(fā)投資熱潮。 目前在河口存在著一定的“炒”商鋪現(xiàn)象，這對(duì)于許多經(jīng)商者來說，尤其是嘗過甜頭的人來說，新商鋪、新商業(yè)街的出現(xiàn)則又是一個(gè)不可錯(cuò)過的機(jī)會(huì)。 與過去相比，如今的專業(yè)市場(chǎng)不在是同類相關(guān)商品的簡(jiǎn)單匯集，而且是品牌的集合，這 必然對(duì)所處市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)條件、硬件設(shè)施提出新的要求。 部分商家經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過多年的發(fā)展和累計(jì)，已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)馁Y本積累，在商品布點(diǎn)的設(shè)置上開始向市場(chǎng)連鎖化方向發(fā)展；河口新商業(yè)街的出現(xiàn)無疑為他們提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)； 早期的一些市場(chǎng)、商場(chǎng)由于建筑簡(jiǎn)單、設(shè)施配套跟不上、老化不全、交通考慮不周等原因，已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)戶的使用要求，商家在逐漸退出。由此：一是人流客流份額的相對(duì)減少，二是新的市場(chǎng)的誕生與發(fā)展。 因此本案的開發(fā)，尤其是銷售宜早不宜遲。其中主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為通海集團(tuán)打造的河口商貿(mào)城。但目前河口的生產(chǎn)力發(fā)展與消費(fèi)意識(shí)還沒達(dá)到這個(gè)程度。 2020 年 8 月 28 日
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